Привет, Пикабу! На связи Виктор из Питера, риэлтор. Сегодня отвечаю на комментарий из прошлого поста, который максимально показывает опасения потенциальных покупателей:
Отличный вопрос, без шуток, спасибо. Давайте разберём, что делать, где какие сведения запрашивать, чтобы раскопать о квартире всё - и либо купить её со спокойной душой, либо отказаться от греха подальше.
***.
Нашим подопытным героем сегодня станет Валерий. Валера живёт в Твери, хочет купить квартиру в Питере, так что активно мониторит всякие авиты на предмет той самой единственной - не девушки, а двушки, конечно же.
И находит вариант: двушка в центре, цена почти даром. Продавец - милый дедушка Вячеслав, говорит, что он тут остался один, внук в Канаде, квартиру ему надо срочно продать, поэтому всё максимально дёшево. Сколько звоночков насчитали? Вот и Валера напрягся. Выглядит, как развод. А если нет? Надо проверять.
***.
Уровень 1: Выписка из ЕГРН - база, в которую вы смотрите в первую очередь.
Где взять: Госуслуги или сайт Росреестра.
Базовую выписку может заказать любой желающий, сведения из реестра относятся к общедоступным. Расширенная выписка может оказаться доступна только собственнику, и Валерий имеет право попросить дедушку Вячеслава предоставить ему такую выписку. Если Вячеславу скрывать нечего, то он, скорее всего, согласится. А если нет, Валера может подумать, надо ли ему проводить эту сделку, если разногласия с собственником начинаются ещё на подлёте.
Что смотреть:
ФИО собственника - совпадает с паспортом?
Обременения - ипотека, арест, аренда? Если есть - сделка под вопросом.
Дата регистрации права и правоустанавливающий документ - если квартира «перескакивала» из рук в руки за последний год, это тревожный звоночек.
Обратите внимание, что выписка действительна не так уж и долго - месяц. Если с момента получения прошло больше 30 дней, закажите новую. Ситуация могла измениться.
У Валерия на этом этапе оказалось всё чисто. Но это только начало….
***.
Уровень 2. Справка о регистрации - кто вообще прописан в квартире.
Где получить: в отделении МВД или через Госуслуги с помощью собственника.
Справка о регистрации (она же форма №9) позволит увидеть даже тех самых невидимых жильцов - тех, кого как бы нет, но они как бы есть. А именно:
Отказников от приватизации. Собственник должен выписать таких гостей ДО сделки.
Лиц на лечении или в МЛС: если человек уехал «в места лишения свободы» или «в лечебное учреждение» - он сохраняет право на жильё. Смотрите архивную домовую книгу. Выписать таких людей можно только с их согласия или через суд.
Наследников: если квартира получена по наследству - могли быть другие наследники, которые не знали о смерти наследодателя. Уточняйте, было ли завещание, уведомляли ли всех претендующих, иначе в какой-то момент у вас на пороге может оказаться безымянный наследник престола, то есть, дедовой квартиры.
Что случилось у Валерия: в выписке он увидел, что 15 лет назад от приватизации отказалась сестра текущего собственника, Вячеслава. И она не была выписана при этом.
Хорошо, что проверил. Да, вероятность того, что эта мадам заявится в квартиру и потребует своё, не так уж и велика - но кто знает, что в голове у продавца, действительно ли он не знает о просчёте, или это его план. Нам сюрпризы не нужны в виде внезапных гостей.
Валера созвонился с Вячеславом, чтобы прояснить этот момент: тот махнул рукой, ну мало ли, что там было, дело прошлое! Валера напрягся и полез проверять дальше….
***.
Уровень 3: Архивная выписка из домовой книги - вся биография квартиры.
Где взять: через МФЦ или Госуслуги, но запрос делает только сам собственник. Попросите продавца заказать - это его интерес тоже, ему же надо продать квартиру. Если дом не подавал данные в реестры, то запросить выписку можно в домоуправлении или паспортном столе (актуально для маленьких городов, в случае Ленобласти - для пригородов, например, Гатчины).
Обычная выписка показывает только текущего владельца. Архивная - всех, кто владел квартирой с момента постройки дома, мало ли, какая предыстория у квартиры и не аукнется ли это Валере! Иногда её включают в форму 9, опять же, особенно в маленьких городах, и лучше проговорить в этом случае, что вам нужно полная, расширенная справка со всей историей переходов права.
Что искать:
• Цепочку сделок: если квартиру три раза «подарили» посторонним людям за год - это классическая схема отмывания квартиры.
• Приватизацию: если кто-то отказался от доли, но не был выписан - он сохраняет право пожизненного проживания, в выписке будет это указано.
Вопрос с сестрой-отказницей так и висит в воздухе нерешённым….
***.
Уровень 4: Материнский капитал.
Причём тут вообще материнский капитал? Если когда-то при покупке квартиры использовали маткапитал, а доли детям не выделили - сделку могут оспорить органы опеки в любой момент.
Как проверить: запросите справку из Пенсионного фонда об использовании маткапитала. Это можно сделать через Госуслуги, сейчас вообще много что можно сделать через Госуслуги. Ну или обратиться напрямую в ПФР: в отделение в городе или через электронное обращение. Сделать это можно через собственника или с его согласием.
Валерий уточнил у дедушки-продавца, не использовался ли маткапитал при приобретении квартиры, и Вячеслав ему чуть ли не поклялся, что ничего такого не было - когда он получал эту квартиру, таких слов ещё не существовало. Но Валерий всё равно заказывает справку через ПФР, так надёжнее. Чисто!
