Только мы немного подуспокоились и воодушевились после принятого 16 декабря 2025 года Определения Верховного Суда РФ № 5-КГ25-174-К2 об отказе Ларисе Долиной в признании сделки недействительной. Думаем, ура! Справедливость восторжествовала, мы, юристы, снова можем полагаться на здравый смысл и закон, защищающий добросовестного покупателя.
Как вдруг 10 марта 2026 года Верховный Суд принимает по абсолютно аналогичному делу Определение №84-КГ26-1-КЗ СКГД в пользу продавца и удовлетворяет иск 73-летней бабули из Новгородской области.
Признает сделку недействительной и прекращает права собственности покупателя на квартиру. Правда, с соблюдением принципа двусторонней реституции: покупателю бабуля должна будет вернуть уплаченную за квартиру сумму.
Конечно, можно бесконечно вчитываться в текст обоих этих судебных актов и искать в чем же все-таки принципиальная разница этих двух дел.
Почему одной женщине почтенного возраста, пострадавшей от рук мошенников, отказали в оставлении жилья, а второй - в точно такой же ситуации, жилье оставили.
У новгородской бабули это было единственное жилье и в рамках гражданского дела была проведена стационарная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза.
Других заметных отличий в этих делах я не нашла.
Более того, оба покупателя судами были оценены, как профессиональные участники рынка недвижимости. Полина Лурье - по причине сдачи в аренду собственного нежилого помещения, а новгородский предприниматель Паршутин Г.В. по причине того, что он является директором местного агентства недвижимости.
Оба покупателя, с точки зрения судей, могли распознать, что продавцы действовали под влиянием заблуждения.
Также в обоих судебных делах упоминается, что стоимость объектов была значительно ниже рынка.
Итог по первому делу мы все знаем.
Ларисе Долиной ВС РФ отказал в удовлетворении исковых требований и квартира была передана её законному владельцу Полине Лурье в январе этого года.
Тогда вместе с покупателем и её адвокатом, по-моему, ликовала вся страна.
Особенно радовались мы - юристы по недвижимости.
У нас снова появилась вера в закон, защищающий добросовестного приобретателя, и надежда на внесение Верховным Судом РФ ясности и определенности в судебную практику в дела такого рода .
И тут это второе дело, итог по которому прямопротивоположный:
исковые требования пожилой жительницы Новгородской области удовлетворены,
договор купли-продажи квартиры признан недействительным,
применены последствия недействительности сделки: прекращено право собственности покупателя и признано право собственности на объект за продавцом.
С той лишь оптимистичной ноткой, что продавец обязан будет вернуть покупателю стоимость квартиры.
Так как все-таки так вышло.
Возможно в решении по Долиной в пользу покупателя сыграли роль следующие факторы:
- влияние мощного общественного мнения («Дело Долиной» в 2025 году никого не оставило равнодушным)
- неявка певицы в судебное заседание (возможно дача ею пояснений суду могла бы способствовать рассмотрению дела под другим углом)
- не было доказано существенное нарушение воли продавца (Лариса Александровна формально и фактически понимала, что делает)
- её поведение не выглядело явно неадекватным для сделки и для всех внешних наблюдателей выглядело нормально.
А раз, воля формально сохранена, заблуждение не доказано как “существенное”, признаки давления неочевидны, риск остаётся на продавце.
В решении суда 2026 года
воля нарушена (подтверждено экспертизой)
заблуждение — существенное
признаки были заметны извне.
Следовательно, риск перекладывается на покупателя.
Есть ощущение, что ВС РФ рассуждал с точки зрения вопроса:
мог ли разумный участник сделки понять, что продавец действует не свободно, правда “не видел” или предпочёл не замечать?
И если не мог, то защищают покупателя.
Если мог, то защищают продавца.
Вот и ответ почему Верховный Суд принял по аналогу дела Долиной решение наоборот.
Да, практика явно смещается:
раньше: “подписал — сам виноват”
сейчас: оценивают психологическое состояние и контекст ситуации в целом.
Помимо продавца и покупателя третий важный фактор — доказательственная база
В решении суда 2026 года имеется сильная экспертиза - “твёрдое основание” отменить сделку.
В деле «Долиной» такой глубины доказывания не было.
Так, где проходит граница между делом в пользу продавца и делом в пользу покупателя?
Разница действительно неочевидна, но она есть:
там, где человек ошибся — риск его
там, где человек не мог нормально решать — риск уходит другой стороне.
Мошенники могут обмануть любого,
но не каждая жертва мошенников юридически считается “лишённой воли”.
Базовая развилка: ошибка или порок воли
Если лицо понимало, что продаёт имущество, но ошибалось в целях, — это заблуждение.
Если лицо не понимало, что фактически совершает отчуждение имущества или не могло свободно принять решение, — это порок воли.
Кроме того, не исключено, что Верховный Суд всегда думает шире конкретного дела и поэтому смотрит:
насколько ситуация выбивается из нормы и насколько это опасный прецедент
кто в этой истории слабее и кому справедливее оставить убыток
есть ли вина покупателя
есть ли достаточные основания отменить уже состоявшуюся сделку.
Потому что отмена сделки - это всегда:
удар по стабильности оборота
риск для добросовестных покупателей.
Вывод:
Верховный суд не передумал.
ВС защищает не “жертв мошенников” и не “покупателей”.
Верховный суд защищает баланс оборота.
Он попытался определить тонкую разницу в доказательствах и фактической картине:
в одном деле — обычная сделка с ошибкой
в другом — сделка с разрушенной волей.
Чтобы нам юристам было чем руководствоваться в работе.
Ведь всё, что мы юристы по крупицам складывали десятилетиями в копилку «Безопасной сделки», с «ведомыми» продавцами практически не работает.
Помимо глубокой правовой экспертизы документов, здесь требуется
изучение собственника и мотивов продажи объекта,
подключение к сделке его близких и родных,
фиксация каждого шага на видео и документально.
Но и это всё может оказаться бесполезным, если вырученные от продажи объекта деньги продавец отдаст «курьеру».
Главным защитным механизмом сделки с «сомнительным» продавцом, по-прежнему, является альтернативная сделка с улучшениями!
Не та альтернатива, когда бабуля продает квартиру в центре Москвы, и хочет переехать на свежий воздух в сельскую местность с огромной разницей в цене, чтобы положить на «безопасный» счет.
А та альтернатива, когда продает квартиру в Москве с шумными соседями, и покупает квартиру лучше по району, по площади или по состоянию, с добавлением стоимости за счет собственных накоплений или при финансовой помощи родственников.
Также, конечно, мы сотрудничаем с психологами, психиатрами и наркологами.
Мы их приглашаем прям на сделку для беседы с продавцом.
По результатам составляется экспертное психолого-психиатрическое заключение.
Если узкий специалист подтверждает нам, что с волей и психическим состоянием продавца всё хорошо, мы идем на сделку. Если у эксперта возникает хоть капля сомнения – мы отменяем сделку.
Есть и другие способы выявления «ведомых».
Я как практикующий юрист по недвижимости выявила несколько таких жертв мошенников за последние два года.
Спросите, что мы с ними делаем после проверки?
- Передаем в надежные руки полиции.
Туда, где умеют не только спасать этих "несчастных" от возможно самой большой ошибки в их жизни, но и ловить самих «кукловодов», которые не дают жить спокойно обычным гражданам.
О конкретных кейсах и спасении таких «запутавшихся» продавцов я обязательно расскажу, но уже в следующей статье.
