Почему Петербург всё чаще выбирают для вложений вместо Москвы? Как получать от 12% годовых чистыми от аренды и при этом ничего не делать? На реальном примере разбираем:
- сколько можно заработать на студии в центре;
- почему «котловой метод» апарт‑отелей съедает вашу прибыль;
- как проверить надежность управляющей компании.
Темы: инвестиции в недвижимость, доход от аренды, сравнение с вкладами и апартаментами, опыт инвесторов из Москвы.
Меня зовут Екатерина, я уже несколько лет помогаю инвесторам разбираться в рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Чаще всего ко мне приходят люди, которые раньше доверяли только банковским вкладам или ОФЗ, но видят, что инфляция съедает прибыль. Другие пробовали сдавать квартиры самостоятельно и устали от поиска арендаторов, ремонта, налогов. Третьи живут в Москве, хотели бы инвестировать в недвижимость, но понимают: порог входа в столице высок, а доходность аренды оставляет желать лучшего.
Я не буду продавать вам «идеальный актив». Вместо этого расскажу, на что мы сами смотрим, когда оцениваем объект для инвестиций в недвижимость в СПб, и почему Петербург сейчас предлагает интересные возможности.
Почему Санкт-Петербург?
Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость, выбор локации — первое, что определяет успех. Петербург — второй по величине туристический центр страны. Поток гостей не спадает круглый год: летом — высокий сезон, зимой — межсезонье с праздниками и трендом на внутренний туризм. Это создает устойчивый спрос на посуточную аренду в центре (в нашем случае от 25 дней по году).
По сообщению губернатора Александра Беглова, в 2025 году город посетили 12,5 млн человек — это на 7% больше, чем в 2024 году (11,6 млн), и на 19% выше допандемийного 2019 года (10,5 млн).
По нашим наблюдениям, за 2024 год ставки на аренду в историческом центре выросли почти на 40%, а в 2025 дополнительно на 17%. И дело не только в туристах: всё больше людей выбирают краткосрочную аренду для командировок, просто выходных в другом городе.
Но просто купить квартиру в центре — полдела. Доход от аренды зависит от трех вещей: правильной локации (шаговая доступность до туристических мест), качественного ремонта и профессионального управления. Без этого объект может простаивать или требовать вашего постоянного участия.
Что влияет на доходность?
Давайте честно: средняя доходность от долгосрочной аренды в Москве сейчас около 4–5%, в Петербурге — чуть выше (около 6%). Но если сдавать посуточно и правильно управлять, цифры могут быть совсем другими.
Я всегда советую инвесторам смотреть на два показателя:
- Чистый арендный доход — сколько объект приносит в год «чистыми» после комиссии за управление.
- Потенциал роста капитализации — насколько может вырасти стоимость актива за время владения.
В идеале нужно сочетание обоих. Например, студия в историческом районе, купленная на этапе реконструкции, после завершения работ может подорожать на 15–20%. А если она ещё и сдаётся профессионально, вы получаете и текущий доход, и будущую прибыль от продажи.
Пример расчета: цифры, которые можно проверить
Возьмем реальный объект — студию в Центральном районе, купленную на этапе реконструкции в 2024 году.
Итоговый доход за первые 2 года владения:
- Арендный доход: 804 000 ₽
- Рост капитализации: 2 112 000 ₽
- Совокупный доход: 2 916 000 ₽
- Доходность от вложенных средств: ~43% годовых
Даже если не учитывать рост стоимости (хотя это важная часть инвестиций в недвижимость), чистая арендная доходность составляет 12% годовых, что значительно выше вкладов и большинства апартаментов.
Ваш вклад на 13% теряет к инфляции. Как получать 12% чистыми и владеть реальным активом? Читать.
Три самых частых вопроса от начинающих инвесторов
- «Я ничего не понимаю в ремонте и управлении. Что делать?»
Это нормально. Многие инвесторы не хотят вникать в стройку, выбор плитки или общение с арендаторами. Решение — передать всё профессионалам. Сейчас есть команды, которые делают объекты «под ключ»: от подбора и ремонта до полного управления арендой. Вы просто получаете деньги на счёт и отчёты.
2. «Не страшно ли вкладывать в Петербург, если я живу в Москве?»
Современные технологии позволяют решить все вопросы удаленно. Показы — по видео, документы — онлайн, сделка — с участием нотариуса и электронной подписью. Многие москвичи уже давно так делают: диверсифицируют капитал, вкладываясь в регионы с более высокой доходностью и окупаемостью. Для инвестиций в недвижимость в Москве порог входа выше, а доходность ниже — поэтому Петербург становится логичной альтернативой.
- «Как проверить, что мне не впаривают „кота в мешке“?»
Прозрачность — главное. У нашей компании публичный профиль с объектами и отзывами. Более 7 лет опыта в инвестициях, 4,9- рейтинг на Яндекс картах. Также у нашей УК можно посмотреть реальную загрузку, почитать комментарии гостей. Для инвесторов мы предлагаем протестировать объект лично, пожить в нём как турист. Это лучший способ убедиться в качестве.
Как мы подходим к выбору объектов
Я и мои коллеги не предлагаем клиентам «воздух». Мы сами вкладываемся в проекты, которые считаем перспективными на базе доходности инвесторов нашей УК. Обычно это дома в историческом центре — Центральный, Петроградский, Адмиралтейский районы, которые мы реконструируем, делаем дизайнерский ремонт, полностью меблируем. Важно, чтобы каждая студия была разной. В отличие от апарт‑отелей, где на одной площади 300+ идентичных номеров и действует «котловой» метод ценообразования, мы предлагаем студии в разных локациях города. Это диверсифицирует спрос и доходность: на каждую студию найдётся свой турист, ведь все они расположены в 10 минутах от главных точек притяжения.
После ремонта объект передается в управление нашей команде. Мы занимаемся всем: размещаем на площадках, занимаемся маркетингом, гибко управляем ценами, организуем уборку, решаем вопросы гостей. Инвестору остается только наблюдать за отчетами и получать выплаты.
Мы не обещаем космических процентов. Наша цель — стабильные от 12% годовых чистыми «на руки» от аренды плюс рост стоимости самого актива. Это выше, чем дают вклады, и выше, чем у апартаментов (реальная доходность которых за 2025 год составила 6–8%). При этом вы владеете реальным активом, который в любой момент можно продать.
Если хотите разобраться детальнее
Подготовили небольшую подборку материалов, которые помогут сделать первый шаг:
- Реальная доходность трех студий от работы управляющей компании за прошлый год.
- Примеры объявлений нашей УК.
- Примеры студий, которые уже работают и приносят доход.
Оставьте заявку — мы пришлем актуальные объекты для инвестирования и отвечу на вопросы. Без спама, просто информация для размышления.
Коротко о нас
Мы — команда профессионалов, которые с 2018 года занимаются инвестиционной недвижимостью в Санкт-Петербурге. За это время помогли более 860 инвесторам, и почти треть из них обратились повторно. Наш опыт — ваша уверенность.
Если вы ищете понятный, безопасный и пассивный способ вложить капитал с доходностью выше вклада, оставляйте заявку, и мы подробно расскажем, как это работает.