🌪 Крупные геополитические или макроэкономические потрясения перестали быть редкими изолированными событиями - они происходят слишком часто

🌪 Крупные геополитические или макроэкономические потрясения перестали быть редкими изолированными событиями - они происходят слишком часто. Covid, Brexit, СВО, торговые войны Трампа, конфликт с Ираном.

Как глобальные институциональные инвесторы реагируют на турбулентность мира? Как принимают решения? Что из их практик можно взять на вооружение инвестору из России?

🎯 Институционалы больше не пытаются «переждать турбулентность» - они вынуждены встраивать её в свою бизнес-модель. Вместе с тем большинство управляющих уверено, что недвижимость - долгосрочный класс активов, и то, что произойдет в следующем месяце, не всегда самое важное.

📉 Краткосрочная реакция на каждое новое потрясение - заморозка сделок. По данным JLL, после роста мировых инвестиций на 34% в I квартале 2025 года во II квартале поток сделок увеличился всего на 16% - прямое следствие тарифных войн Трампа.

🤝 При этом цены на активы не падают. Конечно, покупатели в условиях неопределённости хотят скидок - как компенсацию за риск. Продавцы скидки давать не готовы и просто убирают объект с рынка в ожидании лучших времён. Компромиссный вариант - структурированные сделки с отсрочкой платежей, привязкой цены к определённым событиям и т.д.: так обе стороны получают защиту от непредсказуемого.

🏦 На уровне портфельной стратегии побеждает логика «стабильного дохода». Blackstone, Brookfield и другие институционалы активно создают кредитные фонды в сфере недвижимости - с 2020 по 2025 год такие структуры собрали 16% всех привлеченных средств в коммерческой недвижимости. Основной продукт кредитных фондов - долговые инструменты с плавающей ставкой, которые дают защиту при скачке инфляции и роста ключевых ставок. Среди прямых инвестиций в недвижимость наиболее популярны инструменты, обеспечивающие привязку арендной платы к инфляции - в сегментах жилья, торговли и light industrial.

🗺 Географический аспект. Восточная Европа уже фактически исключена из списков приобретений многих институциональных инвесторов - не потому что там нет доходности, а потому что никто не берётся оценить вероятность эскалации геополитической обстановки в регионе. Сейчас институциональные инвесторы внимательно следят за ситуацией на Ближнем Востоке, в частности за ОАЭ. Деньги перемещаются на относительно безопасные и крупные рынки - Мадрид, Лиссабон и Лондон в Европе, а также Нью-Йорк и Гонконг.

💼 В целом, институциональные инвесторы делают выбор в пользу стабильности и предсказуемости денежных потоков - при этом более низкой доходности - а не в пользу повышенной доходности и высоких рисков. Институциональные инвесторы делают ставку на долгосрочные демографические тренды (жильё для пожилых, цифровизация, урбанизация) и накапливают ликвидность на покупки в моменты паники.

🔍 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость из России? Логика институционалов - спасение от концентрированного риска через диверсификацию и стабильный денежный поток - применима в любом масштабе и в любой локации. Ну а те, кто откладывает решения до наступления «стабильности», рискуют не дождаться её никогда.

👍 Спасибо, Кэп.

🔥 Мне не подходит!

👀 Беру на заметку...

💬 Дубль в MAX (на всякий)