В России резко выросла доля квартир, купленных в ипотеку, которые собственники сдают в долгосрочную аренду. По данным аналитиков «Этажей», за год это значение увеличилось вдвое, до 40–45% от общего объёма. При этом владельцы зачастую пренебрегают согласованием найма залогового жилья с банком. А это может повлечь за собой очень негативные последствия — вплоть до лишения льготной ставки по кредиту.
Почему доля ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, резко увеличилась
Заместитель руководителя центра инвестиций Becar Asset Management Алексей Илюхин считает, что бурный рост этого показателя связан с широким распространением льготных программ.
«Естественно, что большое число людей воспользовались ими и купили квартиры как инвестицию, для сохранения капитала. Такая вот копилочка или скорее кошелёк, если учитывать, что платёж по ипотеке даже на момент покупки был примерно равен стоимости аренды такой квартиры. На сегодняшний день платёж по такой ипотеке, скорее всего, уже раза в полтора ниже, чем арендный платёж», — подчеркнул специалист.
Схожей точки зрения придерживается ведущий эксперт по инвестициям, автор проекта «Глазами инвестора» Евгений Ткачёв.
«Среди факторов, повлиявших на рост доли сдаваемых в квартиру ипотечных квартир, можно выделить льготную ипотеку как драйвер покупки недвижимости и популяризации инвестиций в недвижимость. Данная тенденция наблюдается с 2023 года. Сейчас квартиры, которые выходят на рынок, — это, как правило, недвижимость, купленная в субсидированную ипотеку, где ежемесячный платёж по ипотеке сопоставим с арендным платежом», — сказал спикер.
По его словам, ярче всего увеличение объёма арендных квартир наблюдается в Краснодаре, Ростове-на-Дону и мегаполисах с большой затоваренностью рынка недвижимости.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду
Закон не запрещает сдавать ипотечную квартиру внаём без согласия залогодержателя, но только если в кредитном договоре не оговорены иные условия. Если они всё же закреплены, заёмщик обязан их соблюдать. В противном случае банк может потребовать досрочно погасить кредит или повысить ипотечную ставку.
Если кредитный договор никак не регулирует вопрос о сдаче ипотечной квартиры в аренду, уведомлять банк необязательно. Если в договоре указаны особые условия — предположим, что собственник может передавать залоговую квартиру в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором, — сначала придётся получить согласие банка, а уже потом сдавать квартиру в аренду.
Поэтому, если вы покупаете жильё в ипотеку для последующей сдачи в аренду или просто допускаете такую возможность, внимательно изучите условия кредитного договора. А ещё лучше — заранее уточните у специалистов банка все моменты, которые касаются права пользования залоговой недвижимостью.
Рассчитайте ипотеку заранее с помощью удобного онлайн-калькулятора
Как получить согласие банка на сдачу ипотечной квартиры
Допустим, в вашем кредитном договоре есть условие согласовывать сдачу внаём с банком. Тогда о намерении сдать квартиру необходимо сначала уведомить кредитора, подав типовое заявление. Для этого обратитесь в банк — к менеджеру по обслуживанию ипотечных кредитов. Предварительно через кол-центр лучше уточнить, в каком именно офисе вам помогут.
Некоторые банки позволяют подать заявление онлайн — направить по электронной почте, создать заявку через интернет-банк или мобильное приложение.
Точный список необходимых документов вам подскажут в вашем банке, но обычно от заёмщика требуют:
- проект договора аренды, в который включены определённые условия — к примеру, «на дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка», «при наложении взыскания на заложенное имущество наниматель обязан освободить квартиру в течение 30 календарных дней» и т. д.;
- указать период, на который планируется сдача жилья — по закону он не должен превышать срок выплаты кредита; банки также часто требуют, чтобы срок, на который заключается договор аренды, не превышал 12 месяцев — это помогает избежать регистрации дополнительного обременения в Росреестре;
- извещение от страховой компании, что страхователь сообщил ей о намерении сдать ипотечный объект в аренду, и организация не возражает и согласна покрыть риски, предусмотренные договором страхования;
- другие документы по запросу залогодержателя.
