Продажи недвижимости в Хорватии упали на 13.2% — прибрежные жупании пострадали сильнее
Резкий спад сделок: что произошло с недвижимостью Хорватии в 2025 году
Рынок недвижимости Хорватии пережил заметное замедление в 2025 году. По данным Налоговой администрации, общее число зарегистрированных сделок составило 117 359, что на 13.2% меньше по сравнению с 2024 годом (135 188 транзакций). Мы начали с этих цифр, потому что они меняют тактику многих покупателей и инвесторов: спрос ослаб, а география спроса изменилась.
Первое впечатление
Снижение охватило большинство жупаний и все основные категории недвижимости. Это не локальная корректировка — это широкое движение по рынку, которое требует внимания от тех, кто рассматривает покупку или продажу в Хорватии. В этом материале мы разбираем, где спад сильнее, какие типы имущества теряют обороты и что это значит для инвестора или экспата, который смотрит на хорватскую недвижимость сейчас.
Ключевые цифры и регионы: подробная разбивка
Налоговая администрация предоставляет данные по транзакциям, для которых проводилась оценка налоговой базы. Вот главные точки, которые нельзя игнорировать:
- Всего транзакций в 2025 году: 117 359 (в 2024 — 135 188)
- Общее сокращение: 17 800 сделок или -13.2%
- Самый сильный годовой спад в Приморско-Горанской жупании: -32% (с 14 574 до 9 937)
- Лидер по объему по-прежнему Загреб: 16 565 сделок, но -10.6%
- Истрия: 9 804 (-16.5%)
- Сплитско-Далматинская: 8 387 (-23.5%)
- Загребская жупания: 8 586 (-12.6%)
Меньше всего сделок зарегистрировано в:
- Поžега-Славония — 1 949
- Вировитицко-Подравска — 2 416
- Лика-Сень — 2 490
- Крапина-Загорье — 2 517
- Дубровник-Неретва — 2 775
Несколько жупаний показали рост, что важно учитывать при выборе риска и доходности:
- Задарская жупания: +10.5%, до 8 558 сделок
- Вараждинская: +12.9%, до 6 926
- Копривницко-Крижевцки: с 4 280 до 4 686
- Карловацка: 3 427 (рост)
Эти региональные различия сообщают о перекосах спроса: некоторые внутренние и северные области укрепляются, тогда как традиционные прибрежные рынки теряют динамику.
По типам недвижимости: где спад сильнее
Падение затронуло все основные категории сделок, что меняет картину предложения и спроса на рынке:
- Сельскохозяйственные земли: 24 473 сделок, -12.6%
- Строительные участки: 21 622 сделок, -14.4%
- Квартиры/апартаменты: 23 561 сделок, -15.4% (с 27 191 в 2024)
- Дома: 3 226 сделок, падение с 4 054 — -20.4%
- Смешанные объекты (дом+земля, квартира+гараж и т.д.): 34 185 сделок, -11.3%
Снижение продаж квартир и домов видно и в туристических центрах, и в городах. Это означает, что спрос не просто сместился внутри сегмента — он снизился в массе.
Что это значит для покупателей и инвесторов
Мы оцениваем текущую ситуацию так: рынок переходит из фазы «гонки спроса» в фазу «более дисциплинированного спроса». Для разных типов участников это означает разные шаги.
- Для инвесторов в краткосрочную аренду: туристические риски увеличиваются. Сокращение сделок в прибрежных жупаниях указывает на снижение низкосезонного спроса или на более осторожную политику продавцов. Проводите стресс-тесты окупаемости с меньшей загрузкой.
- Для покупателей на вторичном рынке: появления возможностей для торга. С продавцами, которым нужно закрыть сделки, можно обсуждать цену и условия.
- Для тех, кто рассматривает строительство или покупку участка: рынок участков упал на 14.4%, что может означать замедление новых проектов и больше конкуренции среди застройщиков.
Мы советуем действовать с планом и запасом ликвидности: держать сроки на то, чтобы выдержать периоды снижения дохода от аренды или продления продаж.
Анализ драйверов спада — что могло повлиять
Официальные данные не дают причин, но мы можем выделить реальные факторы, которые обычно влияют на такие сокращения продаж:
- Изменение спроса иностранных покупателей в ответ на экономические и валютные условия
- Рост стоимости заимствований и изменение доступности ипотек
- Уменьшение турпотока и перераспределение туристического спроса по регионам
- Насыщение определённых сегментов рынка после нескольких лет быстрого роста
Важно помнить: налоговая статистика учитывает только сделки с оценкой налоговой базы. Часть активностей может оставаться вне этой выборки — например, малые передачи собственности внутри семьи или сделки с отсроченным налоговым оформлением.
