Дарксторы в Москве: почему их окупаемость может быть ниже классического ритейла и где здесь план Б
Рассказываю вам про дарксторы, и понимаю, что без живых примеров формат считывается хуже.
Поэтому покажу на конкретных объектах, почему я вообще смотрю в эту сторону и почему этот сегмент мне кажется интересным для инвестора.
Вот два примера из Москвы 👇
1. Даркстор Пятёрочка, САО
📍 Площадь: 850 м²
💰 МАП: 1,28 млн ₽
📈 Индексация: 5%
⏳ Окупаемость первого года: 6,9 лет
💎 Стоимость: 106 млн ₽
2. Ozon Fresh, НАО
📍 Площадь: 480 м²
💰 МАП: 340 тыс. ₽
📈 Индексация: 5%
⏳ Окупаемость: до 6 лет
💎 Стоимость: 24 млн ₽
И вот что здесь действительно важно.
Если смотреть на классический ритейл и привычные ГАБы, то мы часто видим окупаемость в районе 9 лет.
А здесь цифры заметно интереснее.
То есть дарксторы — это уже не просто “новый модный формат”, а история, где математика может выглядеть сильнее, чем в классической торговле.
И мне нравится ещё вот что:
здесь есть варианты под разный бюджет.
Один объект — это большой вход, 106 млн ₽.
Другой — уже гораздо более доступный порог, 24 млн ₽.
А значит, этот рынок не только для крупных инвесторов.
В нём есть и форматы, куда можно заходить с более умеренным чеком.
Но самое интересное даже не это.
В маленьком Ozon Fresh есть ещё план Б.
И вот это, на мой взгляд, очень сильный момент.
Потому что грамотные создатели таких ГАБов думают не только о том, как посадить арендатора сегодня.
Они думают и о том, что будет, если арендатор завтра вдруг съедет.
И здесь уже заранее предусмотрен альтернативный сценарий:
если формат доставки по какой-то причине уходит, помещение можно перепрофилировать, например, под кладовки.
То есть инвестору продают не просто объект с арендатором.
Ему продают ещё и логику защиты вложений.
А это уже совсем другой уровень продукта.
Потому что одна из главных болей инвестора в коммерческой недвижимости — это не только “сколько я заработаю”,
но и “что я буду делать, если всё пойдёт не по плану”.
И когда на этот вопрос есть ответ ещё на входе — это очень сильный аргумент.
Вот почему я сейчас так внимательно смотрю на этот формат.
Здесь есть:
— хорошая окупаемость;
— индексация;
— разные чеки входа;
— и, в отдельных случаях, уже продуманный запасной сценарий.
А значит, это уже не просто помещение под доставку.
Это объект, который может быть интересен именно как инвестиционная стратегия.
По вашему кейсу: @Rozhkova_AV (сообщение) или +7 910 420-41-05 (звонок). Выберем формат — переписка/созвон/Zoom.
