Задаток — это частичная предоплата по договору при покупке жилья. Ее внесение подтверждает‚ что покупатель окончательно определился с выбором объекта и планирует его приобрести. Продавец‚ в свою очередь‚ также берет на себя обязательства о заключении и исполнении договора купли-продажи с конкретным покупателем. Рассказываем‚ как оформить договор задатка‚ когда это нужно и какие у него преимущества.
Что такое договор задатка
Задаток — это частичная предоплата по договору. Если покупатель и продавец согласовывают внесение задатка, это значит, что они окончательно определились со своим выбором и планируют заключить договор купли-продажи жилья. В результате задаток становится гарантией соблюдения условий сделки и покупки жилья, так как:
- покупатель подтверждает внесением задатка, что определился с вариантом и хочет приобрести именно эту квартиру;
- продавец соглашается продать жилье конкретному покупателю.
Рассчитайте ипотеку на Сравни.
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Можно ли вернуть задаток
Несмотря на подписание договора задатка и внесение суммы со стороны покупателя, стороны могут расторгнуть сделку. Возможность возврата задатка зависит от ситуации. По закону:
- если сделка срывается из-за покупателя, то сумма задатка остается у продавца;
- если сделка срывается из-за продавца жилья, то он обязан вернуть покупателю сумму в двойном размере.
При этом в договоре задатка можно указать другие условия возврата, если стороны их согласуют.
Налог на сдачу квартиры в аренду: какой режим выбрать и как правильно платить
Читать по теме
Когда и зачем нужен договор задатка
Договор задатка необходим для того, чтобы установить права и обязанности сторон.
При надлежащем оформлении задаток успешно выполняет сразу несколько функций, основными из которых выступают следующие:
- стимулирование сторон выполнить взятые на себя обязательства;
- защита интересов участников сделки, включая возможную компенсацию в виде удержания задатка продавцом или получения двойного размера задатка покупателем;
- зачет суммы задатка в качестве частичной оплаты по основному договору;
- доказательство намерений сторон заключить основную сделку, что становится важным аргументом, например, для заинтересованных третьих лиц.
Заказать образец договора задатка можно здесь.
Правила оформления задатка
Первое и главное требование к договору задатка — письменный формат. Другие правила оформления не отличаются от стандартных договоров.
Совет
Что должно быть указано в договоре задатка:
- Наименование договора.
- Место и время его оформления и подписания.
- Исчерпывающая информация об участниках сделки, включая реквизиты паспорта (для физлиц) или регистрационные сведения (для организаций), банковские реквизиты и контактные данные.
- Предмет договора, который включает:
— сумму задатка;
— сроки его внесения;
— срок действия договора задатка;
— условия основной сделки (или предварительного договора);
— возможные последствия срыва основной сделки. - Права каждой из сторон.
- Обязательства сторон.
- Подписи сторон с расшифровкой (а для юридических лиц еще и печати).
- При желании участников сделки допускается внесение любых дополнительных условий. Например, порядок урегулирования спорных ситуаций.
Деньги можно передать продавцу наличными либо перевести на банковский счет. При любом варианте продавец должен дать расписку о том, что он получил сумму задатка.
Как найти хорошего юриста по недвижимости для покупки или продажи жилья
Читать по теме
Разница между задатком и другими вариантами предоплаты
Для лучшего понимания особенностей и правил оформления договора задатка имеет смысл рассмотреть его отличия от других схожих правовых инструментов. К числу последних относятся: обеспечительный платеж, аванс, залог и отступные.
Задаток и обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж является самым близким к задатку финансово-юридическим инструментом. Его основной функцией также выступает стимулирование сторон выполнять взятые на себя обязательства.
Главным отличием обеспечительного платежа выступают гибкие условия внесения и возврата — частичного, полного или любого другого, в том числе вместе с различными дополнительными штрафными санкциями.
С задатком все проще и понятнее — засчитывается в оплату, остается у продавца или в двойном размере платится покупателю.
Еще одна существенная разница касается характера обеспечиваемых обязательств. Для задатка речь идет исключительно о сделках купли-продажи. Обеспечительный платеж способствует выполнению любых обязательств сторон без каких-либо ограничений.
Задаток и аванс
Наиболее значимыми отличиями задатка от аванса выступают следующие:
- Размер задатка обычно небольшой и редко превышает 5–10% от сделки. Величина аванса нередко достигает 40–50% и даже выше.
