Прилетело мне тут развернутое мнение одного читателя по поводу ситуации с новостройками.
«Попробую объяснить очевидные вещи, но почему-то не понятные многим», - так уверенно начал подписчик.
Далее последовало хорошее аргументированное объяснение, где он перечислял эти самые очевидные, по его мнению, моменты. Проблема была в том, что практически вся его аргументация показалась мне в корне неверной или в лучшем случае поверхностной. Но при этом, она была настолько характерной (достаточно почитать экспертов от недвижимости), что я решил ее разобрать подробнее.
[Текст читателя выделен курсивом, мои комментарии – обычным шрифтом].
…Цена на жильё состоит из себестоимости (строительство/земля/разрешения/маркетинг/продажи) + добавочной стоимости.
Здесь сразу же неточность.
Понятие себестоимость не может быть применено к рентным продуктам (включая деньги и квази-деньги). Возьмем, например, купюру в 1000 рублей. Сколько ее «себестоимость»? – копейки. А сколько «продажная цена»? – 1000 рублей. Поэтому «очевидный» тезис, что цена – это производное от себестоимости, на самом деле не очевидный, и в некоторых случаях вовсе неправильный.
Недвижимость – тоже рентный продукт. Можно легко заметить, что цены на новостройки отличаются в разы в зависимости от региона или места, где ведется строительства, хотя технологии строительства очень похожи.
(Но все это отдельная тема)
Бизнес, как правило, ведёт строительство на заёмные средства. Никто свои средства из оборота не вкладывает в стройку. Это не очевидно для обычных людей, которые строят жильё на свои средства. Но бизнес, тем более крупный, так не работает. Надо профинансировать стройку - берётся кредит. Если с этим пунктом не согласны, то дальнейшие рассуждения не имеют смысла. Надо просто принять как факт.
Первая часть - верно. Действительно, почти все бизнесы ведутся на заемные средства.
Вторая часть – неточно. До реформы долевого строительства, застройщики финансировались за счет средств дольщиков (фактически последние их кредитовали). После реформы – деньги продолжали поступать от дольщиков, но под эти заблокированные на эскроу-счетах средства, застройщикам пришлось брать кредиты у банков. По сути, возникла двойная накрутка – когда надо и дольщикам предоставлять выгоду, и банкам отстегивать (причем банки получают прибыль из воздуха, не предоставляя никаких полезных услуг, кроме посреднических. Если стройка задерживается, банки не при делах). Отсюда и «себестоимость» выросла.
Большинство застройщиков в предбанкротном состоянии. Это может означать только, что добавочная стоимость сведена практически к нулю. НИКТО в здравом уме не будет банкротить успешный бизнес.
Поскольку всю добавочную ренту забирают банки, то застройщики ВСЕГДА находятся в предбанкротном состоянии. Это даже немного смешно, но это так. До реформы – они телепались еле-еле. Цены выросли в несколько раз – они опять телепаются. Вместо того, чтобы правильно ставить вопросы, все эксперты ссылаются на выросшую себестоимость.
Если добавочная стоимость сведена к нулю, а цены на жильё выросли, то это означает только, что себестоимость строительства выросла. И снизить её никак не получается.
Правильная логическая цепочка такая: выросла цена → выросла рента → ренту забрали банки → застройщики включили ренту в себестоимость.
Естественно, снизить «себестоимость» не получается, т.к. сначала необходимо сдуть ренту. В наших условиях – ликвидировать проектное финансирование, которое только раздуло цены и никого не защитило. Альтернативой могло быть что-то вроде фонда асв для недвижимости.
Почему себестоимость выросла? Зарплаты и стройматериалы - это вторично. А первично, что обслуживание кредита обходиться ОЧЕНЬ дорого. При ключевой ставке 15%, застройщик получает кредит под 20%.
Ставка проектного финансирования для застройщиков зависит от наполняемости эскроу-счетов. А последние от продаж. А продажи – от ставки, но с обратной зависимостью (то есть чем выше ставки, тем выше продажи – природу этого парадокса разбирал тут).
Поэтому очевидный тезис опять оказался не очевидным.
Что, если ничего не делать? Не будет продаж квартир, начнутся банкротства застройщиков. Будут банкротства, начнутся массовые увольнения. Будут увольнения, сократятся расходы. Сократятся расходы, в таком же положении окажутся остальные отрасли, начиная с ритэйла, аренды жилья итп итд.
Надо было думать об всем этом раньше, когда запускали пирамиду. Причем тогда ставки были низкие. И в том числе массовое льготное кредитование запустило инфляцию, а значит способствовало росту ставки.
Государство решило поддержать продажи застройщиков, чтобы не было банкротств. А что ещё можно сделать в данной ситуации, помимо снижения ключевой ставки?
«Что еще можно сделать в данной ситуации» - ответ явно выходит за рамки этой статьи. Но я бы для начала хотя бы уволил тех, кто привел к данной ситуации (и это не Набиуллина), а потом рассуждал о мерах поддержки.
Выдать кредит 6% застройщикам? - так это намного хуже.
Купить квартиры и раздать людям - это почти тоже самое.
Временно субсидировать ипотеку на время высокой ключевой ставки.
Её и выбрали.
Т.е. вместо того, чтобы сдуть пузырь, решили надуть его еще больше.
Вижу, как разгорается шумиха, в том числе и к удивлению и автором этого канала, что мол не справедливость, воровство, надо отменять семейную ипотеку, ввести налоги на две и более квартир, взять и поделить. Надеюсь, мой длинный комментарий поможет образумить людей от разрушительных решений. Поймите, что такая ключевая ставка - это то, что убивает весь рынок. И вопрос не о доступном жилье, застройщиках, спекулянтах, жадных инвесторов, а о том, как дожить до ключевой ставки, хотя бы 10%.
Правильно заметили, что в 2020, когда вводили льготную, ключевая ставка была 6%. Так поэтому и выросла ставка, что государство стало раздавать деньги направо и налево.
Ставка – это производная от инфляции. Инфляция выросла из-за действий правительства.
Обратное тоже верно: чтобы вернуть ставку (и, соответственно, естественный спрос на жилье) надо убрать те действия, которые привели к росту инфляции. То есть снижать государственные расходы, снижать субсидирование.
Для меня ЭТО очевидно.
Мы же видим другое.
Сначала врач (государство) подсаживает здорового человека (застройщиков) на наркоту (льготную ипотеку).
Потом этот же врач заявляет «у пациента ломка, чтобы он совсем не откинул копыта, предлагаю увеличить дозу».
Для кого-то логично продолжать колоть.
Для автора – нет.
Просто пора признать: реформа долевого строительства провалилась.
Видимо нужно возвращаться к старой системе. Которая тоже имела недостатки, но по крайней обходилась намного дешевле.
А также пора признать, что иногда ответ, лежащий на поверхности, может быть неправильным.
Для меня ЭТО очевидно.
///