🤨 49 лет на передачу по наследству и структурирование капитала

🤨 49 лет на передачу по наследству и структурирование капитала

С марта 2026 года вступили в силу новые правила для ЗПИФов.

Что теперь можно?

👉 Раньше при погашении паев вы получали только деньги. Теперь можете забрать недвижимость или долю в бизнесе. Это серьезно меняет ликвидность и возможности выхода.

👉 Выпускать паи с разными правами. Голосующие и неголосующие, с разным порядком получения дохода, с разным типом имущества, выделяемого при погашении.

👉 Конвертировать старые паи в паи другого класса. Правда, только при единогласном решении всех пайщиков. Но сама возможность появилась.

👉 Преимущественное право выкупа. Аналог механизма акционерных обществ: если кто-то продает паи, другие пайщики могут выкупить их раньше посторонних.

👉 Четче прописали функции управляющих компаний и спецдепозитариев. Меньше серых зон - меньше рисков.

Александр Лавров из УК «Восток-Запад» отмечает: возможность создания ЗПИФов сроком на 49 лет открывает широкие перспективы для структурирования капитала и передачи его по наследству. Недвижимость как надежный актив, защищающий от инфляции и дающий пассивный доход, получает дополнительный способ реализации. Более того, это в какой-то мере может превратить ЗПИФы в инструмент наследственного планирования.

Замгендиректора по продажам и директор управления Руслан Надров прогнозирует, что по мере снижения ключевой ставки интерес к фондам недвижимости будет расти. Инвесторы начнут переходить из депозитов и облигаций в более доходные инструменты.

Возможно, ПИФы будут интересны тем, кто рассматривает недвижимость как инвестицию, а не как жилье для себя. Фонды дают диверсификацию, ликвидность (пусть и ограниченную) и не вызывают ипотечный стресс. Можно будет подумать: зачем покупать квартиру для сдачи, если можно вложиться в ЗПИФ, который дает 20-40% годовых и не требует общаться с арендаторами, делать ремонты и платить налог на имущество?

Тимур Нигматуллин из «Финама» добавляет: смягчение денежно-кредитной политики (ДКП) позитивно влияет на сектор. Снижение ставок ведет к притоку капитала в ЗПИФы и росту стоимости паев. А для девелоперских фондов, использующих кредитное плечо, это еще и удешевление финансирования строительства - а значит, прямая выгода.

Несколько ключевых трендов:

▶️ Новая архитектура управления. Разделение паев на привилегированные и обыкновенные. Это позволяет гибко настраивать фонды под разные категории инвесторов.

▶️ Интерес УК к новым классам активов. Оздоровительные комплексы, высокотехнологичные объекты. И особенно - центры обработки данных (ЦОД). Это тренд, который набирает обороты.

▶️ Офисная недвижимость возвращается. Руслан Надров отмечает: в 2025 году УК проявили значительный интерес к офисам. Ожидается, что количество офисных помещений в фондах существенно вырастет. Офисы переживают бум спроса и пересмотр ставок аренды - это напрямую отразится на доходности.

▶️ Складская недвижимость остается приоритетом. Но расширяется за счет новых форматов: ЦОД и Light Industrial (помещения для легких производств, хранения, офиса и шоурума в одном пространстве).

▶️ Инфраструктурные объекты. ЦОД, автоматизированная логистика, технологические объекты - ставка на будущее. Но здесь есть риск: когда именно ЗПИФы начнут извлекать сверхприбыль, точно сказать нельзя. Инвесторам стоит быть осторожными: эти объекты требуют высокой технической экспертизы и имеют длительный срок окупаемости. Не каждый ЗПИФ, заявляющий о "технологической недвижимости", сможет показать быструю доходность.

Тимур Нигматуллин полагает, что лидерами по доходности в 2026 году могут стать смешанные фонды (которые и так показали лучший результат в 2025-м), а также девелоперские фонды, позволяющие участвовать в прибыли застройщика.

Рынок ЗПИФов становится более гибким и прозрачным. Новые правила позволяют настраивать фонды под разные категории инвесторов, дают возможность выхода в натуральной форме, открывают горизонт планирования на 49 лет

Неудобный инвестор

Может ли ЗПИФ стать для вас инструментом наследственного планирования?

Или вы предпочитаете передавать детям конкретные квадратные метры, а не паи?