Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации завершило подготовку законопроекта, который вводит ключевое изменение в механизм комплексного развития территорий (КРТ). Документ предусматривает возможность продления договоров о КРТ во внесудебном порядке. Эта инициатива стала ответом на запросы региональных властей и девелоперов, которые столкнулись с экономическими трудностями при реализации масштабных проектов.
О подготовке документа 18 марта 2026 года на парламентских слушаниях «Институт комплексного развития территорий: итоги пяти лет и перспективы» в Совете Федерации сообщил первый заместитель главы Минстроя России Александр Ломакин.
«Ведем большую работу по законодательным изменениям. Сегодня в Совете Федерации поддержана важная поправка в части учета норм градостроительного проектирования. Также мы подготовили проект федерального закона, предусматривающий возможность продления договоров о КРТ во внесудебном порядке. Это то, о чем многие регионы несколько месяцев назад такой вопрос активно поднимали», – цитирует Александра Ломакина «Интерфакс-Недвижимость».
Как отметил в своем докладе первый заместитель министра, механизм КРТ сегодня является одним из наиболее адаптивных инструментов для вовлечения в оборот неиспользуемых территорий и земель, занятых ветхим жильем. По его словам, в 81 субъекте Федерации в активной стадии реализации находится 1315 территорий. Общая площадь этих участков составляет 275 000 гектаров с градостроительным потенциалом 210 миллионов квадратных метров. Фактический ввод объектов недвижимости уже превысил 4 миллиона квадратных метров, включая 3,5 миллиона «квадратов» жилья.
Финансовая гибкость и защита от санкций
Необходимость законодательных изменений продиктована экономической ситуацией. Участники рынка указывают на то, что финансовые модели договоров, заключенных до 2022 года, перестали учитывать реалии санкционного давления и удорожания проектного финансирования.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский пояснил отраслевому изданию «Стройгазета», что текущее законодательство не предусматривает механизма внесудебного продления сроков. «В результате застройщики – участники проектов КРТ оказываются в наиболее сложном положении, так как операторы проектов вынуждены расторгать с ними договоры и налагать штрафы», – отметил эксперт.
Законопроект, внесенный в Госдуму (№1167456-8), призван исправить эту ситуацию. Предлагаемая норма позволит застройщикам до 31 декабря 2026 года обратиться в уполномоченный орган власти с предложением об увеличении срока действия договора без применения финансовых санкций. Ключевое условие – надлежащее исполнение обязательств по договору на момент подачи заявления. Такой подход должен сохранить темпы жилищного строительства и предотвратить массовое расторжение договоров.
Комплексный пересмотр правил игры
Повестка слушаний в Совете Федерации, которые провел первый вице-спикер СФ Владимир Якушев, оказалась шире обсуждения одного законопроекта. Участники встречи рассмотрели целый пакет инициатив, направленных на «донастройку» института КРТ.
Александр Ломакин в своем выступлении обозначил несколько важных направлений законотворческой работы. Среди них – установление механизма расторжения или изменения договора о КРТ при существенном изменении экономических обстоятельств, что фактически вводит в градостроительные отношения принцип форс-мажора, давно применяемый в зарубежной контрактной практике. Также прорабатывается введение упрощенного порядка приведения генеральных планов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в соответствие с проектами планировки.
Отдельно чиновник остановился на расширении границ проектов. Планируется разрешить включать в периметр КРТ несмежные свободные земельные участки.
«Это тоже очень важный и необходимый на практике инструмент», – пояснил первый замминистра. Кроме того, обсуждается ограничение возможности собственников исключать многоквартирные дома из решения о КРТ, что должно защитить проекты от «точечного» выхода жильцов и сохранить целостность градостроительных решений.
Банковский залог и инфраструктурные облигации
Финансовый блок вопросов стал одной из центральных тем дискуссии. Александр Ломакин подчеркнул важность урегулирования вопросов, связанных с залогом земельных участков, попадающих в КРТ.
«И здесь мы и от институтов развития слышим эту необходимость, от банковской системы тоже такие запросы поступали», – резюмировал он.
