На фоне кризиса в стройотрасли и большого объема нераспроданной недвижимости в регионах девелоперы с начала года запустили рекордную стройку — почти 6,6 млн кв. м. Это максимум с 2020 года, а относительно 2025-го рост составил 52%, говорится в исследовании платформы «Движение.ру» на основе данных ЕИСЖС. В Минстрое подтвердили эту тенденцию. Одной из главных причин оживления рынка аналитики называют тренд на смягчение кредитной политики ЦБ и снижение ключевой ставки. Однако эксперты считают оптимизм девелоперов избыточным — говорить о стабилизации ситуации отрасли пока преждевременно. Застройщики парируют: рост вывода новых проектов в первые два месяца года во многом связан с переносом части из них с 2025-го. К чему может привести сложившаяся ситуация — в материале «Известий».
Почему в неблагоприятной экономической ситуации растут объемы строительства
Крупнейшие рынки первичной недвижимости показали наиболее заметное увеличение запуска новых проектов: Московская область — на 229%, Ростовская — на 269%, Ленинградская — на 119%, Пермский край — на 792%, Челябинская область — на 186%, Тульская — на 386%, Удмуртия — на 388%. Такие данные приводят аналитики платформы «Движение.ру» на основе информации ЕИСЖС (документ есть у «Известий»).
Рост произошел и в городах федерального значения — в Москве и Санкт-Петербурге. В столице объем запуска новых проектов увеличился примерно на треть: девелоперы начали строительство более 0,5 млн кв. м жилья. В Петербурге показатель вырос на 10%.
Вне регионов с крупными объемами строительства (свыше 1 млн кв. м) высокая активность запусков зафиксирована в ЛНР и ДНР. В январе–феврале в каждой из республик начато строительство более 100 тыс. кв. м жилья, а общий объем уже приближается к 500 тыс. кв. м, говорится в исследовании.
Если рассматривать структуру по классам жилья, наибольший рост пришелся на элитный сегмент (+486%). Запуск проектов комфорт-класса увеличился на 67%, бизнес-класса — на 364%. Минимальная динамика зафиксирована в сегменте типового жилья, где рост составил лишь 6%, отметили аналитики.
Активизация строительства произошла на фоне неблагоприятных условий для отрасли. Среди них — снижение спроса по программе льготной семейной ипотеки, отсутствие значимых стимулов для роста покупательской активности, а также ценовая стагнация на первичном рынке на фоне увеличения себестоимости стройки, говорится в документе. Кроме того, авторы доклада указывают на снижение темпов роста доходов населения и охлаждение рынка труда.
Дополнительным негативным фактором остается дисбаланс между спросом и предложением: в половине крупных региональных рынков девелоперы возводят дома быстрее, чем продают. Как писали «Известия», в 33 субъектах зафиксировано снижение числа сделок, а в 10 городах-миллионниках до половины введенного жилья остается нераспроданным.
В числе регионов, сокративших объемы запуска нового строительства, названы Новосибирская область (-21%), Татарстан (-64%), Крым (-48%), Воронежская область (-74%), Красноярский край (-30%), Самарская область (-12%) и Хабаровский край (-11%).
— Основные надежды девелоперов сейчас связаны с дальнейшим смягчением денежно-кредитной политики Центробанка и снижением ключевой ставки, — пояснил «Известиям» руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.
По его словам, застройщики рассчитывают на сохранение поддержки отрасли государством: на пересмотр старых программ и появление новых, возможное изменение кредитной политики банков.
— Рынок сейчас пытается питаться оптимизмом, который выглядит избыточным, потому что в целом негативных сигналов для него очевидно больше, чем позитивных, — делает вывод аналитик.
В пресс-службе Минстроя «Известиям» подтвердили, что девелоперы сохраняют высокую активность и продолжают запускать новые проекты. По данным министерства, с начала года запущено уже 7,9 млн кв. метров, что в 1,5 раза превышает показатель 2025-го. А общий портфель строящегося жилья составляет более 118 млн кв. м, что также превышает аналогичный показатель прошлого года.
Кроме того, там отметили, что уже выдано 542 разрешения на строительство 5,6 млн кв. м. жилья. Это на 30% больше по сравнению с аналогичным периодом 2025-го по площади, уточнили в министерстве, не став давать оценок можно ли расценивать это как положительный сигнал для отрасли.
Редакция также направила запрос крупнейшим девелоперам с просьбой прокомментировать причины наращивания объемов.
Избыточный оптимизм или тренд на развитие
Представители отрасли оценивают ситуацию с наращиванием объемов жилья по-разному.
— Для понимания динамики и каких-то выводов нужно больше времени, хотя бы полгода. В любом случае стоит помнить, что девелоперский проект — это длительный процесс, который не всегда можно притормозить. Зачастую компании вынуждены выводить новостройки на продажу, даже при сложных рыночных условиях, поскольку они уже несут затраты, — пояснила «Известиям» гендиректор агрегатора недвижимости Redcat Наталья Шаталина.
