Поделиться • 24 марта 2026
Автор: Ирина Кремко, СЕО Green City Real Estate
Обложка: Unsplash
Индекс недвижимости Дубайского финансового рынка (DFM) упал с начала конфликта на 30%. Но я считаю, это скорее психологический шок, чем системный кризис. Я занимаюсь инвестициями в недвижимость с 2019 года и прекрасно понимаю, что первый импульс любого инвестора — занять выжидательную позицию. Именно этим объясняется текущее сжатие рынка: количество сделок действительно снизилось, и цифра в 40% выглядит пугающе, если вырывать ее из контекста. Я расскажу, почему компании не спешат релоцировать бизнес из ОАЭ и предположу, что будет в двух случаях — если конфликт закончится до конца марта или продолжится.
Индекс недвижимости Дубайского финансового рынка (DFM) упал с начала конфликта на 30%. Но я считаю, это скорее психологический шок, чем системный кризис. Я занимаюсь инвестициями в недвижимость с 2019 года и прекрасно понимаю, что первый импульс любого инвестора — занять выжидательную позицию. Именно этим объясняется текущее сжатие рынка: количество сделок действительно снизилось, и цифра в 40% выглядит пугающе, если вырывать ее из контекста. Я расскажу, почему компании не спешат релоцировать бизнес из ОАЭ и предположу, что будет в двух случаях — если конфликт закончится до конца марта или продолжится.
Что происходит на рынке
Тем не менее главный сигнал устойчивости — цена за квадратный метр, которая не упала и держится на уровне примерно $5 тыс. Владельцы недвижимости не стоят в очередях, чтобы сбросить активы по любой цене, а банки не выставляют на торги залоговые квартиры. Прозрачность рынка сохраняется, сделки проходят как на первичном, так и на вторичном рынке, что поддерживает ликвидность.
Средняя доходность жилья — около 8% годовых, но у меня были кейсы и до 17% годовых. Массовых дистресс-продаж на рынке не наблюдается.
Самое заметное давление сегодня приходится на сегмент краткосрочной аренды. Здесь причина не в экономике, а в логистике. Перебои с авиасообщением и закрытие части воздушного пространства привели к тому, что туристический поток практически остановился.
В связи с этим доходность Holiday Home (управляющих компаний, которые сдают недвижимость — виллы и квартиры — в посуточную аренду) проседает и часть объектов переходит в долгосрочную аренду. Это временная миграция, а не крах сектора.
При этом резидентский спрос сохраняется, поскольку люди продолжают жить, работать и вести бизнес в эмирате. При этом важно подчеркнуть: мы говорим именно о Дубае. Он остается точкой притяжения для международных инвесторов, тогда как Шарджа или столица Абу-Даби не представляют особого интереса в силу более суровых на европейский взгляд законов или менее развитой инфраструктуры.
Почему Дубай не теряет популярность
Фундаментальные причины спроса на недвижимость в Дубае остаются прежними:
- безопасность (несмотря на ситуацию, она остается статистически высокой, см/ карточки ниже);
- развитая инфраструктура, что означает комфортные условия для жизни и бизнеса;
- минимальная налоговая нагрузка. Средняя доходность жилья здесь на уровне 8% годовых, а бывает и значительно выше (для примера, в Лондоне — до 4%, Сингапуре — до 3,5%).
На текущий момент в мире по-прежнему мало альтернатив по размещению капитала и по уровню комфорта для бизнеса. Мы это можем наблюдать на международных индексах по безопасности, инфляции, покупательской способности и экономической стабильности.
Если бы спрос держался исключительно на туристах или на нефти, мы бы уже увидели обвал.
Но диверсифицированная экономика и международный характер спроса создают подушку безопасности и делают этот рынок стабильно привлекательным.
Российские предприниматели в ОАЭ
За первые 10 дней конфликта мы опросили около 400 наших инвесторов, купивших недвижимость в Дубае. Большинство сохраняют спокойствие и повторяют: если на рынке появятся дистресс-предложения — они готовы рассмотреть их в первую очередь. Даже при возможном ухудшении ситуации многие понимают, что альтернатив для вывода капитала не так много.
