ОСС МКД может быть созвано для решения вопросов, имеющих важное значение как для жителей дома, так и для управляющей организации.
Тем не менее, УО не всегда торопятся ставить на обсуждение проблемы собственников, поэтому законодатель закрепил право собирать ОСС за обеими сторонами.
Инициировать ОСС МКД вправе👇
🔸 Любой собственник квартиры или нежилого помещения имеет законное основание выступить инициатором общего собрания. Также к числу лиц, которые вправе инициировать общее собрание, относятся представители собственника по доверенности. При этом само доверенное лицо может не иметь собственности в доме. Так, в 2023 году в Архангельской области собственник помещения попытался в суде оспорить решение ОСС. Одним из доводов истца являлось то, что собрание было инициировано ненадлежащим лицом. Однако суд установил, что инициатор получил от собственницы помещения нотариальную доверенность на право выступать в её интересах во всех отношениях, связанных с управлением МКД и участием в ОСС. Поскольку инициация собрания полностью соответствовала интересам собственницы и была одобрена ею, суд не усмотрел нарушений, влекущих недействительность решения ОСС. Данное решение поддержала и апелляционная инстанция (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 26.07.2023 N 33-4537/2023).
🔸 Организация, ответственная за управление домом, также обладает правом инициативы в проведении ОСС. Она может быть инициатором в случаях, предусмотренных договором управления, или при возникновении ситуаций, требующих коллективного обсуждения.
Иногда ОСС пытаются инициировать лица, не имеющие на это полномочий:
• Наниматели жилых помещений. Они не являются собственниками и, следовательно, не могут выступать инициаторами общего собрания.
• Организации, которые не уполномочены управлять домом (например, договор управления с ними ещё не заключён или расторгнут).
Так, например, в г. Нижнем Новгороде один из многоквартирных домов управлялся ТСН. В какой-то момент некоторые собственники помещений узнали, что решением ОСС способ управления МКД изменён, участники собрания выбрали управляющую организацию, с которой заключили договор. При этом инициатором ОСС являлась именно та УО, которая стала управлять домом. Между тем, на момент проведения ОСС управляющая организация не имела к дому никакого отношения и, соответственно, не могла быть инициатором общего собрания. Судом решение ОСС было признано недействительным, вышестоящие инстанции данное решение поддержали (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.04.2024 N 88-10810/2024).
Инициатор ОСС МКД обязан:
• сформировать повестку собрания;
• определить когда и где будет проводиться собрание;
• соблюсти процедуру уведомления об ОСС;
• взять на себя обязанности администратора собрания в случае, если ОСС проводится впервые с использованием системы;
• выполнить другие необходимые действия.
Всё это может показаться сложным и трудоёмким для собственников, которые не обязаны разбираться в тонкостях жилищного законодательства. Но если вопрос действительно актуален для жильцов, они могут обязать УО взять все организационные вопросы на себя.
Так, если заинтересованные собственники обладают на менее чем 10% голосов от общего количества в доме, они вправе обратиться в УО с письмом о необходимости проведения ОСС с обязательным указанием интересующих вопросов. В случае поступления такого обращения УО должна самостоятельно подготовить и провести собрание.
Вопрос о том, кто может инициировать ОСС МКД, урегулирован жилищным законодательством. Данные нормы учитывают как интересы собственников помещений, так и организации, управляющей домом.
✅ Группа Вконтакте: самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы
✅ Канал ВКонтакте: полезные статьи о ЖКХ, бесплатные памятки и актуальные новости