***.
Уровень 5: Проверка продавца - не только паспорт (но и он тоже)
Здесь Валерию нужно убедиться, что Вячеслав не просто бодрый дедок, но и самостоятельный, без проблем на финансовом поле, полностью дееспособный. Что тут проверять:
Паспорт: сверьте фото, прописку, серию и номер через сервис МВД (есть на сайте министерства).
Дееспособность: если продавец пожилой - попросите справку из психоневрологического диспансера и наркодиспансера. Без них родственники потом могут заявить: «Он не понимал, что подписывает, он уже старенький, он под таблетками от давления, ему вообще нельзя ничего подписывать». Приедет вот внук из Канады, помашет нужными бумажками, и плакала Валерина мечта о жизни в Питере.
Банкротство: проверьте в ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) или на сайте ФССП. Если продавец - банкрот, сделку могут оспорить кредиторы.
Семейное положение: если квартира куплена в браке - нужно нотариальное согласие супруги. Без него покупка становится рискованной.
Что получилось по итогам проверки у Валерия: продавцу 78 лет, не судим, не банкрот, в браке не состоял, так что обойдёмся без нотариального согласия супруги. Выглядит бодро, но справку из ПНД предоставлять отказывается. Обижается, говорит, что вот дураком его ещё никто так завуалированно не называл. Понятная ситуация. Валерий отметил этот момент себе карандашиком и пошёл копать дальше.
***.
Дополнительные нюансы для проверки.
Пишу здесь про них, потому как Питер непростой город: здесь и старый фонд, и коммуналки, и военные городки в области.
Старый фонд: часто неузаконенные перепланировки. Запрашивайте техпаспорт и сверяйте.
Коммуналки: при покупке комнаты нужны нотариальные отказы соседей от преимущественного права покупки.
Военные городки: в Сестрорецке, Коломягах - могут быть ограничения на отчуждение.
Аварийные дома: в центре много таких. Купить можно, но ипотеку не дадут, а расселение - лотерея.
Валерий собирается покупать квартиру в старом фонде. Он заказывает техпаспорт в Бюро технической инвентаризации (БТИ) - оказывается, балкон объединили с комнатой без разрешения. Это не смертельно, но узаконивать придётся ему, новому собственнику. Или заставлять узаконить продавца до сделки. Вообще всё, что вы можете сделать до сделки, лучше сделать - чем чище будет объект, который вы получаете на руки, тем лучше.
***.
Итого: Валерий собрал все документы и задумался:
Выписка ЕГРН - всё чисто, никаких арестов, собственнику квартира принадлежит.
Архивная выписка/справка о регистрации - сестра-отказница (решаемо, если выписать до сделки)
Маткапитал - всё чисто, не использован.
Продавец - не судим, но без справки ПНД (есть риск оспаривания)
Перепланировка - не узаконена (можно узаконить до сделки или постфактум)
Валерий не хочет отказываться от квартиры, которая манит его своей ценой. Он звонит Вячеславу и пытается договориться с ним: мол, так и так, уважаемый Вячеслав Батькович, квартира мне очень нравится. Но чтобы сделка была безопасной для нас обоих, давайте вы выпишете вашу сестру, предоставите справку из ПНД, и мы с вами узаконим перепланировку до подписания договора...
После чего продавец просто исчез. Растворился. Не захотел ли он совершать лишние телодвижения или правда что-то скрывал? Этого мы не узнаем. Но в таких ситуациях лучше найти другой вариант, а не полагаться на удачу.
***.
Проверить квартиру на юридическую чистоту реально. Это 3-5 дней работы с документами, звонками, сайтами. Справиться можно самостоятельно, но если не уверены, что сможете штурмовать все эти документы, обратитесь к специалисту: они за вас соберут документы, побеседуют с собственниками, и просто выдадут вам готовый вердикт, стоит это покупать или нет.
Короткий чек-лист для самого мнительного покупателя:
• Выписка ЕГРН - Росреестр, Госуслуги, МФЦ. Лучше через собственника.
• Архивная выписка - МФЦ, паспортный стол УК/ТСЖ, Госуслуги. Заказать может только собственник или зарегистрированные в квартире.
• Правоустанавливающие документы – они есть только у продавца (оригиналы). Копии договоров из Росреестра предоставляются только по запросу собственника.
• Паспорт продавца - проверка на действительность: сервис МВД (главное управление по вопросам миграции).
• Справки ПНД/НД - только лично собственником в диспансерах по месту регистрации.
• Проверка на банкротство - ЕФРСБ или ФССП.
• Проверка маткапитала - ПФР через Госуслуги. Справку об использовании капитала запрашивает собственник.
• Техпаспорт – в БТИ, можно через МФЦ. Заказать может собственник.
• Справка об отсутствии долгов по ЖКХ - УК/ТСЖ, ЕИРЦ, Госуслуги. Запрашивает собственник или наниматель.
Коротко: всё, что касается личности и прав - через госпорталы. Всё, что касается квартиры - через собственника. Если продавец отказывается помогать с документами - это сигнал о том, что вам это не нужно.
Если вы собираетесь купить квартиру в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, не гадайте «а вдруг пронесёт». Обращайтесь в агентство недвижимости ЭВО. Мы проведём полную юридическую экспертизу, найдём скрытые риски и поможем их устранить до сделки. Потом не придётся кусать локти - 15% сделок в СПб имеют подводные камни в виде несоответствия по паре пунктов из списка.
А вы проверяли квартиру перед покупкой, или доверились продавцу?