Кроме того, я общалась с владельцами крупного бизнеса — IT-компаний, производственных и логистических фирм — и никто из них не планирует сокращать персонал или вовсе сворачивать деятельность в ОАЭ.
Релокация бизнеса — это сам по себе сложный и дорогостоящий процесс, связанный с изменением юрисдикции, переоформлением лицензий и поиском новых партнеров.
А для инвестора с активами более $3 млн перенос капитала, например, в Европу, может означать значительную налоговую нагрузку. К тому же в некоторых европейских странах, например в Испании, все еще действует налог на роскошь.
В дополнение мы наблюдаем смещение спроса в сторону предложений с гарантированным возвратом инвестиций (ROI). Сегодня на рынке появились проекты с гарантированной доходностью 10%, где застройщик дополнительно страхует объект недвижимости. Такие предложения есть как на готовые, так и на строящиеся объекты.
В некоторых случаях также предлагается опция обратного выкупа, которая дает инвестору уверенность, что он в любой момент сможет выйти из актива без потерь. Фактически это показывает нам, что девелоперы уверены в стабильности ситуации и готовы брать на себя дополнительные обязательства перед инвесторами.
Прогнозы
Если конфликт закончится к концу марта
Если боевые действия прекратятся к концу марта, мы увидим достаточно быстрое восстановление.
Рынок вернется к привычной динамике: авиасообщение наладит туристический поток, а вместе с ним начнет восстанавливаться и сегмент краткосрочной аренды. Снижение числа сделок в таком случае останется временной паузой, а не началом долгого спада.
Дополнительный объем нового предложения — около 55 тыс. квартир — может оказать давление на ставки аренды, но вместе с тем он сделает город доступнее для новых резидентов.
На этом фоне рынок сможет сохранить баланс: спрос вернется, а застройщики продолжат регулировать объем новых запусков, чтобы не допустить переизбытка предложения.
Если конфликт не закончится
Если конфликт затянется, последствия почувствует не только этот регион, но и остальной мир, поскольку все вокруг завязано на нефти. Если ее поставки будут блокироваться, это может спровоцировать глобальный рост цен и инвесторам в целом станет не до новых вложений.
На уровне самого эмирата это может выражаться в дальнейшем снижении числа трансакций, давлении на туристический сектор и просадке сегмента краткосрочной аренды.
В таком случае часть объектов продолжит переходить в долгосрочную аренду, а рынок Holiday Home может пройти через консолидацию: мелкие игроки уйдут с рынка, объекты перейдут в управление крупных операторов. Дополнительное предложение в виде новых квартир усилит давление на ставки аренды.
Самый защищенный сегмент — виллы и апартаменты с несколькими комнатами. Там люди живут семьями, и многие не покинут Дубай, поскольку успели обжиться, дети пошли в школу.
При самом негативном сценарии возможно падение цен до 25%. Но здесь важно сказать вот о чем: за всю историю ОАЭ рынок проходил через несколько таких коррекций. Каждый раз рынок выходил из кризиса около семи месяцев, после которых недвижимость возвращалась к росту.
Почему резиденты выбирают оставаться
Люди привыкают к чистоте, хорошим дорогам, высокому уровню сервиса и продуманной инфраструктуре, которой здесь отличаются даже обычные жилые дома.
Стандартный подъезд часто выглядит как лобби хорошего отеля. Практически у каждого есть парковочное место в здании или у таунхауса, и оно входит в стоимость жилья. В большинстве домов есть бесплатные тренажерные залы, бассейны, зоны барбекю, а иногда даже кинотеатры — закрытые или под открытым небом.
Могу проиллюстрировать на личном примере. Около дома в Испании, где я порой провожу лето, корни сосен разрушили асфальт. За два года его так и не отремонтировали. Во многих европейских городах на улицах грязно, парковок практически нет, а уровень преступности, например в Лондоне, значительно выше.
Нужно помнить, что около 90% населения ОАЭ — это экспаты. Люди, которые осознанно выбрали эту страну для жизни. И большинство из них в данный момент не рассматривает вариант переезда.