Как и ожидалось, выводы Верховного Суда РФ по делу Долиной не стали универсальным противоядием против изъятия квартиры проданной под влиянием мошенников. И вот вам в подтверждение совершенно понятная мартовская позиция Верховного Суда РФ о возвращении квартиры 73 летней бабуле, которая продала свою однокомнатную квартиру директору риэлтерской фирмы. Самому покупателю квартиры, при этом, была присуждена к выплате уплаченная за квартиру денежная сумма.
В результате мошеннических действий неустановленных лиц под предлогом пресечения попытки незаконного переоформления недвижимости 5 октября 2023 г. 73-летняя одинокая Тамара Евсейчик заключила с Паршутиным Г.В. договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры. Договор составлялся и подписывался в банке. При этом она не понимала, что продает свою квартиру. Денежные средства от продажи квартиры она получила и в тот же день передала их курьеру. Неустановленным лицом ей было разъяснено, что денежные средства будут возвращены покупателю, после чего он переоформит квартиру обратно на имя истца.
По данному факту было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ. Истец отмечала в иске, что при заключении договора купли-продажи она находилась в стрессовом состоянии и не понимала значения своих действий. Оспариваемая сделка совершена ею в результате мошеннических действий под влиянием обмана, принадлежащая ей квартира была продана по цене значительно ниже рыночной стоимости, у нее не было намерения продавать единственное жилое помещение, что свидетельствует о введении ее в заблуждение относительно природы сделки.
Евсейчик Т.П. не собиралась продавать квартиру, в момент совершения сделки ее воля была подавлена, она заблуждалась в существе и природе сделки. Ее заблуждение было существенным, поскольку у нее отсутствовала воля и желание продать свое единственное жилье. До настоящего времени она проживает в квартире, оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
В первой инстанции решением Новгородского районного суда Новгородской области от 21 мая 2024 г. исковые требования Евсейчик Т.П. оставлены без удовлетворения.
Однако, вторая инстанция вынесла новое решение. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 23 апреля 2025 г. решение Новгородского районного суда Новгородской области от 21 мая 2024 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Евсейчик Т.П. удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером по адресу: , заключенный 5 октября 2023 г. между Евсейчик Т.П. и Паршутиным Г.В. Применены последствия недействительности сделки: прекращено право собственности Паршутина Г.В. на названное выше жилое помещение, признано за Евсейчик Т.П. право собственности на это жилое помещение.
Судом апелляционной инстанции указано, что апелляционное определение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о переходе права собственности на данный объект недвижимости к Паршутину Г.В. и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о праве собственности на указанный объект недвижимости за Евсейчик Т.П.
С Евсейчик Т.П. в пользу Паршутина Г.В. взыскана стоимость жилого помещения в размере 1 900 000 руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 сентября 2025 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 23 апреля 2025 г. оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 10 марта 2026года по делу № 84-КГ26-1-КЗ оставила без изменения решение апелляции и кассации.
Позиция суда
Отменяя решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Евсейчик Т.П., суд апелляционной инстанции исходил из того, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято при неправильном применении норм материального права. Определяя круг юридически значимых обстоятельств, суд первой инстанции не учел, что необходимым условием для действительности сделки являлось выяснение вопроса о наличии или отсутствии обстоятельств, которые могли бы создать искаженное представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах либо создать видимость воли при ее отсутствии.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен был решаться с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для конкретного участника сделки с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, значения оспариваемой сделки. Принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Евсейчик Т.П. и признавая на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 5 октября 2023 г. между Евсейчик Т.П. и Паршутиным Г.В., суд апелляционной инстанции, приняв заключение судебной экспертизы от 5 марта 2025 г. № 7/25 в качестве дополнительного доказательства, учел обстоятельства, предшествовавшие совершению сделки, установленные в том числе в рамках уголовного дела, возбужденного по факту мошенничества, совершенного в отношении Евсейчик Т.П., и исходил из того, что заблуждение истца было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что воля Евсейчик Т.П., которой на момент совершения сделки было 73 года и которая являлась одинокой женщиной, при подписании названного договора купли-продажи несвободно сформировалась под влиянием недобросовестного поведения третьих лиц, которые составили неправильное представление у истца о совершаемой сделке, истец не намеревалась продавать спорную квартиру, не осознавала природу сделки.
Суд апелляционной инстанции с учетом выводов, содержащихся в заключении комиссии экспертов от 5 марта 2025 г., указал, что у Евсейчик Т.П. сложилось неправильное представление об обстоятельствах совершения сделки, она не понимала, что в результате совершения данной сделки лишится права собственности на квартиру, являющуюся ее единственным местом жительства.
Кроме того, после заключения договора купли-продажи Евсейчик Т.П. продолжила проживать в спорном жилом помещении, неся расходы на его содержание. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной.
Давая оценку в соответствии с пунктом 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации поведению покупателя Паршутина Г.В., суд апелляционной инстанции исходил из того, что он является директором агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи, и мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.
Кассационный суд общей юрисдикции согласился с такими выводами и не усмотрел оснований для отмены апелляционного определения суда апелляционной инстанции. Оснований для иных выводов с учетом установленных судами конкретных обстоятельств дела у Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.
Доводы кассационной жалобы Паршутина Г.В. о необходимости применения к правоотношениям сторон положений пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (истребование имущества от добросовестного приобретателя) подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права, поскольку спор о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, вытекающий из договорных отношений и отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с нормами, регулирующими данные отношения, и к ним не могут применяться положения статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также подлежат отклонению изложенные Паршутиным Г.В. в кассационной жалобе доводы о необоснованном назначении судом апелляционной инстанции стационарной комплексной судебной психологопсихиатрической экспертизы и принятии в качестве дополнительного доказательства заключения комиссии экспертов государственного областного бюджетного учреждения здравоохранения «Новгородский клинический специализированный центр психиатрии» от 5 марта 2025 г. № 7/25, поскольку назначение судебной экспертизы в соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации непосредственно связано с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу. В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Таким образом, суд апелляционной инстанции в пределах своих полномочий в целях полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела с учетом неправильного определения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, в соответствии с требованиями статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную экспертизу и правомерно принял заключение комиссии экспертов от 5 марта 2025 г. № 7/25 в качестве дополнительного доказательства согласно 12 положениям абзаца второго части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения комиссией экспертов не допущено. Экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, составлено экспертами, имеющими надлежащую квалификацию и длительный стаж экспертной работы. Выводы экспертов однозначны, научно обоснованы, согласуются с материалами дела. У суда апелляционной инстанции не имелось оснований ставить под сомнение компетентность экспертов или по другим причинам не доверять их выводам. Выводы экспертов не опровергнуты, допустимых, достаточных и достоверных доказательств, которые бы могли поставить их под сомнение, в суд апелляционной инстанции не представлено. В связи с тем, что судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции при рассмотрении дела не допущено каких-либо существенных нарушений норм права, предусмотренные статьей 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения состоявшихся по делу судебных постановлений суда апелляционной инстанции и кассационного суда общей юрисдикции отсутствуют.