Региональные возможности и риски: где смотреть внимательнее
Мы не будем давать универсального совета по покупкам, но перечислим направления, которые в нашем анализе выглядят интересными:
- Задарская и Вараждинская жупании показывают прирост сделок. Это сигнал о локальной устойчивости спроса и возможностях для долгосрочных инвестиций.
- Приморско-Горанская и Сплитско-Далматинская жупании демонстрируют сильное сокращение — здесь выше риск ценовой коррекции и длинные сроки продажи.
- Загреб по-прежнему лидирует по объему сделок, но снижение -10.6% указывает на охлаждение городского спроса; это может открыть позиционирование для тех, кто ищет жильё для постоянного проживания.
Риски:
- Снижение ликвидности в популярных туристических точках
- Повышенная конкуренция среди продавцов, которые все же выставляют объекты на рынок
- Региональные различия в динамике туризма и экономики
Возможности:
- Торг и более гибкие условия покупки
- Переориентация на внутренний спрос и долгосрочную аренду
- Поиск объектов в растущих жупаниях с меньшей конкуренцией со стороны иностранных покупателей
Налог, оформление и что учесть в сделке
Налоговая статистика фокусируется на сделках, где проведена оценка налоговой базы. От этого следует несколько практических выводов:
- Полагаться на официальную статистику как на полный «барометр» рынка нельзя — часть сделок может быть оформлена по иным процедурам.
- Оценка налоговой базы означает, что сделки прошли через формальные процедуры и, как правило, отражают реальную стоимость операции. Для инвестора это плюс в плане прозрачности.
- При покупке нужно учитывать не только цену, но и налоговые обязательства при перепродаже и получение статуса резидента, если это входит в план инвестора.
Мы рекомендуем: консультироваться с хорватскими налоговыми и юридическими специалистами до подписания предварительного договора — это помогает избежать ошибок в расчетах налоговой базы и обязательств.
Практический чек-лист для покупателя в 2025–2026
- Оцените локальную динамику жупании — изучите, где продажи растут, а где падают.
- Пересмотрите прогнозы доходности для арендных проектов с меньшей загрузкой в низкий сезон.
- Запланируйте буфер по стоимости сделки — для покрытия налогов, нотариальных расходов и возможных ремонтных работ.
- Получите независимую оценку недвижимости и юридическую проверку «чистоты» прав
- Рассмотрите покупку в жупаниях с ростом сделок (Задарская, Вараждинская) если цель — сохранение ликвидности
Наше мнение: осторожный оптимизм с оговорками
Мы видим значительный и однородный по сегментам спад. Это уменьшает спекулятивную составляющую рынка и даёт шанс на более рациональные сделки. Но спад не равен катастрофе — он открывает пространство для тех, кто готов работать с локальными рисками и иметь план выхода.
В то же время риск регионального перекоса остаётся высоким: прибрежные жупании, где раньше были быстрые продажи, теперь требуют более тонкой оценки потоков туристов и спроса на аренду. Для долгосрочных инвестиций ключевым будет подход «локальная проверка плюс налоговая прозрачность».
Frequently Asked Questions
1. Насколько велико общее падение продаж в Хорватии в 2025 году?
Общее число сделок составило 117 359, что на 13.2% меньше по сравнению с 2024 годом (135 188 транзакций).
2. В каких регионах спад был самым сильным?
Самый глубокий спад отмечен в Приморско-Горанской жупании — -32% (с 14 574 до 9 937 сделок). Сильные падения также в Сплитско-Далматинской (-23.5%) и Истрии (-16.5%).
3. Какие типы недвижимости чаще всего продавались меньше?
Сокращение наблюдалось во всех категориях: квартиры -15.4%, дома -20.4%, строительные участки -14.4%, сельскохозяйственные земли -12.6%, смешанные объекты -11.3%.
4. Означает ли это падение цен на жилье по всей Хорватии?
Статистика фиксирует сокращение числа сделок, но не публикует средние цены по всем сегментам в этом отчёте. Меньше сделок часто даёт возможность добиться лучшей цены при покупке, но для подтверждения движения цен нужна дополнительная информация по конкретным объектам и району.
Мы завершаем конкретным советом: при планировании покупки учитывайте, что данные Налоговой администрации отражают сделки с оценкой налоговой базы; это делает их полезными для оценки прозрачного спроса, но не показывает весь объём рынка. Если вы инвестор, ищите возможности в жупаниях с ростом транзакций и готовьтесь к более длительному периоду вывода объекта на рынок в традиционно туристических районах.