- Функционал. Задаток выполняет несколько функций, перечисленных ранее. Аванс — только одну — платежную.
- Средство платежа. Задаток вносится исключительно деньгами. Аванс — любыми активами, указанными в договоре.
Екатерина Сташкова
менеджер продукта «Ипотека» в Сравни
«Задаток при покупке квартиры — это сумма, передаваемая продавцу в счет будущей оплаты недвижимости и как гарантия исполнения обязательств обеими сторонами. Он отличается от аванса юридической силой, так как задаток мотивирует завершить сделку, иначе предусмотрены штрафы. Задаток позволяет забронировать квартиру и обязывает продавца вернуть сумму в двойном размере при отказе от сделки. Это защищает от перепродажи объекта третьим лицам и подтверждает серьезность намерений продавца.
Как правило, задаток вносится в сумме 5–10% от цены и идет в зачет основной оплаты. Если покупатель откажется без уважительных причин, задаток остается у продавца как компенсация времени и расходов. Это доказывает заинтересованность покупателя и снижает риск срыва сделки в последний момент.
Задаток обеспечивает взаимную ответственность, так как без него стороны могут легко отказаться от сделки без последствий. Оформление договора задатка — с реквизитами, условиями возврата, сроками — делает его юридически обязывающим, в отличие от устных договоренностей. Это повышает уверенность сторон и ускоряет переход к основному договору купли-продажи».
Задаток и залог
Задаток отличается от залога несколькими характерными особенностями.
- Он выполняет разные функции, в том числе — подтверждает обязательства сторон по основной сделке. Залог не решает подобной задачи.
- Задаток используется для обеспечения исключительно денежных обязательств, а залог — любых.
- Задаток кратно меньше размера обязательств, залог оформляется на схожую с величиной долга сумму.
- Задаток предусматривает внесение денег, залог — предоставление любого имущества.
Неисполнение обязательств при обеспечении их залогом предоставляет кредитору преимущественное право на взыскание. Внесение задатка подобных прав не предусматривает.
Задаток и отступные
Отступное представляет собой деньги или другой актив, выплата или передача которого освобождает от необходимости исполнять обязательства. Обязательным дополнительным условием становится согласие обеих заинтересованных сторон на такой способ урегулирования спорной ситуации.
Основные отличия задатка от отступного состоят в следующем.
- Задаток стимулирует исполнение обязательства, но не заменяет его. А отступное фактически означает замену одного обязательства на другое и последующее добросовестное его исполнение.
- Задаток практически всегда намного меньше обязательства. Отступное, напротив, равноценно первоначальным обязательствам одной из сторон.
- Выплата отступного означает исполнение обязательств, поэтому исключает право на взыскание убытков. Любой сценарий развития событий с использованием задатка оставляет возможность обратиться в суд и взыскать понесенный ущерб.
Страхование жилья: сколько стоит полис для двухкомнатной квартиры в Москве в 2026 году
Читать по теме
Что выгоднее
Каждый из перечисленных инструментов имеет как плюсы, так и минусы, а также четко выраженную сферу практического применения, для которой подходит лучше всего. Поэтому правильнее перечислить основные достоинства и недостатки задатка, так как он выступает основной темой статьи. К числу первых необходимо отнести:
- простые и понятные правила внесения и дальнейшего направления;
- многофункциональность, намного превосходящая любые альтернативные способы обеспечения обязательств;
- жесткая ориентированность исключительно на деньги;
- не менее четкая привязка к определенным видам основных сделок, прежде всего — купле-продаже недвижимости;
- возможность взыскать понесенные убытки, причем без снижения их величины на размер задатка;
- удобный способ обеспечить обязательства, связанные с преддоговорной ответственностью обеих сторон, то есть не подкрепленные должным образом документально.
Недостатками оформления договора задатка становятся:
- узкая специализация подобных сделок;
- неэффективность в случае частичного исполнения обязательств;
- невозможность использования вместе со штрафными санкциями, так как удержание залога или выплата в двойном размере выступают в качестве таковых;
- необходимость правильного оформления, без которого задаток переквалифицируется в авансовый платеж со всеми сопутствующими последствиями.
Рассчитайте ипотеку на Сравни.
