Сегодня проехали центр Новосибирска и сделали простую вещь — посмотрели не отчеты, не агрегаторы, а фасады. То, что видит любой человек. Без аналитики. Без приукрашивания. И просто посчитали объявления. Получилось — 58 помещений в экспозиции. На первый взгляд — цифра, которая должна настораживать.
Создается ощущение перегруженного рынка, где предложение явно превышает спрос. Но реальность, как это часто бывает, оказалась глубже.
Что мы увидели
Мы проехали ключевые улицы центра: Красный проспект, Советскую, Ленина, Орджоникидзе, Вокзальную магистраль, Челюскинцев, Гоголя, Крылова. И зафиксировали:
Аренда:
— Красный проспект — 14
— Советская — 9
— Орджоникидзе + Вокзальная магистраль — 8
— Гоголя — 8
— Ленина — 5
— Челюскинцев — 4
— Крылова — 4
Продажа:
— всего 6 помещений
Итого — 58 объектов.
Сразу важное уточнение
Понятно, что часть объектов мы не увидели. Какие-то работают без вывесок. Какие-то продаются в закрытом формате. Какие-то — только через брокеров. Но это не меняет общей картины. Погрешность есть. Но она небольшая.
Потому что: Фасады — самый честный индикатор рынка. Они показывают не то, что “выставлено”, а то, что не сдается.
Где ситуация уже системная
Есть точки, где это уже не разовые случаи, а устойчивая картина. Перекресток улиц Советская / Орджоникидзе / Вокзальная магистраль. Сильная локация. Поток. Центр. И при этом — 5 пустых помещений в одном месте.
И здесь становится понятно: дело уже не в локации. С высокой долей вероятности — в ставках. Точнее, в завышенных ожиданиях собственников. Рынок уже изменился. Деньги считают иначе. А цифры в голове — остались прежними. Собственники не готовы снижаться. Или им просто не донесли реальную картину. И возникает разрыв: рынок не готов платить, а собственник не готов принять. Результат всегда один — помещение стоит.
Ключевой отрезок, где все сломалось
Красный проспект. Участок между Фрунзе и Державина. Нечетная сторона. Там сейчас 4–5 помещений, которые стоят уже давно. И выглядят как объекты, которые постепенно переходят в категорию “почти несдаваемых”. И это уже не случайность. Это последствия конкретного решения. После того как убрали парковочные карманы и сделали выделенную полосу для общественного транспорта, экономика помещений изменилась.
Раньше здесь: — ставки доходили до 4000 руб./м²
Сегодня: — по ощущениям, и 1500 руб./м² не решают задачу
Поток остался. Но исчез доступ. А вместе с ним — и бизнес.
Второй показательный кейс
Вокзальная магистраль. Когда-то помещения здесь “разрывали”. Сейчас — они стоят годами. И это очень точный пример того, как локация может потерять ликвидность, не изменившись внешне. Ничего не произошло с зданиями. Не исчез трафик. Изменилась экономика.
И вот здесь главный вывод
Это не рынок, где много предложений. Это рынок, где: есть деньги, но нет продукта
Что это значит на практике
Арендаторы есть. Но они стали избирательными. Сегодня уже недостаточно просто быть “в центре”.
Нужно:
— нормальный фасад
— понятный вход
— удобный доступ
— парковка или логистика
— адекватная ставка
Если этого нет — помещение выпадает из рынка. Даже в центре.
И самое важное
Мы привыкли думать, что центр — это гарантия. Это больше не так. Сегодня центр — это просто география. А решает — качество продукта и экономика. Центр Новосибирска сейчас — это не про дефицит или избыток. Это про перелом. Рынок уже изменился.
Но не все это еще поняли. И именно в этом сейчас — вся суть происходящего.