Стоимость квадратного метра в российских новостройках к концу 2025-го достигла рекордных 215 тыс. рублей, подскочив за год на 21%, выяснили «Известия» на основе данных ЦБ. При росте средней зарплаты до 112,5 тыс. рублей теперь за метр на первичном рынке нужно отдать почти два месячных дохода, тогда как год назад хватало 1,77. Эксперты констатируют: доступность жилья в России падает. По этому показателю страна уступает Германии и США, хотя и превосходит Китай. Как ситуация может измениться в будущем — в материале «Известий».
Почему доступность жилья в России падает
За год средняя цена квадратного метра на первичном рынке подскочила на 21%. По итогам IV квартала 2025-го она достигла рекордных 215 тыс. рублей, следует из данных ЦБ. Вторичка также подорожала, но менее значительно — средняя цена за метр поднялась на 15%, до 130 тыс. рублей.
Из-за высоких ставок по рыночной ипотеке (на середину марта они составляли около 20%) россияне сейчас в основном рассматривают именно новостройки. На них распространяется действие льготных программ. В 2025 году по самой массовой из них — семейной ипотеке — власти также разрешили покупать жилье на вторичном рынке. Но это касается только территорий с крайне низким уровнем строительства, где новых домов почти нет. Большинство городов, на которые распространяется послабление, находятся в ДНР, ЛНР и Вологодской области.
Каждый метр жилья на первичном рынке обойдется россиянам в две средние зарплаты. В IV квартале 2025-го она составила 112,6 тыс. рублей, следует из данных Росстата. За год она увеличилась на 12%, однако темпы роста цен на недвижимость оказались выше.
Это означает, что доступность жилья для граждан снижается, пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. В конце 2024-го для покупки метра в новостройке нужно было отдать порядка 1,77 средней зарплаты, подсчитали «Известия».
Рост цен на новостройки в 2025 году прежде всего объясняется структурой ипотечного рынка. При высокой ключевой ставке спрос на первичное жилье продолжал поддерживаться льготными программами, объяснил Владимир Чернов. Со ставкой около 6% платеж по ипотеке на первичке оказывается кратно ниже, чем по рыночной ипотеке, даже при более высокой цене за метр.
Себестоимость строительства повышается опережающими темпами, сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР». Поэтому там считают, что в обозримом будущем вряд ли квартиры будут дешеветь.
Рост цен на стройматериалы сейчас доходит до 20–23%, уточнил управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев. Но стоимость объектов сразу так же сильно не увеличится. Да и часть материалов не дорожает столь быстро.
Другой ключевой фактор повышения цен на новые дома — это рынок труда: в строительстве сохраняется дефицит кадров, и профессионалы высокого уровня требуют достойной оплаты. Рост зарплат становится системным явлением, и именно он вместе с материалами формирует новую ценовую реальность, добавил Никита Бахчеев.
Стоимость кредитов для бизнеса также влияет на окончательную цену объекта, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. Из-за всего этого и возникает парадокс: спрос на новостройки в ряде городов упал на треть, а цены продолжают расти, подчеркнул ведущий аналитик АМаркетс Игорь Расторгуев.
Легко ли купить жилье в других странах
— Нынешняя ситуация приводит к тому, что увеличивается срок накопления на первоначальный взнос. Всё больше семей вынуждены либо уменьшать площадь покупки, либо уходить в дальние локации, либо вообще откладывать сделку, — сообщил Владимир Чернов.
Аналитик также отметил повышение зависимости рынка от адресной господдержки. Без нее значительная часть спроса не проходит по доходам. Увеличиваются и риски просрочек. Банк России предупредил, что покупатели, рассчитывающие потом рефинансировать ипотеку, могут столкнуться с отказом банка или слишком высоким платежом.
В Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге действительно растет спрос на квартиры с меньшей квадратурой, подтвердили в пресс-службе «Группы ЛСР». Там пояснили: это связано с чисто экономическими причинами, для покупателя важна конечная стоимость недвижимости.
Для оценки доступности жилья в разных государствах организация экономического сотрудничества и развития использует индекс price-to-income — соотношение цен на недвижимость к доходам в целом по стране.
В России, по данным Numbeo, на 2026 год этот показатель составляет 13,7. Во многих европейских странах он ниже: во Франции — 8,6, Великобритании — 8, Германии — 7,9. В США еще меньше — 3,5. В Китае же значительно превышает российский уровень — там он достиг 21,5. Чем больше этот коэффициент, тем хуже доступность жилья. Показатель 3–5 считается комфортным, 6–10 — напряженным, а выше 10 — говорит о его низкой доступности, пояснил Владимир Чернов.
Также есть страны, где ситуация значительно хуже. Например, в Марокко для покупки квартиры придется откладывать зарплату 50 лет, а в Пакистане — 40, уточнил Евгений Шавнев.
В России сейчас проблема даже не в соотношении цены метра к зарплате, а в том, что жилье практически недоступно в кредит без господдержки. Семейная ипотека держит рынок на плаву, но ее условия ужесточаются, отметил Игорь Расторгуев.
Доступность жилья улучшится при сочетании нескольких факторов. Доходы населения должны расти быстрее цен на квартиры. Рыночная ипотека — стать ощутимо дешевле, а разрыв между первичкой и вторичкой — сузиться, заключил Владимир Чернов. Пока же рынок держится на господдержке и дорогом новом предложении, поэтому жилье для массового покупателя остается менее доступным, чем год назад.
Ждать резкого снижения цен в ближайшие год-два не приходится, считает Игорь Расторгуев. Для этого нужен либо избыток предложения, которого нет (ввод новых проектов замедляется), либо коллапс спроса, но и он маловероятен — потребность в жилье никуда не уходит. Реальный разворот начнется, когда ключевая ставка опустится до 10–12%. Такого уровня можно ждать к концу 2026-го — началу 2027-го. При подобном сценарии ипотека подешевеет до 14–15%, что вернет на рынок покупателей, пока сидящих на депозитах, резюмировал эксперт.
Материал из архива «Известий», опубликован 19 марта 2026 года.
Как вы думаете, жилье подешевеет в ближайшие годы или цены уже не откатятся назад?