2026 год принес владельцам и арендаторам коммерческой недвижимости ряд важных новаций. Многие из них уже вступили в силу, и игнорировать их — значит рисковать не только финансами, но и самим правом на объект. Разберем главное, что нужно знать бизнесу.
1. Налог на имущество: новые правила игры
С 2026 года изменился подход к формированию перечней объектов, облагаемых налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости .
Что важно знать:
Теперь в перечень могут включаться единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно нежилое здание, отвечающее критериям административно-делового или торгового центра . Это значит, что если у вас на участке несколько строений, объединенных общим назначением, налог могут начислить по кадастровой стоимости на весь комплекс целиком.
Сроки тоже изменились. Раньше перечни формировались до 1 января текущего года. Теперь уполномоченные органы могут утверждать их до 1 марта включительно . Это дает региональным властям дополнительное время, но создает неопределенность для бизнеса — вплоть до конца первого квартала нельзя быть полностью уверенным, попадет ваш объект в «кадастровый» перечень или нет.
Практический вывод: проверьте, не объединены ли ваши объекты в единый комплекс по документам. Если да — готовьтесь к пересчету налоговой базы. Если кадастровая стоимость явно завышена, процедуру оспаривания лучше не откладывать .
2. Аренда: НДС и документация под контролем
Налоговая реформа 2026 года затронула и арендные отношения. Изменения касаются в первую очередь вычетов по НДС .
Новое правило: компания сможет применить вычет по НДС с арендной платы только при условии, что помещение используется исключительно для бизнес-целей. Если часть площади задействована для личных нужд (даже сотрудников в нерабочее время), вычет могут частично ограничить .
Кроме того, усилился контроль за отнесением арендных платежей к прямым расходам. Для подтверждения затрат потребуется максимально полный пакет документов: договор, акты приемки-передачи, платежки. Без этого налоговая может снять расходы при проверке .
Отдельный важный момент для собственников, сдающих нежилые помещения. ФНС разъяснила: сдача коммерческой недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность. Самозанятые не вправе сдавать нежилые помещения — для этого необходима регистрация в качестве индивидуального предпринимателя .
3. Строительство и учет: адрес должен быть точным
С февраля 2026 года ужесточены требования к кадастровому учету объектов недвижимости .
Главное нововведение: адрес объекта в документах должен полностью соответствовать данным Федеральной информационной адресной системы (ФИАС). При любом расхождении Росреестр вправе отказать в постановке на кадастровый учет .
Для строящихся объектов это означает, что на этапе получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) нужно сверять адресные данные с особой тщательностью.
Кроме того, в строительной отрасли теперь действует единый цифровой Реестр требований в государственной системе «Стройкомплекс.РФ». ГОСТы и своды правил постепенно уходят в прошлое — ориентиром становится информация из этого реестра .
4. «Зеленая» повестка становится обязательной
В 2026 году окончательно оформляется переход от западных ESG-стандартов к отечественной системе оценки. С 1 марта вступили в силу ограничения на использование иностранных названий в строительстве, и рынок переориентируется на ЭКГ-рейтинг (Экология, Кадры, Государство) .
Для владельцев коммерческой недвижимости это открывает новые возможности. Разрабатываемый ГОСТ для офисных, торговых и складских объектов позволит присваивать зданиям классы энергоэффективности. А это, в свою очередь, дает право на освобождение от налога на имущество на три года после ввода объекта в эксплуатацию — при условии подтверждения высокого класса .
Хотя стандарт пока добровольный, первые льготы уже привязаны к нему. Игнорировать «зеленую» сертификацию в 2026 году становится все менее выгодно.
5. Защита прав на имущество: новые сроки давности
Совет при президенте РФ по кодификации гражданского законодательства готовит поправки, которые вводят 10-летний срок исковой давности по спорам о приватизированном имуществе .
Суть инициативы: если имущество выбыло из государственной или муниципальной собственности в ходе приватизации и с тех пор прошло более 10 лет, вернуть его через суд будет невозможно. Причем поправки коснутся не только недвижимости, но и акций, долей в ООО и иного имущества .
Это серьезный шаг к стабильности прав собственности. Для бизнеса, который приобрел объекты у прежних собственников, это снижает риски «цепочки» оспариваний. Но важно понимать: отсчет срока начнется не с момента покупки, а с момента выбытия имущества из публичной собственности.
Что делать бизнесу уже сейчас
1. Проверить перечни — уточните, не попал ли ваш объект в региональный перечень «кадастрового» налога. Срок формирования продлен до 1 марта, поэтому списки еще могут корректироваться.
2. Пересмотреть договоры аренды — если вы арендатор, убедитесь, что назначение помещения четко прописано как «исключительно для предпринимательской деятельности». Это важно для сохранения вычетов по НДС.
3. Провести аудит адресного соответствия — если у вас есть объекты, которые планируются к постановке на учет или уже находятся в процессе, сверьте адреса с данными ФИАС.
4. Оценить перспективы «зеленой» сертификации — особенно если вы девелопер или планируете строительство. Налоговые льготы могут существенно окупить затраты на соответствие стандарту.
5. Проверить «чистоту» цепочки приобретения — с учетом обсуждаемых поправок об исковой давности, стоит заранее оценить риски, связанные с приватизационной историей объекта.
Изменения 2026 года затронули практически все аспекты работы с коммерческой недвижимостью — от налогов до кадастрового учета. Своевременная адаптация к новым правилам поможет не только избежать штрафов, но и найти возможности для оптимизации расходов.
Автор: Элифханова Малика Шамильевна, финансовый консультант