Банк рассматривает заявление в среднем 10–14 дней и в результате выдаёт клиенту либо письменное разрешение на сдачу недвижимости в аренду, либо отказ.
Семейная ипотека и маткапитал: особые случаи
Сдавая ипотечное жильё без согласия банка, больше других рискуют заёмщики, которые использовали для его приобретения семейную ипотеку. В этом случае банк, выдавая заём по льготной ставке, получает от государства субсидию — возмещение, за счёт которой компенсирует недополученную прибыль.
Программа семейной ипотеки призвана улучшать жилищные условия семей с детьми, а сдача квартиры в аренду не соответствует данной цели. В связи с этим банки достаточно жёстко реагируют на нарушения условий кредитного договора: если клиент не получил согласия банка и сдал квартиру, льготную ставку могут повысить до рыночной — сейчас это 20–21% — или потребовать полного досрочного погашения кредита.
«Недавно на слуху была история о том, что одному из арендодателей льготную ставку по ипотеке подняли до рыночной. Арендатор, несогласный с увеличением стоимости найма, передал данные в налоговую и банк. И, собственно, арендодателя тут же взяли в оборот. А льготная ставка по ипотеке была заменена на рыночную», — напомнил Алексей Илюхин.
Не согласовать сдачу жилья в аренду могут и в том случае, если квартира покупали с использованием материнского капитала. Ведь одна из целей субсидии — «улучшение жилищных условий детей», а раз ребёнок не проживает на своих метрах, то формально эта задача не выполняется.
Если в такой квартире уже выделены доли, часть из них принадлежит детям — это обязательное условие использования маткапитала. Для сдачи в аренду долевой собственности должно быть получено согласие всех собственников. Если дети младше 14 лет, для этого потребуется разрешение органов опеки. Родители смогут его получить, если докажут, что доход от части аренды пойдёт только на детей-собственников.
Есть прецеденты, когда Социальный фонд России, получив сведения от опеки, признавал такое использование выплаты нецелевым и требовал от родителей вернуть средства маткапитала в бюджет. При возникновении претензий к заёмщику со стороны органов опеки или Социального фонда разбираться ними придётся в том числе и банку-кредитору. Поэтому ему проще сразу отказать клиенту, не разрешив сдавать в аренду ипотечную квартиру с вложенным маткапиталом.
Риски несогласованной сдачи ипотечной квартиры для заёмщика
Как правильно сдать в аренду ипотечную квартиру: пошаговая инструкция
Даже если вы получили согласие банка-кредитора, надо соблюсти и другие формальности, которые помогут избежать проблем с законом и налоговой.
Шаг 1. Изучите кредитный договор
Если пункта о запрете или согласовании нет — отсутствуют и формальные ограничения на сдачу ипотечного жилья. Если требуется разрешение, получите письменное согласие банка.
Шаг 2. Уведомите о планируемой сдаче страховую компанию и получите от неё письменное подтверждение
Страховая компания должна согласиться, что действие полиса распространяется на страховые случаи во время аренды. Возможно, вам придётся доплатить за изменение условий договора страхования или приобрести дополнительную страховку.
Шаг 3. Выберите схему налогообложения
Вам надо выбрать, как вы будете платить налоги при сдаче квартиры: оформите самозанятость, приобретёте налоговый патент и т. д.
Шаг 4. Подберите арендаторов и заключите договор найма
В документе обязательно должны быть указаны данные сторон и объекта аренды, срок действия договора, размер арендной платы, сроки оплаты, порядок возмещения ущерба, перечень имущества, которое передаётся нанимателю вместе с квартирой. Перед подписанием договора найма лучше провести фотофиксацию состояния квартиры.
В договор следует включить пункты, которые запросил банк при выдаче разрешения. К примеру, в него нужно будет внести информацию о том, что объект недвижимости находится в залоге у банка, оговорить условия расторжения договора, если у наймодателя возникнет просрочка по кредиту, и другое.