Дарение квартиры, дома или доли в недвижимости — распространённый способ передать имущество внутри семьи. Чаще всего такие сделки оформляют между родителями и детьми, бабушками и внуками, братьями и сёстрами. На практике дарственную нередко выбирают вместо завещания, потому что право собственности переходит сразу, а не после открытия наследства.
При этом дарение недвижимости — не формальность. У сделки есть строгие правила, а с 2025 года порядок оформления стал более жёстким. Разберём, как проходит дарение между близкими родственниками, какие документы потребуются, сколько стоит оформление и в каких случаях договор можно оспорить.
Что такое договор дарения и почему его часто выбирают вместо завещания
Договор дарения, или дарственная, подтверждает, что даритель безвозмездно передаёт имущество другому лицу — одаряемому. В случае с недвижимостью это означает, что после регистрации перехода права новый собственник получает квартиру, дом или долю сразу.
Именно поэтому дарение часто используют как альтернативу завещанию.
Например, если родители хотят уже сейчас оформить квартиру на ребёнка
или внука, не откладывая передачу имущества на будущее.
Подарить можно практически любое ценное имущество, в том числе
недвижимость. Но для квартиры, дома и долей действуют специальные
требования, и они одинаково применяются как к сделкам между
родственниками, так и к дарению посторонним лицам.
Главное изменение: с 2025 года дарение недвижимости оформляется только у нотариуса
Ранее договор дарения недвижимости можно было подписать в простой
письменной форме, а затем подать документы через МФЦ на регистрацию
перехода права собственности. Тогда стороны платили только госпошлину,
которая составляла 2000 рублей.
С 2025 года правила изменились: теперь любой договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нововведение связано с защитой собственников, прежде всего пожилых, от мошеннических схем, когда человека пытаются склонить к подписанию дарственной без полного понимания последствий.
Сейчас порядок такой: стороны обращаются к нотариусу в том городе, где находится объект недвижимости, нотариус удостоверяет договор и сам
направляет документы в Росреестр для регистрации перехода права.
Как проходит оформление дарственной
Процедура стала более структурированной, но в целом остаётся понятной.
Обычно сделка проходит в следующем порядке:
- Даритель и одаряемый приходят к нотариусу с документами.
- Нотариус проверяет сведения по объекту и личность сторон.
- Дарителю задают вопросы, чтобы убедиться, что он действует добровольно и понимает смысл сделки.
- Нотариус готовит текст договора с учётом всех согласованных условий.
- Стороны подписывают документ в присутствии нотариуса.
- Нотариус направляет заявление о переходе права собственности в Росреестр.
Как правило, регистрация занимает один день. Отдельно подавать документы через МФЦ сторонам больше не нужно.
Какие документы понадобятся
Для оформления дарственной потребуются документы как на самих участников сделки, так и на объект недвижимости.
Минимальный пакет включает:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности
дарителя — например, договор купли-продажи или свидетельство о
наследстве; - нотариально удостоверенное согласие супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
- согласие банка, если квартира находится в ипотеке.
На практике мы также рекомендуем заранее позаботиться о подтверждении
сделкоспособности дарителя, особенно если речь идёт о пожилом собственнике. Для этого можно получить справку из психоневрологического
диспансера или пригласить врача для освидетельствования перед подписанием договора. Такой документ не относится к обязательным, но в случае спора существенно снижает риск оспаривания сделки третьими лицами.
Например, если после дарения один из родственников заявит, что даритель не осознавал своих действий, медицинское подтверждение состояния на момент подписания договора станет важным доказательством в суде.
Какие условия можно включить в договор, а какие — нет
Дарение по своей природе безвозмездно и почти всегда безусловно. Это
означает, что даритель не может навязывать одаряемому правила распоряжения подаренной недвижимостью. Нельзя, к примеру, обязать нового собственника не продавать квартиру или использовать её только
определённым образом.
Но одно важное исключение всё же есть: в договор можно включить условие о сохранении за дарителем права проживания в квартире и регистрации по месту жительства. Такое право должно быть прямо зафиксировано в тексте договора, и новый собственник обязан его учитывать.
Можно ли пообещать подарить квартиру в будущем
Да, закон допускает так называемое обещание дарения. Для этого
заключается отдельный договор, который подтверждает намерение передать
имущество позднее. Такой документ имеет юридическую силу и не требует
нотариального удостоверения.
В нём можно определить срок будущего дарения, например указать, что
квартира будет подарена после окончания вуза. Однако ставить дарение в
зависимость от дополнительных требований нельзя. Формулировка вроде
«подарим квартиру только если выпуск будет с красным дипломом» не
соответствует правилам дарения.
Если даритель откажется исполнять своё обещание без уважительных
оснований, одаряемый вправе обратиться в суд и потребовать исполнения
договора. Исключение возможно, если у дарителя резко ухудшилось
материальное положение или возникли непредвиденные обстоятельства,
которые существенно изменили его уровень жизни.
Что нужно проверить до сделки
Перед оформлением важно убедиться, что на объекте нет препятствий для перехода права собственности.
Прежде всего, у квартиры не должно быть обременений, мешающих
совершению сделки, например ареста. Если жильё находится в ипотеке,
потребуется согласие банка-кредитора.
Нужно учитывать и ещё один принципиальный момент: дарение нельзя
отменить просто потому, что стороны поссорились или кто-то передумал.
Поэтому до подписания договора важно заранее оценить все последствия
сделки.
Сколько стоит дарение недвижимости
После введения обязательной нотариальной формы расходы на оформление
выросли. Сейчас стоимость складывается из нотариального тарифа и
госпошлины за регистрацию перехода права собственности.
Расходы на нотариуса
Нотариальный платёж состоит из двух частей:
1. Федеральный тариф
Рассчитывается как 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Если в договоре дарения стоимость жилья не указана, можно использовать кадастровую стоимость, которая есть в выписке из ЕГРН.
Льгота для близких родственников
С 2025 года для близких родственников (супругов, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр) установлена скидка 50% на федеральный тариф. Поэтому при дарении близкому квартиры стоимостью 10 млн руб., 15 млн руб. или еще дороже федеральный тариф составит 10 тыс. руб.
2. Региональный тариф
Устанавливается местными нотариальными палатами и может различаться в зависимости от региона. Например, в 2025 году в Москве региональный тариф составлял 7 000 рублей, в Московской области — 8 700 рублей. Актуальные данные можно уточнить на сайте региональной нотариальной палаты.
Госпошлина за регистрацию в Росреестре
С 2025 года госпошлина для физлиц составляет 4 000 рублей, если недвижимость стоит до 20 млн рублей. Если стоимость выше, пошлина рассчитывается как 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 000 рублей.
Пример расчёта
Предположим, кадастровая стоимость квартиры — 15 млн рублей, дарение происходит между близкими родственниками в Москве.
- Федеральный тариф: (0,5%×15000000руб.)/2=75000руб./2=37500руб.
Однако из-за ограничения в 20 000 рублей даже с учётом льготы сумма не может превышать 10 000 рублей. Поэтому федеральный тариф составит 10 000 рублей.
2. Региональный тариф в Москве — 7 000 рублей.
3. Госпошлина — 4 000 рублей.
Итого: 10 000 + 7 000 + 4 000 = 21 000 рублей.
Дополнительные расходы
Могут включать услуги нотариуса, не включённые в региональный тариф, например, выезд на дом или дополнительные консультации. Их стоимость зависит от конкретного нотариуса и региона.
Дарение доли: что важно учитывать
Передать можно не только объект целиком, но и долю в квартире. Это может быть:
- доля в праве собственности, выраженная в виде дроби, например 1/2;
- доля в натуре, определённая в квадратных метрах, например 22 кв. м.
Для долей действует важное ограничение: размер даримой части должен
быть не менее 6 кв. м. Меньшие доли считаются микродолями, и сделки с
ними, в том числе дарение, в общем порядке недопустимы.
Однако из этого правила есть исключения. Подарить микродолю можно, если:
- она была выделена до 1 сентября 2022 года;
- она образовалась при использовании материнского капитала;
- доля выделена при разделе наследства или в результате приватизации;
- одаряемый уже является другим долевым собственником этой квартиры.
Во всём остальном порядок оформления доли такой же: договор удостоверяется нотариусом, а переход права регистрируется в ЕГРН.
Отдельно отмечу важный момент: согласие других собственников на
дарение доли не требуется. В отличие от продажи, преимущественного права
на «подарок» у них нет. Уведомлять остальных владельцев и предлагать им
долю перед сделкой не нужно.
Срок действия договора дарения
Договор начинает действовать с момента подписания сторонами. После
этого нотариус направляет документы на регистрацию права собственности.
Если по каким-то причинам переход права не зарегистрировали сразу,
сам договор не прекращает действие. Дарственная бессрочна: она остаётся
действительной и через год, и через несколько лет.
На практике это важно, если Росреестр временно отказывает в
регистрации. Например, даритель не знал, что на квартиру наложен арест
из-за задолженности. Пока арест не снят, переход права зарегистрировать
не получится. Но после устранения препятствий документы можно подать
повторно, и заново заключать договор не потребуется.
Можно ли отменить дарственную
Отмена дарения возможна, но только в предусмотренных законом случаях.
Без суда договор можно отменить лишь в одной ситуации: если даритель
пережил одаряемого. Тогда он вправе обратиться в Росреестр и потребовать
отмены дарения.
Во всех остальных случаях, как правило, требуется суд. Основания
должны быть серьёзными. Например, даритель может добиваться отмены
договора, если одаряемый причинил ему физический вред или угрожал жизни.
Само по себе изменение отношений между сторонами значения не имеет.
Если даритель поссорился с одаряемым или просто передумал, это не даёт
права автоматически вернуть квартиру.
В каких случаях дарственную оспаривают
Оспаривание обычно инициируют либо сам даритель, либо третьи лица,
чаще всего родственники. Наиболее распространённый довод — утверждение,
что даритель в момент подписания не осознавал значения своих действий.
Именно поэтому я всегда советую заранее позаботиться о
доказательствах дееспособности, особенно когда речь идёт о пожилом
человеке и ценном объекте недвижимости.
Обратиться в суд можно только в пределах срока исковой давности. По
спорам, связанным с дарением, он обычно составляет от 1 до 3 лет, хотя в
отдельных ситуациях может быть больше.
Налог при дарении близкому родственнику
Если квартира или доля передаётся в дар близкому родственнику или
члену семьи, НДФЛ платить не нужно. Это правило распространяется на
родителей и детей, включая усыновлённых, бабушек, дедушек и внуков, а
также на полнородных и неполнородных братьев и сестёр.
Если же дарение происходит между дальними родственниками или лицами,
которые не относятся к числу близких, у одаряемого возникает обязанность
уплатить НДФЛ. В отдельных случаях через суд людей могут признать
членами семьи, даже если между ними нет кровного родства, но это уже
частные ситуации.
Итоги
Дарение недвижимости между близкими родственниками по-прежнему
остаётся удобным инструментом передачи имущества, но с 2025 года
процедура стала более формальной и затратной.
Ключевые моменты, которые нужно учитывать:
- договор дарения недвижимости теперь обязательно удостоверяется у нотариуса;
- для сделки нужны паспорта сторон, выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на объект;
- если квартира куплена в браке, потребуется согласие супруга, а если она в ипотеке — согласие банка;
- дарение почти всегда безусловно, но даритель может сохранить за собой право проживания;
- подарить можно и долю, при этом согласие других собственников не требуется;
- нотариальные расходы зависят от кадастровой стоимости, а госпошлина за регистрацию перехода права составляет 4000 рублей;
- оспорить или отменить дарственную можно только при наличии законных оснований.