В этой статье приведен разбор кейса, где удалось через суд выделить доли в натуре в двухкомнатной квартире и добиться выписки наследника, который блокировал доступ в квартиру для других собственников.
Марина (имя изменено) с тяжёлой к юристу обратилась ситуацией. После смерти отца открылось наследство в виде двухкомнатной квартиры в Ростове-на-Дону. Наследниками по закону стали трое: Марина, её старший брат Дмитрий и их мать (супруга умершего). Все вступили в наследство, получив по 1/3 доли.
Проблема возникла сразу. Виталий проживал в этой квартире вместе с отцом до его смерти и продолжал там жить. Он не пускал мать и сестру, заявив, что «это его дом», «он здесь прописан и никуда не уйдёт». Попытки договориться мирно ни к чему не привели. Мать Марины (пожилая женщина) нуждалась в жилье, а Марина хотела продать свою долю, но покупатель на 1/3 доли в проблемной квартире не находился.
На момент обращения Виталий был зарегистрирован в квартире, имел 1/3 доли, и выписать его было невозможно, пока он оставался собственником. Коммунальные платежи он не платил, долг превысил 100 тысяч рублей. Марина и её мать не могли ни войти в квартиру, ни распорядиться своими долями.
Первый этап: анализ и выбор плана действий
Основной вопрос: можно ли выделить доли в натуре в двухкомнатной квартире?
По закону выдел доли в натуре возможен, если помещение может быть изолировано с отдельным входом и не причинит несоразмерного ущерба. В двухкомнатной квартире это сложно, но не невозможно, если комнаты изолированные и есть техническая возможность организации отдельных входов или если стороны согласны на определённый вариант.
Вариант решения: выдел долей в натуре через суд с последующим прекращением права общей долевой собственности и выпиской Виталий из его изолированной части.
Второй этап: техническая возможность и экспертиза
Для начала нужно было определить, можно ли выделить доли так, чтобы каждый собственник получил изолированное помещение. Было подано ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
· Эксперт также предложил два варианта перепланировки для организации отдельных входов в комнаты, если потребуется полная изоляция, но это было необязательно для выдела. Подробные данные с квадратными метрами кому и сколько приводить нет смысла. В каждом случае все индивидуально. Рассматриваем на консультации. И уже пути решения вопроса продумываем в начале работы над данным вопросом.
Решением суда:
· Произведён выдел долей в натуре.
· За Мариной и её матерью признано право общей долевой собственности на комнату 18 кв. м.
· За Дмитрием признано право собственности на комнату 14 кв. м.
· Места общего пользования оставлены в общей долевой собственности.
После вступления решения в силу было зарегистрировано право собственности каждого на свои изолированные комнаты. Право общей долевой собственности на квартиру прекратилось.
Четвёртый этап: выписка Виталия
Теперь Виталий стал собственником только своей комнаты. Но он по-прежнему был зарегистрирован по адресу всей квартиры. Поскольку квартира перестала существовать как единый объект (она была преобразована в два самостоятельных жилых помещения), регистрация по старому адресу стала невозможной.
Еще было принято ряд мер, в результате которых Виталий был выписан из квартиры как из единого объекта, а зарегистрирован по адресу своей комнаты.
Важно отметить: он не был «выселен» в прямом смысле, но его регистрация перестала быть препятствием для Марины и её матери, поскольку теперь каждый владеет своей изолированной комнатой.
Этот пример показывает, что даже в двухкомнатной квартире можно добиться выдела долей в натуре, если грамотно использовать экспертизу и доказать техническую возможность.
В результате:
· Марина и её мать стали полноправными собственниками изолированной комнаты и получили возможность пользоваться кухней и санузлом на равных с Виталий.
· Виталий больше не мог препятствовать их доступу в места общего пользования, так как порядок пользования был определён пропорционально долям.
· Проблема с регистрацией была решена путём изменения адресного учёта, а не через сложную процедуру выселения.
В дальнейшем Марина и её мать смогли продать свою комнату, а Виталий остался в своей.
Почему важно обратиться к юристу
На первый взгляд может показаться, что выдел долей в натуре это просто техническая процедура. Однако на практике она сопряжена с множеством подводных камней, которые без профессионального сопровождения могут сделать процесс бесконечным.
1. Правильный выбор способов решения вопроса. Вместо того чтобы годами судиться об определении порядка пользования или взыскании компенсации, мы сразу пошли на выдел долей. Это требовало глубокого понимания судебной практики, так как многие юристы считают выдел в двухкомнатной квартире невозможным.
2. Экспертное сопровождение. Юрист чётко сформулировала вопросы эксперту: о возможности выдела, о вариантах перепланировки, о соотношении стоимости комнат. От этого зависел исход дела.
3. Работа с возражениями. Виталийй пытался затянуть процесс, заявлял встречные иски. Я оперативно готовила отзывы, доказывала необоснованность его требований.
4. Постсудебное сопровождение. Даже после решения суда нужно было зарегистрировать права, внести изменения в адресное хозяйство, добиться снятия с регистрации. Без юриста клиент мог бы увязнуть в бюрократических процедурах.
5. Экономия времени и нервов. Вместо многолетней войны мы закрыли вопрос за 8 месяцев. Суммарные затраты на юриста и экспертизу окупились возможностью продать комнату по рыночной цене, а не отдавать долю за копейки.
Ситуация, когда вы становитесь долевым собственником вместе с человеком, с которым невозможно договориться, это не тупик. Выдел долей в натуре оптимальный инструмент, который позволяет превратить «общую беду» в отдельные, независимые объекты. Но этот инструмент требует профессиональной настройки.
Юридическая фирма "Бурдина и партнеры" специализируется на жилищных и наследственных спорах. Одна из главных задач найти правовое решение, которое приведёт к реальному результату: чистым документам, спокойному владению и возможности распоряжаться имуществом без оглядки на конфликтного соседа. Если вы оказались в похожей ситуации не ждите, пока конфликт перерастёт в затяжной спор. Обратитесь за консультацией.
Консультация телефону 89094113569.
Юридическая фирма "Бурдина и партнеры", г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская 116г. Офис 303
Тэги: #выделдолейвнатуре #жилищныеспоры #наследственныедела #общаядолеваясобственность #выпискаизквартиры #судебнаяэкспертиза #прекращениеправа #юристпонедвижимости #ростовнадону
#РостовнаДону #Ростовскаяобласть #Таганрог #Шахты #Новочеркасск #Батайск #Волгодонск