1501 подписчик

📊 20 лет инвестиций: недвижимость или инвест.портфель

24 марта24 мар

1 мин

? 🔎 Куда пристроить капитал, чтобы ребенок к 21 году получил максимальную выгоду: в квадратные метры или в ценные бумаги? 💰 Итак, два варианта: студия 20 м2 за 12 млн рублей в семейную ипотеку под 6% (ПВ 30%) или инвестиционный портфель на 6,3 млн рублей, состоящий из неких активов, обеспечивающих годовую доходность 10%. 🔜Оба варианта рассматриваем на горизонте 20 лет. 🏠 Недвижимость: вкладываем в квартиру 3,6 млн рублей ПВ, берем ипотеку, делаем ремонт за 1,5 млн, сдаем за 70 тысяч в месяц с индексацией 5% ежегодно (это если нам повезет, конечно). Всего в первые два года тратим на квартиру для наследника 6,3 млн рублей (ПВ, ремонт и выплаченные %). Через 20 лет продаем за 24 млн рублей. 📈 Инвестиционный портфель: вкладываем 6,3 млн рублей, получаем ежегодный доход около 630 тысяч с учетом налогов и рост стоимости активов на 5% ежегодно. ✅ Результаты: 🔹Недвижимость: прибыль 26 млн рублей, ROI 414%, IRR 9,8% 🔹Портфель: прибыль 21,5 млн рублей, ROI 361%, IRR 11,6% ⚠️Оба вар

📊 20 лет инвестиций: недвижимость или инвест.портфель?

🔎 Куда пристроить капитал, чтобы ребенок к 21 году получил максимальную выгоду: в квадратные метры или в ценные бумаги?

💰 Итак, два варианта: студия 20 м2 за 12 млн рублей в семейную ипотеку под 6% (ПВ 30%) или инвестиционный портфель на 6,3 млн рублей, состоящий из неких активов, обеспечивающих годовую доходность 10%.

🔜Оба варианта рассматриваем на горизонте 20 лет.

🏠 Недвижимость: вкладываем в квартиру 3,6 млн рублей ПВ, берем ипотеку, делаем ремонт за 1,5 млн, сдаем за 70 тысяч в месяц с индексацией 5% ежегодно (это если нам повезет, конечно). Всего в первые два года тратим на квартиру для наследника 6,3 млн рублей (ПВ, ремонт и выплаченные %). Через 20 лет продаем за 24 млн рублей.

📈 Инвестиционный портфель: вкладываем 6,3 млн рублей, получаем ежегодный доход около 630 тысяч с учетом налогов и рост стоимости активов на 5% ежегодно.

✅ Результаты:

🔹Недвижимость: прибыль 26 млн рублей, ROI 414%, IRR 9,8%

🔹Портфель: прибыль 21,5 млн рублей, ROI 361%, IRR 11,6%

⚠️Оба варианта НЕ учитывают реинвестирование чистых доходов - а ведь это само по себе может сильно увеличить доходность на временном промежутке 20 лет!

🧮 Финансовая модель здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1zd7JpEgImp7M3RARQddCkuqqM4d9pe_stQ8tua43l2E/edit?usp=sharing

🚨 Вижу подводные камни в обоих вариантах: инвестировать каждый год с доходностью 10% - в некоторые периоды времени достаточно сложная задача, как и предпосылка о росте стоимости активов в портфеле на 5% ежегодно. Это ведь еще нужно подобрать такие активы - на рынке кое-что есть, но всё же! Кстати, акции проектных компаний SimpleEstate, в принципе, подходят (но не на всю котлету).

🎯Но и с квартирой не всё так просто: арендная плата, которая индексируется на 5%, в какой-то момент может сильно отличаться от рынка (в некоторые периоды стоимость аренды квартир снижается). Ну и рост стоимости квартиры на 100% за 20 лет — весьма дискуссионный момент (но я не хочу сегодня дискуссий о «скором обвале рынка»). А еще нужно искать арендатора, организовывать выезды и заезды, и прочее-прочее...

👍 Всё лучшее - детям

🔥 Ребенок сам заработает

👀 Вот бы мне так родители помогли

Бизнес и финансы

1,13 млн интересуются