В последние два‑три года рынок складской недвижимости переживает настоящую трансформацию. Если раньше инвесторы и арендаторы смотрели в первую очередь на огромные логопарки за МКАД, то сегодня эпицентр спроса сместился в город. Склады «последней мили» (last mile) стали главным драйвером роста сегмента.
Почему же арендаторы буквально охотятся за такими объектами? Какую доходность они могут принести частному инвестору? И на какие параметры нужно обратить внимание, чтобы купить ликвидный актив, а не проблемный ангар? Разбираемся по шагам.
Часть 1. Что такое склад «последней мили» и чем он отличается от обычного
Склад «последней мили» — это объект, расположенный максимально близко к конечному потребителю. Обычно это небольшие помещения (100–1000 м²) в черте города или на расстоянии 5–15 км от МКАД / городских магистралей.
Ключевое отличие от классических складов:
· Цель использования — не длительное хранение, а сортировка, комплектация и быстрая доставка товаров до покупателя (за 1–3 часа).
· Локация — не удалённые промзоны, а районы с плотной жилой застройкой, вдоль вылетных магистралей, в бывших производственных зонах, которые постепенно «облагораживаются».
· Арендаторы — в основном маркетплейсы (Wildberries, Ozon, Яндекс.Маркет), службы доставки (Delivery Club, СДЭК, DPD), продуктовые онлайн‑ритейлеры (Самокат, ВкусВилл), а также мелкооптовые дистрибьюторы.
Именно этот формат обеспечивает ту самую скорость доставки «за час» или «сегодня», к которой привыкли покупатели. Без складов последней мили феномен онлайн‑торговли был бы невозможен.
Часть 2. Почему арендаторы охотятся за складами последней мили
1. Рост e-commerce и изменение потребительских привычек
Объём онлайн‑продаж в России ежегодно растёт на 20–25%. Покупатели хотят получать заказы максимально быстро — в тот же день или на следующий. Для этого маркетплейсам и службам доставки нужна распределённая сеть небольших складов в шаговой доступности от покупателя. Один гигантский склад на окраине уже не справляется.
2. Дефицит качественных предложений
В отличие от офисов или торговых помещений, складов последней мили в хороших локациях крайне мало. Существующие промышленные зоны часто не соответствуют современным требованиям (низкие потолки, мало электричества, плохие подъезды). Новое строительство в городе ограничено, поэтому спрос стабильно превышает предложение. Это позволяет арендаторам соглашаться на более высокие ставки, лишь бы занять точку.
3. Экономическая эффективность
Для ритейлера склад последней мили сокращает логистические издержки. Чем ближе товар к покупателю, тем дешевле доставка, выше скорость оборота товарных запасов и меньше процент возвратов из‑за долгой доставки. Поэтому бизнес готов платить за аренду в городе премию по сравнению с окраинными складами.
4. Устойчивость к кризисам
Даже в периоды экономической нестабильности онлайн‑торговля остаётся востребованной. Склады последней мили, ориентированные на повседневный спрос (продукты, товары первой необходимости, лекарства), показывают стабильную заполняемость и не простаивают.
Часть 3. Требования к объекту: что делает склад последней мили ликвидным
Не любое нежилое помещение подойдёт для этого формата. У арендаторов жёсткие требования. Если вы планируете инвестировать в такой объект, проверьте, соответствует ли он этим параметрам.
1. Локация
· В черте города (или не дальше 5–10 км от МКАД при наличии удобных подъездов).
· Рядом с плотной жилой застройкой (охват 50–100 тыс. человек в радиусе 30–40 минут доставки).
· Хорошая транспортная доступность: выезд на магистраль, отсутствие пробок в часы пик, возможность подъезда фур (габариты до 20 тонн).
2. Электрическая мощность
Для склада последней мили критически важно мощное электроснабжение. Маркетплейсы и службы доставки используют:
· Зарядные станции для электротранспорта и электропогрузчиков.
· Холодильное оборудование (для продуктовых складов).
· Многочисленные компьютеры и системы автоматизации.
Минимальная мощность: 30–50 кВт на объект 300–500 м². В идеале — возможность увеличения до 100–150 кВт. Если на объекте всего 15 кВт, его ликвидность резко падает.
3. Высота потолков и ворота
· Высота: от 6 метров. Это позволяет установить стеллажи для эффективного использования объёма. При высоте 4–5 метров склад проигрывает конкурентам.
· Ворота: наличие минимум одних ворот для разгрузки фур (доклевеллер или уравнительная платформа). Желательно наличие с обеих сторон (сквозной проезд) или отдельный въезд для машин доставки.
4. Планировка и состояние
· Прямоугольная форма без лишних колонн — идеал.
· Отдельный въезд и возможность круглосуточного доступа.
· Охраняемая территория или возможность её организации.
· Состояние: крыша, полы, инженерные системы не должны требовать немедленного капремонта. Арендаторы редко берут объекты в аварийном состоянии, даже если ставка низкая.
5. Юридическая чистота
· Назначение здания — складское или производственное (не «бытовое обслуживание»).
