Решили чуть подробнее ответить на комментарий выше.
Математически расчёт интересный.
Но в деталях и на практике рынок работает немного иначе.
Мы каждый день находимся внутри рынка коммерческой недвижимости:
смотрим десятки объектов, общаемся с собственниками и арендаторами.
Поэтому хотим разобрать этот вопрос по шагам.
1. Индексация ≠ инфляция
Даже если принять, что реальная инфляция двузначная,
мы не встречали договоров, где арендатор компенсирует её в полном объёме.
Более того, даже индексация 5–7% в год редкость.
С высокой индексацией, которая перекрывает инфляцию, мы не встречали вообще.
2. Кто сейчас развивается
Экономика сужается.
Многие сети не растут, а оптимизируются.
Активно масштабируются единицы.
Мы для себя выделяем:
аптечная сеть «Апрель»
«Монетка»
И логика простая. Работать имеет смысл с теми, кто растёт и кому нужны новые точки.
3. Индексация через 4–5 лет
Да, у «Апреля» индексация через 4–5 лет.
Но при этом часто заходят по ставке выше рыночной.
Это видят инвесторы, которые заходят с нами в такие проекты.
По сути, часть повышенного дохода получаем авансом, вместо ежегодной индексации.
4. Как мы на это смотрим
Мы не рассматриваем такие объекты как «держать 10–20 лет».
Рабочая модель:
владение 3–5 лет
доход от аренды около 15% годовых
плюс доход на перепродаже 10–30%
При снижении ставки ЦБ такие объекты становятся дороже и заходят в рынок с окупаемостью 8–9 лет.
---
Резюме:
- математический расчёт сам по себе корректный, но оторван от практики
- арендаторы с ежегодной индексацией редкость
- «Апрель» даёт другую механику дохода
- заработок здесь в цикле 3–5 лет, а не в долгом удержании