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса
Требования действующего ГК РФ предельно просты. Договор задатка оформляется в той же форме, что и основной. Применительно к сделкам с недвижимостью нотариальное заверение требуется в двух случаях:
- если реализуется объект, принадлежащий недееспособному или несовершеннолетнему;
- если происходит продажа доли, а не объекта целиком.
Но даже в подобных ситуациях на практике нотариальное удостоверение договоров производится далеко не всегда. Естественно, такие сделки могут быть с легкостью оспорены, что нередко и происходит.
Кто может подписать соглашение о задатке
Договор о задатке может подписать собственник недвижимого имущества. С одной стороны — нынешний, а с другой — будущий. Альтернативный вариант — представитель любого из участников, имеющий нотариально заверенную доверенность.
Налоговый вычет за ремонт квартиры: как получить в 2026 году
Читать по теме
Договор задатка при купле-продаже квартиры в 2026 году
Наиболее часто задаток используется в процессе подготовки и оформления сделок с недвижимостью. В этом случае задействуется весь его функционал с одновременной реализацией очевидных достоинств этого способа обеспечения обязательств. Важно правильно применить последние на практике, что предусматривает осуществление следующих действий.
- Проверка юридической чистоты жилья. Речь идет о правоустанавливающих документах, регистрации права собственности и отсутствии обременений.
- Получение согласия супруга продавца. Требуется в том случае, если квартира является общей собственностью мужа и жены, нажитой в браке.
- Проверка задолженностей по оплате услуг ЖКХ. Нередко неприятным сюрпризом после покупки становится долг за коммунальные услуги. Чтобы избежать неприятных разбирательств, лучше сразу определить добросовестность текущего владельца. Тем более что для этого достаточно запросить справку из управляющей компании или подтверждающие квитанции об оплате.
- Проверка прописанных жильцов. Оптимальный вариант — их отсутствие. В противном случае требуется срочная выписка, желательно до совершения сделки и внесения задатка.
Как продать квартиру в 2026 году: оформляем сделку пошагово
Читать по теме
Как передать деньги продавцу
Стандартная процедура предусматривает передачу наличных денег. Еще один вариант, который становится все более популярным, — перевод или аккредитив в банке. В обоих случаях в обязательном порядке оформляется расписка о том, что средства получены.
Ответы на частые вопросы
Что такое задаток и когда он используется?
Задаток представляет собой денежную сумму, которая передается в качестве подтверждения предварительной договоренности о сделке. Ее выплачивает покупатель, но таким образом подтверждаются обязательства обеих сторон. Если их не выполняет покупатель, задаток остается у продавца. Если сделку срывает продавец, он платит двойную сумму задатка покупателю.
Какой задаток берут при продаже квартиры?
Стандартная величина обеспечения составляет 5–10% от суммы сделки. В некоторых случаях речь идет о фиксированном размере, например 50–100 тысяч рублей.
Перед покупкой квартиры в ипотеку важно проверить свой кредитный рейтинг и оценить долговую нагрузку. Это поможет заранее понять, на каких условиях банк может предложить кредитный продукт и насколько высок риск отказа. Все это можно сделать на Сравни в разделе «Кредитный рейтинг».
Как правильно составить договор задатка?
Главное требование — указать, что речь идет именно о задатке, а также внести в документ стандартный набор реквизитов, условий сделки и данных о ее участниках. Еще одно обязательное требование — наличие основного договора (допускается оформление предварительного) и составление расписки, подтверждающей факт передачи денег.
Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку?
Задаток используется вне зависимости от источника финансирования сделки, включая оформление ипотеки. Если сделка срывается из-за отказа банка, такая причина считается не зависящей от сторон. Поэтому задаток возвращается покупателю.
Рассчитайте ипотеку на Сравни.
Покажем все предложения, а вам останется только выбрать выгодное.
Важное кратко
- Задаток — простой, удобный и доступный способ обеспечения обязательств в сделках с недвижимостью.
- Главные достоинства задатка: прозрачность схемы использования, многолетняя практика применения, универсальность, эффективность и многофункциональность.
- Еще одним важным аргументом в пользу использования задатка становится сохранение права взыскать с виновной стороны понесенные убытки.
У Сравни есть телеграм-канал, где пишем просто и понятно о деньгах. Подпишитесь, чтобы не потерять!
Вопрос читателям
Вносили или принимали ли вы задаток при сделке купли-продажи квартиры? Делитесь своим опытом и знаниями в комментариях — они помогут другим читателям при покупке жилья.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной