У кого-то — ни одной квартиры и ипотека на тридцать лет. А у кого-то — три, четыре, пять. Одна — для жизни, вторая — «бабушкина», третья — сдаётся, четвёртая — «на всякий случай». Ситуация не такая уж редкая: кто-то получил жильё в наследство, кто-то купил «в бетон» как инвестицию, кто-то просто не стал продавать старую квартиру после переезда.
И вот — новость, которая может коснуться именно этих людей. Союз финансистов России предложил повысить налог для тех, кто владеет тремя и более квартирами. Пока это только предложение — но разобраться в нём стоит уже сейчас.
Что предлагают
Инициативу озвучила глава комитета финансов Санкт-Петербурга Светлана Енилина. Суть — в нескольких пунктах.
Повышающий коэффициент к налогу на имущество. Сейчас владелец платит налог с каждой квартиры — по стандартной ставке, исходя из кадастровой стоимости. Предлагается для тех, у кого три и более объекта жилья, ввести дополнительный множитель — повышающий коэффициент. То есть налог с «лишних» квартир будет выше, чем с первой-второй.
При этом коэффициент может применяться не ко всем подряд, а только в случае, если совокупная кадастровая стоимость всей недвижимости человека превышает определённый порог. Какой именно — пока не определено. Это один из ключевых вопросов, от которого зависит, сколько людей реально затронет новый налог.
Вычет для тех, кто платит налоги с аренды. Вот это — важная деталь. Авторы инициативы предлагают не просто «наказать» за лишние квартиры, а создать стимул для легализации арендных доходов. Если владелец официально сдаёт жильё и честно платит НДФЛ с этого дохода — повышенный налог на имущество для него может быть снижен за счёт вычета.
Логика такая: государство хочет не столько содрать побольше с владельцев, сколько вытащить из тени рынок аренды. Миллионы квартир в России сдаются без всяких договоров и налогов. Деньги идут мимо бюджета. Новая мера — попытка это исправить.
Зачем это нужно — взгляд из бюджета
Чтобы понять мотивацию, нужно посмотреть на ситуацию глазами региональных чиновников. Бюджеты многих регионов — дефицитные. Денег на дороги, школы, больницы и социальные выплаты не хватает. А налог на имущество — один из немногих источников дохода, который полностью остаётся в регионе.
По словам авторов инициативы, владение несколькими квартирами часто связано с получением дохода — люди сдают жильё. Но этот доход далеко не всегда облагается налогом. Человек получает 30–50 тысяч рублей в месяц за аренду — и ни копейки не платит в бюджет.
С точки зрения государства — это выпадающие доходы. С точки зрения соседа, который работает, платит НДФЛ и еле сводит концы с концами — это несправедливость.
Повышенный налог на «лишние» квартиры — это попытка уравновесить ситуацию. Хочешь владеть множеством объектов — плати больше. Или легализуй доход от аренды — и получи вычет.
Кого это реально коснётся
Давайте честно оценим, сколько людей могут попасть под новый налог — если он будет принят.
Большинство россиян владеют одной квартирой. Многие — вообще ни одной (живут в съёмном жилье или у родственников). Эти люди — вне зоны действия инициативы. Для них ничего не изменится.
Двумя квартирами владеют немало семей — и часто по вполне житейским причинам: осталась от родителей, не успели продать после переезда, купили на вырост ребёнку. Эту категорию — пока — тоже не трогают. Речь идёт о трёх и более.
Три и больше квартиры — это уже, как правило, осознанное инвестирование или бизнес на аренде. Не всегда, конечно — бывают сложные наследственные ситуации, разделённое имущество и так далее. Но в целом три квартиры — это не случайность, а стратегия.
Именно для этой категории и предлагается повышенный налог. По разным оценкам, в крупных городах таких владельцев — несколько процентов от общего числа. Немного — но в абсолютных цифрах это сотни тысяч человек.
Подводные камни
Идея выглядит логично — но у неё есть серьёзные нюансы, которые пока не проработаны.
Как считать «три квартиры»?
Вопросов — масса. Считается ли доля в квартире за целый объект? Если у супругов совместная собственность — это одна квартира или две? Если бабушка оставила внукам три однушки в маленьком городе — это «инвестиционный портфель» или наследство, которое невозможно продать?
От ответов на эти вопросы зависит, насколько справедливым окажется закон на практике.
Кадастровая стоимость — больная тема
С начала 2026 года многие собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости их недвижимости. Кадастровая стоимость — это то, от чего считается налог. И когда она растёт — налог растёт автоматически, даже без всяких повышающих коэффициентов.
Если одновременно вырастет и кадастровая стоимость, и ставка налога — нагрузка на владельцев может оказаться очень серьёзной. Особенно в Москве и Петербурге, где кадастровая стоимость квартир исчисляется миллионами.
Не ударит ли по арендаторам?
Есть и ещё один вопрос: кто в итоге заплатит — владелец или арендатор? Если владельцу повысят налог, он может просто поднять арендную плату — и переложить расходы на того, кто снимает жильё. А среди арендаторов — студенты, молодые семьи, пенсионеры — те, кому и так непросто.
Другие предложения
Помимо налога на «лишние» квартиры, Союз финансистов предложил ещё одну меру — изменить налогообложение пунктов выдачи заказов. Сейчас помещения, которые используются как ПВЗ маркетплейсов, далеко не всегда облагаются налогом по реальной кадастровой стоимости. Предлагается это исправить.
Мера логичная: если помещение используется для бизнеса — налог должен быть соответствующим. Но это уже другая история, которая обычного жителя многоквартирного дома касается косвенно.
Что делать владельцам нескольких квартир
Пока закон не принят — и даже не внесён в Думу. Это предложение, которому предстоит пройти обсуждение, экспертизу и, возможно, серьёзную переработку. Паниковать и срочно продавать квартиры — точно не стоит.
Но подготовиться — разумно.
Легализуйте арендный доход. Если вы сдаёте квартиру — оформите это официально. Можно зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% с дохода — это совсем немного. Зато вы будете в правовом поле, а если повышенный налог введут — получите вычет.
Проверьте кадастровую стоимость. Зайдите на сайт Росреестра и посмотрите, сколько стоит ваша недвижимость по кадастру. Если цифра явно завышена — её можно оспорить. Это законное право, и многие им успешно пользуются.
Посчитайте экономику. Если квартира приносит минимальный доход от аренды, а налог на неё растёт — возможно, выгоднее продать и вложить деньги иначе. Но это решение нужно принимать с калькулятором, а не на эмоциях.
Следите за новостями. Если инициатива перерастёт в законопроект — будет время изучить детали и подготовиться. Законы в России не вступают в силу в тот же день — всегда есть переходный период.
Идея повышенного налога на «лишние» квартиры — не однозначная. С одной стороны — логичная попытка вывести из тени арендный рынок и пополнить региональные бюджеты. С другой — риск ударить по тем, кто владеет жильём не ради наживы, а по жизненным обстоятельствам.
Как обычно, дьявол — в деталях. Какой будет порог? Как считать объекты? Какой коэффициент? Будет ли вычет работать по-настоящему или останется на бумаге? От ответов на эти вопросы зависит, станет ли закон справедливым инструментом или очередной головной болью для обычных людей.
Пока — наблюдаем и готовимся. Но не паникуем.
А у вас или ваших знакомых есть несколько квартир? Как вы относитесь к идее повышенного налога — справедливо или перегибают? И сдаёте ли вы жильё официально? Расскажите в комментариях — тема касается миллионов людей, и каждое мнение важно.