Читатель в комментариях сказал жёстко, но точно:
А теперь об инвестициях в стройку- котлован стоит как готовое жильё , из-за разности ставок по ипотекам перепродать скупленное даже по цене застройщика невозможно. Короче та же ... , что и с покупкой и ремонтом хруща.
Комментарий был написан на пост с актуальной темой Пузырь цен на квартиры лопнет к осени 2026
Разберём, почему вложения в новостройки перестали работать. И заодно посмотрим на три сегмента рынка Санкт-Петербурга: дешёвый, средний и бизнес. Цифры за март 2026 года.
Стройка в спальном районе Петербурга. Дома ещё нет, а цена уже как у готового.
Как было раньше
Лет пять назад вход на старте продаж давал дисконт 20–30%. Застройщики специально занижали цену на этапе котлована, чтобы собрать деньги дольщиков. Чем раньше заходил, тем дешевле покупал. Через два года, когда дом сдавался, квартира стоила уже на 30–40% дороже.
Флиппинг работал. Люди покупали на старте, ждали сдачи, продавали. Зарабатывали.
Сейчас всё иначе.
Почему сейчас не так
С 2019 года деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах. Застройщик получает их только после сдачи дома. Всё строительство идёт на кредитные деньги. Ставка ЦБ 15% годовых, банки дают девелоперам кредиты под 17–20%.
Застройщику нет смысла делать дисконт на старте. Ему нужно собрать деньги на проценты по кредиту сейчас, а не через два года. Поэтому цену на этапе котлована ставят сразу рыночную.
Результат: ценовая кривая выпрямилась. Разница между стартом продаж и готовым домом — 0–10% в зависимости от сегмента. А иногда котлован стоит даже дороже, потому что в готовом доме остались неликвидные квартиры.
Пример из практики. Клиент, который поверил в дисконт
В 2023 году ко мне пришёл клиент. Искал квартиру в Петербурге для инвестиций. Выбрал ЖК в Кудрово. На тот момент это был старт продаж, котлован. Цена 160 000 руб./м². Менеджер в отделе продаж убеждал:
сейчас минимальная цена, через два года будет 220 000, успевайте
Клиент купил. Двушка 55 м². Заплатил 8,8 млн. Планировал продать после сдачи дома.
Дом сдали в 2025 году. Я помогла клиенту выйти на сделку. Цена готовой квартиры на момент получения ключей 175 000 руб./м². 9,6 млн за ту же двушку.
Разница за два года 800 000 рублей. Если пересчитать в проценты, это 9% роста. Вычтем инфляцию 8–10% за те же два года. Реальный рост около нуля. Плюс клиент два года платил ипотеку, которую не компенсировал арендой, потому что квартиру сдавать было нельзя - стройка.
Вывод: продать дороже, чем купил, не получилось. Единственный вариант, оставить себе или сдавать. Инвестиция превратилась в покупку жилья для жизни.
Клиент сказал тогда:
ну и дурак я, что не взял готовую
Но готовую он тоже не взял бы за эти деньги. На вторичке в том же районе цены были 190 000–200 000 руб./м². Он сэкономил на входе 30 000 руб./м², но за два года рынок его догнал.
Это не единичный случай. Я сопровождаю такие сделки. Дисконта на старте больше нет.
Дешёвый сегмент. Масс-маркет
Возьмём типичный масс-маркет в Петербурге: Новая Ижора, Кудрово, Шушары, Парнас. Районы, где всё строится с нуля. Инфраструктуры нет, до метро на автобусе, зато цена низкая.
| Параметр | Значение |
| Старт продаж | 180 000 – 200 000 руб./м² |
| Готовый дом | 190 000 – 220 000 руб./м² |
| Разница | 0–10% (часто 0%) |
Почему? Потому что в масс-маркете застройщики конкурируют ценой. Если один поднимет стоимость, покупатель уйдёт к соседнему. Дисконта на старте нет. Есть сезонные акции и скидки на неликвид.
Кто покупает? Те, кому нужно своё жильё здесь и сейчас. Или по ипотеке. Финансирование в этом сегменте не работают: перепродать по цене выше не получится, потому что рядом строят ещё пять таких же домов.
Средний сегмент. Комфорт-класс
Комфорт-класс, это спальные районы, но ближе к метро. Московский проспект, Полюстрово, Гражданка, Удельная. Здесь уже есть инфраструктура, транспортная доступность лучше.
| Параметр | Значение |
| Старт продаж | 230 000 – 260 000 руб./м² |
| Готовый дом | 250 000 – 280 000 руб./м² |
| Разница | 5–10% |
Это единственный сегмент, где ещё можно найти небольшую выгоду при входе на старте. Но дисконт дают только на первые 10–20% квартир в доме. Если не успели, покупаете по цене готового.
Кто покупает? Семьи с детьми под семейную ипотеку 6%. Для них главное не цена перепродажи, а шанс купить квартиру в нормальной локации с рассрочкой на 20–25 лет.
Бизнес-сегмент. Премиум
Бизнес-класс это центр, Петроградская сторона, Васильевский остров, набережные. Локации с ограниченным предложением. Новых домов здесь мало, и каждый проект уникальный.
| Параметр | Значение |
| Старт продаж | 350 000 – 450 000 руб./м² |
| Готовый дом | 400 000 – 500 000 руб./м² |
| Разница | 10–15% |
Здесь дисконт ещё есть. Потому что застройщику нужно привлечь внимание к проекту, а покупателей в этом сегменте меньше. Но даже здесь разница не 30%, а максимум 15%.
Кто покупает? Те, кому нужен не просто метраж, а статус, вид, окружение. деньги в дело в этом сегменте работают на длинном плече, 7–10 лет. Но не на флиппе через два года.
Двор бизнес-класса в центре Петербурга. Красиво, но дорого.
А теперь про хрущёвки
Читатель прав. Механизм тот же.
В 60–70-е годы люди покупали квартиры в хрущёвках «с надеждой». Надеялись, что когда-нибудь проведут газ, построят школу, сделают нормальную дорогу. Потом десятилетиями ждали, когда этот район станет «хорошим».
Сейчас та же история. Покупатели входят в котлован в Новой Ижоре или Кудрово с надеждой, что через два года подведут нормальную дорогу, откроют станцию метро, построят поликлинику. И цена вырастет.
Не вырастет. Или вырастет, но медленнее, чем вы заплатите проценты по кредиту.
Инфраструктура в новых районах всегда отстаёт. Школы и сады открываются через два-три года после заселения. Поликлиники через пять. Дороги, когда у города руки дойдут.
Вы покупаете не квартиру. Вы покупаете билет в лотерею «станет ли здесь когда-нибудь нормально жить».
Почему перепродать невозможно
Даже если вы купили на старте, дом сдали, вы решили продать. Кто ваш покупатель?
Не ипотечник с семейной ставкой 6%, такие льготные программы действуют только на первичку.
Ваш покупатель идет на вторичку. Рыночная ипотека там около 20%. Платёж по кредиту на ту же сумму будет в два-три раза выше, чем если бы он купил новостройку.
Итог: спрос на вторичку минимальный. Чтобы продать, нужно либо снижать цену, либо ждать годами. Флиппинг как бизнес умер.
Что делать, если всё-таки хотите купить
- Не ждите, что цены упадут. Это не случится.
- Не надейтесь заработать на перепродаже через два года. Флиппинг умер.
- Если покупаете для себя, выбирайте локацию с уже существующей инфраструктурой. Идите в готовый дом, где видите, что получаете. Старт продаж выгоды не даёт.
Если покупаете как инвестицию, смотрите на бизнес-класс в центре. Там дисконт ещё есть, но срок удержания от пяти лет. И готовьтесь, что доходность будет ниже, чем вклад в банке.
Я не убеждаю вас не покупать. Если нужна своя квартира и есть одобрение по ипотеке, покупайте. Жильё нужно.
Но ждать, что котлован вырастет в цене к моменту сдачи, бессмысленно. И надеяться, что через два года вы перепродадите с профитом, тоже.
Рынок первички в 2026 году, это рынок для жизни. Не для спекуляций.
Цены по состоянию на март 2026 года. Источники: Циан.Индекс, аналитика «Метриум», ДОМ.РФ. Информация не является инвестиционной рекомендацией
А вы как считаете? Покупать квартиру в новостройке сейчас, это инвестиция или просто траты на жизнь? Делитесь мнением в комментариях. Интересно, кто с какими цифрами сталкивался в Петербурге и Москве.
#новостройкиспб #ценынаквартиры #первичныйрынок #ипотека2026