Мы привыкли думать, что маленькая квартира - это первый шаг к свободе, но на деле это первый шаг к прибыли застройщика. Просто не вашей.
В цифрах это выглядит так: средняя стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара сейчас - около 168 тысяч рублей. Это средняя. А квадратный метр в студии площадью 20 квадратов может стоить вдвое дороже, чем в двушке или трёшке того же застройщика в том же доме. Вдвое. Просто вдумайтесь в эту цифру.
Застройщику выгодно нарезать этаж не на восемь нормальных квартир, а на двадцать студий. Он продаёт не метры - он продаёт штуки. Каждая штука стоит от 3,17 до 3,8 миллиона за 20-24 квадрата. Это минимальный порог входа, который выглядит доступно. Именно поэтому они раскупаются как горячие пирожки - люди видят цифру "3 миллиона" и думают, что это дёшево. Это не дёшево. Это дорого за метр, просто упаковано в маленькую коробку.
И вот здесь интересный момент: пока рынок уходит в студии, спрос на полноценные квартиры только растёт — особенно у семей.
И именно такие варианты потом выигрывают и в жизни, и в ликвидности.
Например, сейчас есть трёхкомнатная квартира 79 м² в сданном доме со скидкой около 28% — за 8,48 млн (примерно 107 тыс. за метр). Рядом школа, детский сад, сквер, озеро и в перспективе трамвай.
Если интересно — жду вас здесь.
Ну и да.
Я видела дома, где на одном этаже двадцать квартир.
Двадцать. Один лифт. Одна лестница. Одна мусоропроводная шахта, которую, кстати, в половине новостроек уже не делают вовсе. Утром, когда все эти двадцать человек идут на работу - это не подъезд, это очередь. Парковка во дворе рассчитана на восемь квартир, а живут здесь двадцать семей, у половины из которых машина. Детская площадка - одна на весь двор, где таких этажей десять.
Специалисты говорят, что в идеале на одном этаже должно быть не более шести-восьми квартир площадью от тридцати метров. Шесть-восемь. А у нас двадцать. Никто не считает это проблемой на стадии продаж. Все считают это проблемой, когда уже въехали.
Жизнь в 15-20 квадратных метрах бьёт по психике. Психологи говорят, что такие условия повышают тревожность. Для одного человека студия ещё как-то работает. Для пары - это уже за гранью. Нет приватного места. Вообще. Ты не можешь уйти в другую комнату, потому что другой комнаты нет. Поссорились - и некуда деться, совсем некуда. Плюс вентиляция в маленьких объёмах работает хуже, кислород убывает быстрее, особенно если окна выходят во двор-колодец, что в плотной застройке случается постоянно.
Есть ещё один момент, про который почти никто не говорит вслух. Когда в доме преобладают студии - там формируется очень специфическое социальное окружение. Текучка огромная: кто-то снимает, кто-то перепродаёт, кто-то живёт временно. Нет той самой дворовой общности, которая была в советских домах и которую все ругали, но которая на самом деле делала жизнь человеческой. Здесь этого нет и не будет.
Студия - не всегда зло. У меня был клиент - молодой парень, приехал из небольшого города, работает удалённо, снимал комнату в коммуналке за 18 тысяч в месяц. Купил студию 22 метра на стадии котлована, через полтора года въехал. Для него это была реальная свобода - своя дверь, свой ключ, никаких соседей по кухне. Он не собирался там жить вечно, он собирался через три года продать и взять что-то больше. Это нормальная история, она работает.
Студия как стартовая точка - это честный инструмент. Студия как постоянное жильё для семьи - это уже другой разговор.
Проблема не в студиях как таковых. Проблема в том, что застройщики строят дома, где студии - это не часть продуманного микса, а 90% всего фонда. Когда в одном корпусе из трёхсот квартир двести семьдесят - студии, это уже не жилой дом. Это общежитие с красивым рендером на баннере.
Краснодар сейчас занимает первое место в России по объёму строящегося жилья на одного жителя - 4,39 квадратных метра на человека. Это рекорд. И значительная часть этих метров - именно студии, потому что их проще продать, проще финансировать через эскроу, проще закрыть план продаж в квартал.
Есть один разворот, который я наблюдаю прямо сейчас.
Инвесторы, которые скупали студии на старте, сейчас продают их на 27% дешевле, чем застройщик продаёт аналогичные лоты напрямую, потому что средняя цена у застройщика - 191,5 тысячи за метр, у частника - 150,9 тысячи. Это не маленькая разница. Инвестиционная история со студиями начинает давать трещину - те, кто заходил три года назад с расчётом на быстрый флип, сейчас вынуждены демпинговать, чтобы вытащить живые деньги.
И вот здесь интересный вопрос: если инвесторы сбрасывают студии дешевле рынка, кто их покупает? Те, кто будет там жить. Люди, которым нужно жильё здесь и сейчас, которые смотрят на цифру и думают - вот оно, доступное.
Застройщик построил, инвестор купил, инвестор продал дешевле, конечный покупатель въехал в 20 метров и через полгода понимает, что лифт не справляется, а парковки нет.