Залог недвижимости считается одним из самых надежных способов защиты инвестиций. Но вокруг этой темы сложилось множество заблуждений. Разбираем пять самых распространенных мифов, в которые продолжают верить даже те, кто уже не первый год на рынке.
Миф 1. Чем ниже LTV, тем безопаснее инвестиция
LTV (loan-to-value) — соотношение суммы займа к стоимости залога. Многие уверены: если LTV 50%, залог с запасом покрывает долг, значит, можно спать спокойно.
На самом деле. LTV — важный, но далеко не единственный параметр. Гораздо важнее ликвидность самого объекта. Квартира в центре Москвы с LTV 80% может оказаться надежнее, чем промсклад в моногороде с LTV 50%. В первом случае объект продастся быстро, во втором — может годами ждать покупателя.
Юрист Lendly:
«На этапе проверки мы смотрим не только на цифры. Важно понимать: если мы пойдем взыскивать, продастся ли этот объект? Как быстро? По какой цене? Низкий LTV на неликвидный актив — это иллюзия безопасности».
Миф 2. Если есть залог, деньги вернутся быстро
Залог воспринимается как гарантия того, что в случае проблем средства вернутся в ближайшее время.
На самом деле. Взыскание залоговой недвижимости — процесс длительный. В среднем он занимает от 1,5 до 3 лет. Судебные заседания могут переноситься, приставы — затягивать, торги — не состояться.
Младший юрист Lendly:
«Общий срок от просрочки до возврата денег может составлять и чуть больше двух лет. И это считается быстрым результатом. Чаще всего сталкиваемся с обычной работой ведомств — без форс-мажоров, но и без сверхскоростей».
Залог — управляемый процесс, требующий времени и профессиональных действий.
Миф 3. Любая недвижимость — ликвидный залог
Недвижимость сама по себе считается надежным активом. Многие инвесторы уверены: раз объект стоит денег, его всегда можно продать.
На самом деле. Ликвидность — понятие относительное. Коммерческое помещение в торговом центре, где низкий трафик, может продаваться годами. Узкоспециализированное промышленное здание — тем более. Даже жилая недвижимость в регионах может зависеть от локального рынка и демографии.
Генеральный директор Lendly:
«Мы получаем предложения по разным видам залога: оборудование, автомобили, долговые портфели. Но они часто имеют более низкую ликвидность или требуют узкой экспертизы. Мы принципиально не идем туда, где нет глубокого опыта, чтобы не рисковать деньгами инвесторов».
Миф 4. При взыскании главное — суд
Если суд выигран, кажется, что основная часть работы позади. Осталось только получить исполнительный лист и деньги.
На самом деле. Судебная стадия — лишь начало пути. Исполнительное производство, работа с приставами, арест имущества, оценка, торги, возможное выселение — все это может занять больше времени, чем сам суд.
Юрист Lendly:
«В одном из дел суд вынес решение через 3 месяца. А от решения до фактической реализации залога прошло больше полутора лет. Приставы, торги, выселение — это отдельная история, где нужно постоянно взаимодействовать с ведомствами, подавать жалобы, контролировать сроки».
Миф 5. Если залог — единственное жилье, взыскать его нельзя
Распространенное заблуждение, связанное с защитой единственного жилья от взыскания. Многие инвесторы считают, что такие объекты — «мертвый» залог.
На самом деле. Единственное жилье действительно имеет особый статус. Но если оно находится в залоге у платформы, взыскание возможно. Процедура будет дольше и сложнее: после основного суда потребуется отдельный иск о выселении. Однако это не делает залог бесполезным.
Младший юрист Lendly:
«Если в залоге жилое помещение, после взыскания нужен еще один суд — о признании утратившими права пользования и выселении. Это увеличивает сроки, но не отменяет возможности вернуть деньги».
Что на самом деле важно в залоге
Опытные профессионалы оценивают залог по трем ключевым параметрам:
- Ликвидность. Продастся ли объект и как быстро? Зависит от локации, типа недвижимости, состояния рынка.
- Юридическая чистота. Нет ли скрытых обременений, незаконных перепланировок, спорных переходов права собственности?
- Возможность взыскания. Как быстро можно пройти все этапы? Есть ли особенности (жилой объект, наличие прописанных, арендаторы)?
Генеральный директор Lendly:
«Когда мы оцениваем проект, мы уже “на берегу” моделируем риск-сценарии. Если на этапе проверки есть гипотетический риск, который мы не знаем, как будем решать, — мы отказываемся от проекта. Лучше не заработать, чем потом годами спасать ситуацию».
Итог
Залог недвижимости — действительно надежный механизм защиты инвестиций. Но он не работает автоматически. Его эффективность зависит от качества отбора, экспертизы платформы и готовности к длительному, но управляемому процессу взыскания.
Понимание этих нюансов помогает инвестору не попадать в ловушку поверхностных оценок и выбирать проекты, где за его деньгами стоит не просто «бумажная» стоимость, а реальная возможность их вернуть.