Заместитель генерального директора «ДОМ.PФ» Денис Филиппов на слушаниях предложил наделить институт развития правами оператора региональных и муниципальных программ. По его мнению, это позволит унифицировать административные процедуры и ускорить подбор инвесторов.
«Мы готовы применять все доступные инструменты – от инфраструктурных облигаций до строительства арендного жилья. Но для этого нужно донастроить нормативную базу», – приводит его слова пресс-служба Совета Федерации.
Примечательно, что схожие проблемы с залоговым механизмом ранее поднимались и в других секторах экономики. Например, Ассоциация крестьянских (фермерских) хозяйств (АККОР) инициировала изменение порядка оценки сельхозземель при передаче их в залог, предлагая законодательно закрепить минимальный порог стоимости в 80 процентов от кадастровой. Это свидетельствует о системном запросе бизнеса на предсказуемые правила игры при работе с земельными активами.
Международный контекст и урбанистические тренды
Интересно, что российские законодательные инициативы по упрощению процедур КРТ коррелируют с общемировыми трендами поиска баланса между интересами девелоперов и города. В то время как Минстрой предлагает гибкие механизмы продления договоров, зарубежные коллеги сосредоточены на вопросах социальной инклюзивности.
Так, на прошедшей в октябре 2025 года сессии программы International Urban and Regional Cooperation (IURC) города Европы и Азии обменивались опытом реновации. Сингапур презентовал модель, при которой 80 процентов населения проживает в доступном жилье, а Берлин представил механизм кооперативной застройки, обязывающий девелоперов вносить вклад в создание социальной инфраструктуры. Инструменты, которые сейчас обсуждаются в России (социальные обязательства застройщиков, облигационные займы на инфраструктуру), активно применяются в этих странах, что подтверждает правильность выбранного вектора.
Усиление социальной нагрузки на девелоперов
Параллельно с обсуждением послаблений в части сроков, законодатели ужесточают требования к наполнению проектов. Журнал «Эксперт» сообщает, что Госдума приняла поправки в Градостроительный кодекс, устраняющие правовой пробел, который ранее позволял девелоперам возводить социальные объекты по своему усмотрению, а не по реальным нормативам обеспеченности.
Теперь расчетные показатели по школам, детским садам и поликлиникам станут обязательными. По оценке президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, это может добавить к стоимости квадратного метра от 20 до 25 тысяч рублей.
«Эту плату застройщику придется переложить на покупателя или сократить свою прибыль», – цитирует его издание. В свою очередь председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин отмечает, что сегодня, по сути, 100 процентов затрат на инфраструктуру в составе КРТ ложатся на плечи девелоперов, тогда как ранее часть затрат компенсировала программа «Стимул», свернутая в 2024 году.
Региональный аспект и федеральные земли
Отдельный блок изменений касается вовлечения федеральных земель. Сенаторы Андрей Шевченко, Александр Высокинский и Владимир Якушев разработали законопроект, отменяющий дополнительное согласование с федеральными органами при включении в КРТ участков, полномочия по управлению которыми уже переданы регионам.
По словам Андрея Шевченко, законопроект подготовлен по результатам анализа правоприменительной практики, подтвердившей, что без предлагаемых изменений на переданных федеральных землях не было создано ни одного проекта КРТ. Документ наделяет высшие исполнительные органы субъектов Федерации правом самостоятельно принимать решения о комплексном развитии территорий, занятых исключительно такими участками. Это решение способно существенно ускорить запуск инвестиционных проектов в регионах.
Таким образом, пакет законодательных инициатив, анонсированных Минстроем, формирует новую реальность для рынка недвижимости. С одной стороны, девелоперы получают долгожданный инструмент внесудебного продления договоров и возможность корректировать параметры проектов при изменении экономических обстоятельств. С другой стороны, государство усиливает контроль за социальной нагрузкой и упрощает бюрократические процедуры для ускоренного вовлечения земель в оборот. Принятие этих поправок должно не только спасти текущие проекты от разорения, но и задать вектор развития механизма КРТ на ближайшие пять лет, сделав его более сбалансированным как для бизнеса, так и для будущих жителей новых кварталов.
© ДОМ.NEWS