Объем строящегося жилья в Черноземье за три месяца вырос на 104 тыс. кв. м, до 3,4 млн кв. м. Эксперты отмечают, что рынок переходит от господдержки к качеству продукта, а гонка объемов грозит перепроизводством.
Несмотря на увеличение объемов строящегося жилья в Черноземье, темпы продаж в большинстве регионов отстают от темпов возведения домов. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 24 марта 2026 года, наибольший разрыв между распроданностью и стройготовностью зафиксирован в Воронежской и Липецкой областях.
Согласно актуальным данным, общий объем жилищного строительства в макрорегионе составляет 3,45 млн кв. м. Воронежская область остается безусловным лидером с показателем 2,04 млн кв. м. На втором месте Липецкая область (575,2 тыс. кв. м), замыкают тройку Тамбовская (327,3 тыс. кв. м), Курская (258,2 тыс. кв. м) и Белгородская (250,3 тыс. кв. м) области.
Где продажи идут быстрее
Средняя распроданность строящегося жилья по пяти регионам составляет 27,4%, средняя стройготовность — 43,6%. Наиболее сбалансированная ситуация сложилась в Тамбовской и Курской областях. Здесь отношение распроданности к стройготовности достигает 77%: в Тамбовской области продано 31% при стройготовности 41%, в Курской — 27% при стройготовности 35%.
В Белгородской области соотношение также близко к равновесному — 61% (продано 29% при стройготовности 47%). В Воронежской области этот показатель составляет 51% (продано 23% при стройготовности 45%), в Липецкой — 54% (27% продано при 50% готовности).
Динамика рынка
С января по март 2026 года объем строящегося жилья в пяти регионах увеличился на 104 тыс. кв. м — с 3,29 млн до 3,4 млн кв. м. Рост зафиксирован во всех субъектах макрорегиона. Наиболее динамичный прирост показала Тамбовская область: за три месяца объем строительства вырос с 262 тыс. до 277 тыс. кв. м (+5,7%). В Воронежской области показатель вырос с 1,8 млн до 1,9 млн кв. м, в Липецкой — с 494 тыс. до 521 тыс. кв. м, в Курской — с 332 тыс. до 355 тыс. кв. м, в Белгородской — с 341 тыс. до 347 тыс. кв. м.
За неполные три месяца число разрешений на строительство выросло с 293 до 304, количество проектных деклараций — с 299 до 310. Общее количество домов в строительстве увеличилось с 547 до 583, а предложение квартир — с 66 тыс. до 68 тыс. единиц.
Рынок вступает в фазу структурной перестройки
Как отмечает председатель совета директоров Корпорации недвижимости «Асториус» Екатерина Авдеева, 2026 год станет для отрасли переломным. На смену государственной поддержке приходят новые драйверы развития — качество продукта и умение девелоперов адаптироваться к новым реалиям.
«После резкого охлаждения спроса в январе, когда количество ипотечных заявок рухнуло на 46,6% по сравнению с декабрем, отрасль активно ищет новые точки опоры. Ключевая ставка, которая, по прогнозам, составит 13–15% к концу года, остается определяющим фактором. Если этот порог будет превышен, аналитики не исключают эскалации рисков: от срывов сроков строительства и реструктуризации займов до потери девелоперами контроля над проектами», — поясняет эксперт.
Ситуация в регионах Черноземья, по ее словам, имеет свою специфику. С одной стороны, здесь работают крупные игроки, сохраняющие устойчивость за счет качественного продукта и диверсификации бизнеса. С другой — остро стоит проблема административных барьеров. Приостановка выдачи разрешений на строительство из-за нехватки социальной инфраструктуры грозит обвалом ввода жилья в 2027–2028 годах. В этих условиях застройщики вынуждены самостоятельно, за свой счет, возводить детские сады и инженерные сети, что неизбежно поднимает себестоимость проектов.
Тренды 2026 года
Авдеева выделяет несколько ключевых трендов, определяющих развитие рынка в текущем году.
Первый — переход от господдержки к рыночным механизмам. Доступная льготная ипотека уходит в прошлое, девелоперы вынуждены привлекать клиента рассрочками и точечными спецпредложениями. Отрасль разворачивается лицом к покупателю: выживет тот, кто предложит лучшее качество.
Второй тренд — рост себестоимости на фоне налогового давления. Удорожание рабочей силы на фоне острого дефицита кадров, повышение НДС и перевод подрядчиков с упрощенной системы налогообложения на общий режим неизбежно ведут к удорожанию строительства.
Третий — экология, безопасность и акустический комфорт переходят из разряда премиальных опций в обязательный рыночный стандарт. «Сегодня покупателя интересуют не просто метры, а то, сколько придется платить за отопление, и насколько экологично, комфортно и безопасно его будущее жилье», — отмечает эксперт.
Четвертый тренд связан с механизмом комплексного развития территорий (КРТ), который становится безальтернативным сценарием для крупных городов.
«С каждым новым проектом на девелоперов перекладывают все больше инфраструктурных обязательств, что ведет к удорожанию проектов. КРТ все больше напоминает «социальный оброк», — комментирует Авдеева.
Прогнозы и риски
По оценкам эксперта, цены продолжат расти в пределах инфляции — 5–7%. Главные драйверы — дефицит предложения и стабильный рост себестоимости. Однако повышение не будет равномерным: итоговая цена все сильнее привязывается к микролокации и архитектурной концепции проекта.
Парадоксальная ситуация, по словам Авдеевой, складывается вокруг объемов запуска новых проектов. «Спрос падает, но объемы запуска новых проектов в начале 2026 года взлетели на 34%. Эта гонка объемов чревата перепроизводством и жестким обострением конкуренции», — предупреждает она.
В этих условиях, считает эксперт, наступает время готовить новые проекты, но с прицелом уже на 2027 год — именно тогда рынок может накопить отложенный спрос, а кредитные инструменты станут доступнее. Ключевые факторы успеха в новой реальности: реалистичная оценка затрат, гибкая ценовая политика и безусловное выполнение обязательств перед покупателями.
По итогам рейтинга городов по объему строящегося жилья на душу населения большинство областных центров Черноземья оказались в нижней части списка. Лучший показатель у Воронежа — 32-е место (1,51 кв. м на человека), за ним следуют Липецк (54-е, 0,95), Тамбов (65-е, 0,81), Курск (74-е, 0,65), Белгород (84-е, 0,46). Старый Оскол замкнул список на 93-м месте (0,27). Эксперты связывают разрыв с различиями в инвестиционной привлекательности и структуре спроса.
Подписывайтесь на РБК Черноземье: «ВКонтакте», Дзен, RuTube, MAX.