По ее словам, действительно, данные ЕИСЖС показывают, что в первые два месяца 2026-го зафиксировано увеличение числа запусков нового жилья. При этом, если девелоперы будут продолжать активное наращивание вывода проектов, они могут столкнуться с ростом доли нераспроданных остатков.
— Конечно, этого может и не произойти, и текущий рост окажется локальным событием, так как по итогам года динамика вывода новых проектов на рынок может сгладить. Говорить о стабилизации отрасли пока преждевременно, — считает представитель бизнеса.
Девелоперы, по мнению Натальи Шаталиной, находятся в непростой ситуации: на них давит снижение спроса (в Московском регионе за первые два месяца этот показатель упал на 30% к 2025 году), рост цен на строительство, высокие ставки по проектному финансированию и необходимость инвестиций в программы поддержки спроса — рассрочки, скидки, субсидированные ставки.
— В целом рост вывода новых проектов в первые два месяца года выглядит закономерным. Во многом это связано с тем, что часть проектов была отложена в 2025-м: если сравнивать с 2023–2024 годами, объем нового предложения тогда оказался примерно на 12% ниже. Соответственно, те проекты, которые девелоперы придержали, сейчас выходят на рынок, — отметил гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.
По его словам, дополнительный фактор — смягчение денежно-кредитной политики: ЦБ подает сигналы о возможном снижении ключевой ставки. В этих условиях компании начинают ориентироваться не только на льготные программы, но и на рыночную ипотеку, которая, как ожидается, во втором полугодии будет играть более значимую роль в продажах строящегося жилья, пояснил представитель бизнеса.
— При этом значимых рисков для девелоперов на сегодняшний момент не просматривается. Даже если экстраполировать объем вывода новых площадей за январь–февраль на весь год, можно ожидать порядка 40 млн кв. м нового предложения. Это сопоставимо или несколько ниже уровней 2023–2024 годов, поэтому говорить о возможном рекорде не приходится — скорее, рынок возвращается к привычным объемам, — заключил Дмитрий Халин.
При этом он признает, что в целом ситуация в отрасли пока далека от идеальной, однако постепенно компании переходят на более рыночную модель функционирования, в том числе на фоне сворачивания льготных ипотечных программ.
— Увеличение объема нового предложения уже сейчас сдерживает рост цен на новостройки, который в последнее время замедлился. Это также положительно сказывается на спросе. В противном случае, при резком сокращении запуска новых проектов, цены могли бы продолжить ускоренный рост, что в конечном итоге снизило бы число сделок, — обратил внимание представитель бизнеса.
Объем нераспроданного жилья в России в годовом выражении сократился на 3 процентных пункта — с 47% до 44%, несмотря на некоторый спад потребительской активности, отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, такая динамика объясняется существенным сокращением числа стартов новостроек в 2025-м. Он считает сложившуюся в этом году тенденцию абсолютно обоснованной.
— По мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ ожидается активизация отложенного спроса. В ближайшие год-два рыночная ипотека станет более доступной (согласно среднесрочному базовому прогнозу Банка России). В то же время значительно снизится доходность по депозитам, объем накоплений на которых за последние два года вырос на 20 трлн рублей — до 65 трлн, — отметил эксперт.
Это, по его мнению, может привести к масштабной переориентации инвесторов с банковских депозитов на другие ликвидные активы, прежде всего на первичную недвижимость. Кроме того, в России стартует всё больше проектов комплексного развития территорий (КРТ), реализуемых в формате государственно-частного партнерства. Реализация таких комплексов практически не зависит от рыночной конъюнктуры, так как государство субсидирует девелоперов в обмен на выполнение социальных обязательств.
— Действительно, девелоперы вывели много новых проектов на рынок с начала года. Как это оценивать? Здесь есть несколько моментов. Во-первых, если долго не выводить жилье, девелопер начинает понимать, что рынок может ожидать новых предложений, и спрос формируется заранее. Во-вторых, не надо забывать, что IV квартал 2025-го с точки зрения продаж был более чем хорошим, — пояснил «Известиям» основатель GMK, соучредитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Сергей Разуваев.
По его словам, из-за этого у девелоперов могло сформироваться мнение, что рынок кардинально поменялся. Кроме того, некоторые проекты необходимо было выводить из-за взятых обязательств. При этом застройщиков, наращивающих объемы, нельзя назвать безрассудными: каждый из них четко понимает соотношение спроса и предложения именно в своей компании и формирует такое предложение, на которое реально может повлиять.
Девелоперы надеются на смягчение политики ЦБ. Как вы считаете, ставку действительно снизят или это лишь иллюзия для поддержки рынка?