Пока одни инвесторы уходили с рынка из‑за дорогого кредитного плеча, другие заходили в торговую недвижимость на пике ключевой ставки, фиксируя привлекательную доходность. Но сегодня, когда ЦБ начал цикл смягчения денежно-кредитной политики, открывается второй эшелон возможностей: рост капитализации объектов, купленных на дне. Какие форматы торговых центров сохраняют устойчивость, а какие превращаются в зону повышенного риска, и что изменилось в структуре арендаторов?
В комментарии RuNews24.ru начальник отдела коммерческой недвижимости ФРИДОМ Даниил Ковалёв рассказал, что рынок торговой недвижимости завершил 2025 год с рекордным вводом площадей и растущей вакантностью. На этом фоне ставки капитализации достигли 12-14% -привлекательного уровня для инвесторов с собственным капиталом. Но окно неоднородно: одни объекты дают устойчивый поток, другие - накапливают риски.
«Покупка помещения в торговом центре остаётся одним из немногих сегментов, где частный инвестор может получить двузначную доходность без заёмного финансирования. По данным аналитического обзора за август 2025, ставка капитализации (Cap Rate) для торговой недвижимости в Москве составляет 12-14%. В сегменте «прайм» показатель скромнее – 11-12%. Разрыв объясняется качеством объекта и надёжностью арендатора: именно это определяет реальную доходность, а не формальная принадлежность к ТЦ».
Эксперт отметил, что с конца октября 2024 года по 6 июня 2025 года ЦБ удерживал ключевую ставку на уровне 21% - историческом максимуме (ЦБ РФ). Инвесторы с кредитным плечом уходили с рынка, поскольку стоимость заёмного капитала превышала доходность большинства объектов. Объём инвестиций в столичную недвижимость по итогам 2025 года снизился на 37% - до 650 млрд рублей. Однако именно этот отток создал точку входа для тех, кто оперирует собственными средствами. В феврале 2026 года ЦБ снизил ставку до 15,5% - цикл смягчения начался, и по консенсусу аналитиков к концу 2026 года ставка может опуститься до 12-14%.
«2025 год стал рекордным по объёму ввода торговых площадей в Москве за четыре года: 15 торговых центровобщей площадью 197,9 тыс. кв. м - вдвое больше, чем в 2024-м. Структура ввода смещена в малые форматы: из 15 открытых объектов 8 - микрорайонные и 5 - районные, только 2 относятся к окружному и региональному форматам», — пояснил эксперт.
По его словам, рост предложения усилил расслоение. Согласно данным аналитиков, вакантность в торговых центрах Москвы на конец 2025 года составила 5,3%. В районных объектах картина принципиально иная: по оценкам, в 2026 году вакантность в этом сегменте может достигать 15%. Это ключевое расхождение, которое инвестор обязан учитывать при выборе объекта.
Кроме того, как отметил эксперт, структура арендаторов меняется необратимо. На магазины одежды и обуви пришлось 50% всех закрытых торговых точек в ТЦ в III квартале 2025 года. Число иностранных брендов, вышедших в Россию за год, сократилось вдвое — с 24 до примерно 12. Освободившиеся площади занимают фуд-операторы, развлечения и локальные ретейлеры. Для инвестора это прямое требование к объекту: арендатор в фуд- или сервисном сегменте устойчивее к давлению онлайн-торговли, чем fashion-магазин.
«Инвестиция в помещение в ТЦ — это покупка арендного потока, а не квадратных метров. Доходность 11% достижима при соблюдении трёх условий: объект первого или второго эшелона с вакантностью ниже 7%, арендатор из устойчивого сегмента с подтверждёнными платежами за 24 месяца, и договор без скрытых каникул и безрисковых опций выхода», — подчеркнул Даниил Ковалёв.
По прогнозу CORE.XP, в 2026 году вакантность по российским ТЦ вырастет до 8,3%. Повышение НДС до 22% с 2026 года увеличит операционные издержки арендаторов. Объекты с устаревшей концепцией и слабым набором арендаторов - прежде всего районные ТЦ - становятся зоной повышенного риска.
Инвесторы, вошедшие в 2024-2025 годах при Cap Rate 12-14%, располагают двойным потенциалом: арендный поток сегодня и рост капитализации по мере дальнейшего снижения ключевой ставки. Именно эту стратегию сейчас реализуют институциональные игроки - доля управляющих компаний и ПИФов в сделках с коммерческой недвижимостью за 2025 год выросла с 8% до 14%.
________________
Подпишитесь на наш канал, ставьте лайки и оставляйте свои комментарии, этим вы поможете донести важную информацию до большего количества людей. А кнопка «Поддержать» — это способ сказать нам «спасибо».