Покупка недвижимости и раньше то была делом непростым и серьезным, а тут еще эти мошенники пытаются сломать отлаженную годами систему защиты сделки.
В последнее время сильно участились случаи, когда продавец действует не по собственной воле, а под влиянием мошенников.
Таких людей условно называют «ведомыми».
И если вовремя не распознать тревожные признаки и не отказаться от такой сделки, можно потерять и квартиру, и деньги.
Разберёмся, как определить «ведомых»
Я не буду вам говорить про теорию.
Я расскажу вам о конкретных случаях, которые удалось выявить мне самой.
Большинство из выявленных мной жертв мошенников пожилые дамы с очень высоким интеллектом и прекрасным образованием. Очень дисциплинированные, аккуратные, исполнительные.
Приходят на встречу к риэлтору обсудить срочную продажу своего объекта полностью собранные: причем как сами, так и по документам.
Когда видят на встрече еще и юриста, начинают немного нервничать и переживать. По-видимому, такой сценарий не был заранее оговорен с «человеком в трубке».
В папочке у них всё в идеальном состоянии и даже разложено в хронологическом порядке:
от первых правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, до сегодняшних свежих выписок из ЕГРН, справок об отсутствии задолженности по ЖКХ, выписок о зарегистрированных лицах и справок из ПНД и НД.
Ощущение, что к показу папочки они долго и скрупулёзно готовились.
Дальше. Начинаем оценивать мотив продажи.
Кому-то срочно понадобилось продать всё в Москве и уехать к родственникам в Рязань доживать последние годы поближе к дальним родственникам. Хоть дальние, но родственники, а здесь никого нет. Ни друзей, ни подруг.
Кого-то потянуло в частный дом с огромным количеством земли в дальнее Подмосковье, чтобы заняться хозяйством. И возраст 70 лет и отсутствие рядом крепкого плеча - не помеха.
Одной женщине друзья пообещали подарить домик в Калужской области и её мужчина настойчиво требовал продать единственное жилье в хорошем районе Москвы и уехать жить с нуля, где они сами все отстроят по своему вкусу и разумению.
Была одна женщина сорока лет, которая вдруг решила продать единственное собственное жилье в Мытищах и положить деньги на счет под проценты.
А вот одна девочка, совсем молоденькая 20 лет, хотела срочно продать квартиру в Люберцах, чтобы купить с парнем квартиру в новостройке, только с районом и ценой не успела определиться.
Был и мужчина. Возраст 62 года. Он решил продать 2-комнатную квартиру в Москве, чтобы купить в области какое-то дешевое жилье. А на разницу жить, поскольку не мог найти работу, а до пенсии еще три года.
Были и другие истории, которые я слышала от «горе-продавцов».
Но все они, помимо срочности и идеальной папочки с документами, схожи вот в чем:
1. Готовность продать значительно ниже рынка - главное побыстрее. Сильный дисконт без разумной причины — частый признак давления или иного серьезного подвоха.
2. На вопрос: кто из родственников или друзей может подтвердить ваши планы на переезд, и что ваше тяжелое материальное положение действительно заставляет вас уехать с московского «родового гнезда» и лишится всех московских льгот, повышенной пенсии, медицины, досуга, транспорта и др. столичных удобств, - всегда отвечают, что у них никого нет. Они абсолютно одиноки. Им надоели эти четыре стены. Москва грязная, шумная, суетливая. Хотят покоя и пожить в тишине.
По молодым девочкам из Подмосковья на вопрос можно ли связаться с вашими половинками, ответ – нет они всегда на работе. И это не их дело. Это моя личная собственность, что хочу с ней то и делаю.
3. На вопрос: подобрана ли уже альтернатива и внесен ли аванс/задаток за неё, всегда отвечают, что купят сразу после продажи своей квартиры. А если и соглашаются на одновременную покупку, то жилье выбирают намного дешевле.
4. Когда видят, что им не верят, начинают злится и нервничать.
5. Никто из них не мог вразумительно ответить на вопрос, куда вы вывезете мебель, бытовую технику и вещи, и в какие сроки вы готовы освободить квартиру. Или например, что будете делать с большим налогом с продажи. В ответ полное равнодушие. Как будто после сделки хоть потоп.
6. Резко реагировали на напоминание, что до сделки придется сняться с регистрационного учета. По-видимому, их "руководство" обещало им прописку не трогать. Все равно ж сделка понарошку. А тут ходи снимайся с регучета, потом снова регистрируйся.
7. По расчету спрашивали по несколько раз куда будут переводиться деньги покупателем, в какие сроки. Самая молоденькая из них несколько раз спрашивала именно про приложение одного из известных банков, вот именно туда ей очень надо было перевести деньги.
8. Когда это возрастные люди – они пытаются вас «забалтывать» и рассказывать, что Москва уже не та, и что медицина даже в области уже лучше, чем в столице. А молодые, напротив, говорят очень мало. Только односложные ответы. Без долгих пояснений. Где мама? Замуж заново вышла, уехала заграницу, связь со мной не поддерживает. Разговорить их непросто. И ощущение, что ещё вопрос и она встанет и убежит. Постоянно в телефоне. И выглядит всё так, как будто бы её оторвали от очень важных дел и если мы её сейчас за пять минут не отпустим, где-то там случится пожар.
