Я изучила сделки по нескольким жилым комплексам Пхукета за последние два года.
В одном из них — 214 юнитов. Из них иностранцы купили 189. Немцы, австралийцы, китайцы, британцы. И девять россиян.
Девять.
Не потому что у остальных не было денег. А потому что остальные «думали».
Я работаю в недвижимости больше десяти лет. Сначала в России, последние годы — с таиландским рынком. И одна закономерность не меняется никогда: люди, которые зарабатывают на недвижимости, отличаются от тех, кто не зарабатывает, не уровнем дохода и не доступом к какой-то секретной информации. Они отличаются одной привычкой — они принимают решение на основе цифр, а не на основе ощущения «сейчас не время».
Сегодня я хочу разобрать именно это. Почему западные инвесторы спокойно заходят на рынок Таиланда дистанционно, никогда не видев объект вживую — и зарабатывают. И почему российский покупатель с аналогичным бюджетом продолжает ждать.
Сначала — про механику. Как вообще зарабатывают на недвижимости в Таиланде.
Есть два способа, и они не исключают друг друга.
Первый — арендный доход. Вы покупаете квартиру в комплексе с управляющей компанией, которая сдаёт её туристам в краткосрочную аренду. Пхукет принимает миллионы туристов в год — спрос на аренду стабильный, он не привязан к одному рынку и не зависит от курса рубля. Доход вы получаете в батах, которые жёстко привязаны к доллару.
Второй — рост стоимости объекта. Недвижимость на Пхукете в долларовом выражении росла последние пять лет. Это не случайность — это следствие ограниченного предложения земли у моря и постоянно растущего международного спроса.
Теперь соединим эти два механизма с тем, что происходило с рублём.
Человек купил студию на Пхукете в 2020 году. Заплатил около 4 миллионов рублей. По тогдашнему курсу — примерно 50 000 долларов. Управляющая компания начала сдавать квартиру, ежемесячно начислять доход в батах.
Что произошло дальше? Рубль ослаб. Существенно. Но доход этого человека считается в батах. В рублёвом пересчёте он вырос — просто за счёт курсовой разницы, без каких-либо действий со стороны владельца. Одновременно выросла стоимость самого объекта: аналогичные студии в том же районе сегодня стоят значительно дороже.
Это и есть то, что понимают западные инвесторы. Не какая-то магия, не инсайдерская информация. Просто логика актива в твёрдой валюте на растущем рынке.
Теперь — про то, почему россияне «думают».
За десять лет работы я слышала все варианты. Собрала их в несколько типичных историй.
История первая. Человек смотрел на Пхукет в 2021 году. Был конкретный объект, конкретный бюджет. Решил подождать — «посмотреть, что будет». В 2022-м стало «не до того». В 2024-м снова начал смотреть — и обнаружил, что те же объекты стоят дороже, а его рублёвый бюджет в долларовом выражении уменьшился. Сейчас снова «думает».
История вторая. Человек готов был купить, но испугался «обмана». Решил не рисковать. При этом продолжает держать деньги на рублёвом вкладе, который ежегодно теряет покупательную способность относительно твёрдых валют. Риск «обмана» в его голове — конкретный и страшный. Риск медленного обесценивания — абстрактный и незаметный.
История третья. Человек считает, что это «для богатых». При этом реальный первый взнос за студию в Таиланде с рассрочкой от застройщика — сопоставим с первым взносом по ипотеке на однушку в ближнем Подмосковье. Разница в том, что московская ипотека не защищает от девальвации и не генерирует доход в иностранной валюте.
Я не рассказываю эти истории, чтобы осудить. Я сама проходила через похожие рассуждения, когда впервые столкнулась с зарубежным рынком. Я рассказываю их потому, что узнаю в них одну и ту же структуру: человек оценивает риск действия и не оценивает риск бездействия.
Что делают западные инвесторы иначе.
Немец из Мюнхена, который купил квартиру на Пхукете, никогда там не был. Он не видел объект вживую. Он не знает тайского языка. У него нет «связей» на местном рынке.
Он сделал следующее:
Попросил юриста проверить застройщика и договор. Это стандартная практика — тайский адвокат проверяет правоустанавливающие документы, статус земли, разрешения на строительство. Стоит это недорого относительно стоимости сделки.
Посмотрел на портфель застройщика — не на рендеры, а на уже сданные объекты. Съездил виртуально: попросил агента снять видео объекта и района.
Перевёл деньги официальным банковским переводом с подтверждением иностранного происхождения средств — это обязательное условие для регистрации права собственности на иностранца в Таиланде.
Подписал договор дистанционно.
Всё. Больше никаких специальных знаний не нужно. Дистанционная сделка на таиландском рынке — это стандарт, а не исключение. Большинство международных покупателей именно так и работают.
Про рынок сегодня — без лишнего оптимизма.
Я не буду говорить, что «сейчас идеальный момент» и «цены вот-вот взлетят». Это не тот разговор, который я хочу вести.
Скажу то, что вижу по рынку прямо сейчас.
Пхукет — остров с ограниченной площадью. Застройка береговой линии в популярных районах — Bang Tao, Surin, Kamala, Nai Harn — плотная. Новых участков у моря практически не появляется. Застройщики уходят вглубь острова, предлагают другую локацию и другую цену.
Международный спрос не снижается. После 2022 года на Пхукете заметно увеличилось количество российских покупателей с капиталом. Одновременно активно зашли китайские, индийские и ближневосточные инвесторы. Рынок перестал зависеть от одного источника покупателей — это делает его устойчивее к локальным потрясениям.
Условия рассрочки ужесточаются. В 2021–2022 году застройщики давали длинную рассрочку с небольшими первыми взносами — им нужно было привлекать покупателей. Сейчас спрос высокий, и застройщики могут диктовать условия. Первые взносы растут, горизонт рассрочки сокращается.
Это не призыв «купить срочно». Это просто описание того, как меняется рынок. Если вы рассматриваете покупку как инвестицию — эти изменения влияют на математику. Вход становится дороже, выбор лучших объектов — меньше.
Несколько слов о себе — потому что это важно.
Меня зовут Наталья Фролова. В недвижимости я больше десяти лет. Начинала с российского рынка, последний год работаю с Таиландом — Пхукет и Паттайя.
Я не продаю квартиры «любой ценой» и не работаю с застройщиками, которых не проверила лично. У меня нет интереса уговаривать вас на конкретную сделку — мой интерес в том, чтобы сделка была правильной и чтобы вы через три года сказали «хорошо, что купили», а не наоборот.
В своём Telegram-канале я разбираю конкретные объекты: застройщик, локация, цена входа, условия рассрочки, доходность при разных сценариях, реальные риски. Не общие слова про «перспективный рынок» — а конкретные цифры по конкретным объектам.
Если вам интересно — заходите: https://t.me/Natalya_pro_Thailand
Там можно посмотреть разборы, задать вопрос напрямую и понять, подходит ли вам этот рынок вообще — без давления и без обязательств.
И напоследок — вопрос к вам.
Я написала этот текст не для того, чтобы убедить вас что-то купить. Я написала его, чтобы обозначить разницу в мышлении — между теми, кто зарабатывает на зарубежной недвижимости, и теми, кто продолжает ждать подходящего момента.
Что останавливает именно вас? Может быть, страх обмана? Ощущение, что бюджет недостаточный? Или просто не понимаете, с чего начать и как устроен рынок?
Напишите в комментариях — я читаю каждый ответ и отвечаю лично. Ваш комментарий поможет мне понять, о чём писать дальше: какие вопросы реально волнуют людей, а не те, которые я придумываю сама.