· Наличие всех разрешений на ввод в эксплуатацию, если объект новый.
· Отсутствие обременений, арестов, залогов.
Часть 4. Доходность и риски для инвестора
Доходность
Склады последней мили демонстрируют одну из самых высоких ставок капитализации в сегменте коммерческой недвижимости.
· Арендные ставки в хороших локациях Москвы и Петербурга достигают 12 000–15 000 руб./м² в год (1000–1250 руб./м² в месяц) для объектов 300–500 м².
· Чистая доходность после вычета налогов и эксплуатационных расходов может составлять 12–15% годовых.
· Срок окупаемости при таких ставках — 7–9 лет.
По данным IBC Real Estate и NF Group, в 2025–2026 годах спрос на склады последней мили продолжает опережать предложение, что поддерживает рост ставок на уровне 10–15% ежегодно.
Риски
· Зависимость от конкретного арендатора. Если у вас один крупный арендатор (например, пункт выдачи Ozon), и он закроет точку по стратегическим причинам, поиск нового может занять время. Диверсификация (например, сдача части площади под разные форматы) снижает риск.
· Изменение требований маркетплейсов. Требования к объектам ужесточаются (автоматизация, экологичность). Объект, который сегодня сдаётся, через 2–3 года может перестать соответствовать стандартам.
· Локационные риски. Если рядом начинается масштабное строительство, которое перекрывает подъезды, или район попадает под реновацию с изменением назначения территории, объект может потерять привлекательность.
· Операционная нагрузка. Даже при долгосрочном арендаторе нужно контролировать своевременность оплаты, вести документооборот, решать вопросы с коммунальными службами. Это не полностью пассивный доход.
Часть 5. На что обратить внимание инвестору при покупке
Если вы решили инвестировать в склад последней мили, вот пошаговый чек‑лист.
1. Анализ локации
· Изучите плотность населения в радиусе 5–7 км.
· Проверьте наличие крупных маркетплейсов (их склады, пункты выдачи) в этом районе. Если их нет, возможно, они ищут место.
· Оцените трафик и подъезды в разное время суток. Запросите данные о планах городских властей по дорожной инфраструктуре.
2. Проверка параметров объекта
· Закажите техническую экспертизу: состояние кровли, фундамента, электрики, водоснабжения.
· Уточните в сетевой организации, сколько киловатт можно официально подключить к этому зданию. Если текущей мощности недостаточно, оцените стоимость увеличения.
· Проверьте высоту потолков, наличие и состояние ворот.
3. Юридическая проверка
· Выписка ЕГРН, история объекта.
· Соответствие вида разрешённого использования.
· Наличие всех согласований, если здание реконструировалось.
4. Оценка арендатора (если объект сдаётся)
· Финансовая устойчивость, срок работы на рынке.
· Проверьте договор аренды на предмет индексации, сроков, депозита.
· Встретьтесь с арендатором, чтобы понять его планы.
5. Расчёт экономики
· Запросите у продавца отчёт о фактических доходах и расходах за последние 2–3 года.
· Учтите налог на имущество (до 2% от кадастровой стоимости), эксплуатационные платежи (если здание в составе комплекса), резерв на ремонт.
· Сравните чистую доходность с альтернативными вариантами (вклад, облигации, другой сегмент недвижимости).
Часть 6. Перспективы формата: куда движется рынок
По мнению аналитиков, склад последней мили останется одним из самых динамичных сегментов как минимум на ближайшие 5–7 лет.
Тренды:
· Роботизация и автоматизация. Арендаторы будут требовать склады, приспособленные под автоматизированные системы хранения. Это означает ещё более высокие требования к ровным полам, высоте потолков и электромощности.
· Экологичность. Зарядные станции для электрофургонов, энергоэффективные системы освещения и отопления станут стандартом.
· Консолидация. Мелкие собственники всё чаще продают свои объекты крупным фондам, которые управляют сетью складов централизованно. Это может привести к росту ликвидности качественных объектов и падению интереса к «серым» и не соответствующим стандартам.
· Расширение географии. Если раньше склады последней мили были в основном в Москве и Санкт-Петербурге, сейчас спрос активно растёт в городах-миллионниках (Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар). Инвесторам стоит присмотреться к региональным рынкам, где порог входа ниже, а потенциал роста высок.
Склад последней мили — это не просто очередной инвестиционный тренд, а структурное изменение рынка, вызванное ростом e-commerce и изменением потребительских привычек. Для частного инвестора этот формат открывает возможность получить доходность выше средней по коммерческой недвижимости (12–15% годовых) при относительно контролируемых рисках.
Однако успех зависит от тщательного выбора объекта. Локация, мощность электричества, высота потолков, состояние подъездных путей — эти параметры определяют, будет ли ваш склад востребован арендаторами через 3–5 лет. Изучайте рынок, привлекайте технических специалистов для проверки, не гонитесь за дешевизной, если объект не соответствует современным требованиям.
В долгосрочной перспективе склады последней мили останутся дефицитным активом. Те, кто войдёт в этот сегмент с пониманием специфики, смогут получать стабильный денежный поток и хорошую капитализацию.