9. И еще важная деталь. Некоторые из них до нашей встречи уже отдавали какие-то суммы мошенникам или оформляли кредиты. Продажа недвижимости – это должен был быть завершающий этап страшного жестокого обмана.
Слава Богу, обмануть до конца всех указанных людей мошенникам не удалось. Потому что им попались внимательные риэлторы и нестандартный юрист.
Именно такие кейсы делают из юриста настоящего эксперта по сделкам с недвижимостью, из просто «обладателя юридического диплома».
Но есть, к сожалению, и те, кто пострадал от мошенников и так и не смог до конца оправиться и научиться с этим жить. Известны даже случаи суицидов.
Как же важно, чтобы близкие были всегда рядом или на связи и смогли вовремя распознать, что с близким человеком что-то происходит, и вовремя выдернуть его из этой западни.
Некоторые могут подумать, что «ведомые» - это глупые необразованные люди.
Нет. Это самые обычные люди, такие как мы с вами.
Мошенники стараются подобрать ключики к каждому из нас.
И кстати, начинают они разговор с предоставлением правдивой информации о нас. Кто только что в пенсионный фонд обратился, кто только что в университет поступил, кто недавно побыл на приеме у врача и т.д.
Человек, слыша информацию, соответствующую действительности, начинает верить тому, что кто-то говорит правду трубке. Ему можно доверять. Плюс видеоконференция с давлением и запугиванием человеком в погонах.
Не всё так просто и очевидно.
Будь вы хоть супер психологом – вряд ли вам эти «загипнотизированные» люди признаются о «гражданине начальнике» в трубке.
Хорошо, что хоть сотрудники полиции умеют «снимать с них этот колпак».
Многие из спасенных продавцов и покупателей потом искренне благодарят и своего агента и меня и сотрудников полиции.
Итак, запомните.
Никто, кроме специально обученных людей, не может заставить «ведомого» продавца признаться в оказываемом на него давлении.
Исключение составляет случай, когда клиент и риэлтор знакомы много лет, и агент может себе позволить «открытым» текстом объяснить клиенту, что с ним делают по телефону, и где его настоящие друзья, а где враги.
Одна агент, которая больше 25 лет на рынке, рассказала про ситуацию с давним уже практически родным клиентом. Слышу, говорит, краем уха, что клиент вместо туалета отошел в отдаленный коридорчик и стал кому-то докладывать, как идут переговоры по будущей сделке и о чем удалось договориться. Ну, тогда Олечка в силу глубины их дружбы прошлась по нему так, что желание у клиента общаться со всякими там «центробанками» и подставлять любимого риэлтора сразу отпало.
Печально, конечно, что все механизмы защиты сделки, собранные юристами десятилетиями, с «ведомыми» продавцами практически не работают.
Тут только распознавать «ведомого» до сделки и отказываться от покупки.
Одно правило точно работает, если продавец одновременно приобретает себе другое жилье дороже по цене и лучше по состоянию, то он точно не «ведомый».
А вот тот продавец, который ему продает, надо смотреть.
При необходимости приглашать на сделку опытных в этих делах психологов, психиатров и наркологов.
Они побеседуют с продавцом и оценят его сделкоспособность - вменяемость и способность руководить своими действиями и понимать последствия сделки.
Если есть хоть капля сомнения – не рискуйте.
Не факт, что и юрист потом сможет вам помочь.
Судебная практика по оспариванию сделок по статьям 177,178,179 ГК РФ неоднозначная.
Если доказано, что продавец находился под воздействием мошенников, суд может:
признать сделку недействительной
вернуть квартиру прежнему владельцу
оставить покупателя без недвижимости и с проблемой возврата денег.
Мне недавно позвонил коллега - юрист по делам с долгами по ЖКХ и компенсацией за ремонт в случае "затоплений", и спросил не хочу ли я взяться за представление интересов в суде его знакомого, который купил квартиру у семейной пожилой пары (обоим по 75 лет). И это было их единственное жилье. И оказалось, что деньги от продажи они отдали мошенникам.
Я ответила честно - нет не хочу. Вероятность победы покупателя в суде в таком деле крайне мала.
Зато покупатель явно сэкономил на риэлторе и на юристе на сделке.
Каждому из нас уже надо осознать и принять, что продажа недвижимости такими "дефектными" продавцами - это реальность рынка сегодня.
Это не просто «ошибка» человека — это результат целенаправленного психологического воздействия на него.
Оправдание риэлторов и покупателей: “я не знал” больше не работает.
Формальной добросовестности покупателя недостаточно.
Требуется проявление повышенной осмотрительности от всех участников рынка.
А значит, главная цель покупателя — не только юридическая проверка документов, но и внимательное изучение самого продавца.
Если вы не уверены в своих способностях выявлять признаки «ведомости» - пригласите эксперта поучаствовать в переговорах.
А лучше наймите эксперта по юридическому сопровождению сделки «под ключ».
