Четырнадцать квадратов на Суздальском, туалет по расписанию, шумные соседи за стенкой. Квитанция на три с половиной тысячи за налог на имущество. Рядом студия в двадцать метров — владелец не платит ничего. Через дом однушка тридцать четыре квадрата — там полторы тысячи. А у обладателя доли в коммуналке цифра ползёт вверх, потому что налоговая считает его квартиру элитной. Двести тридцать квадратов общей площади, двадцать восемь миллионов кадастровой стоимости — вот и всплывает ставка 0,2 процента вместо минимальных 0,1.
Это прекрасно видно даже на примере платных парковок — система всегда находит способ развернуть правила так, чтобы бюджет оказался в плюсе.
Комната превратилась в долю дворца
В девяностые года мэр Петербурга подписал распоряжение: коммунальные квартиры передавать в общую долевую собственность. Человек приватизировал комнату — получал не отдельный объект недвижимости, а долю в одной огромной квартире. Формально всё логично: комната — часть целого, значит, доля. На практике получилось с точностью до наоборот.
Налоговая смотрит на кадастровую стоимость всей квартиры. Если она превышает двадцать миллионов — применяется повышенная ставка. Неважно, что конкретный человек владеет крошечным закутком с видом на коридор и вечно занятую кухню. Бумаги говорят: вы совладелец элитного жилья. Платите соответственно.
Всё познаётся в сравнении, и теперь, по прошествии лет, некоторые понимают, что персонажи в спортивных костюмах из девяностых были куда разумнее и вменяемее.
Владелец студии в том же доме оформлен точно так же — доля в бывшей коммуналке, переделанной под отдельное жильё. Формально то же самое. Но квитанции приходят разные.
Вычет, который исчезает
В обычной квартире налоговая база уменьшается на двадцать квадратных метров. В комнате — на десять. Логика простая: с части площади налог вообще не берут, чтобы облегчить жизнь тем, у кого скромное жильё.
Житель студии в двадцать метров вообще освобождён от платежа. Однушка тридцать четыре квадрата — налог только с четырнадцати. А вот владелец комнаты четырнадцать квадратов в коммуналке на Суздальском попадает в другую историю.
Двести тридцать квадратов общей площади минус двадцать метров вычета — это уже двести десять. Эту сумму раскидывают между всеми собственниками пропорционально долям. На комнату в четырнадцать метров вычет приходит настолько крохотный, что почти не влияет на итоговую цифру.
В других регионах владелец такой же комнаты получил бы вычет десять квадратов от площади своего жилья. Заплатил бы налог только с четырёх метров. Или вообще ничего. Но Петербург живёт по своим правилам, заложенным в том распоряжении девяносто четвёртого.
Роскошь — это быт по расписанию, шумные соседи? Забавно.
Когда счёт уходит за сотни тысяч
В центре города кадастровая стоимость квадратного метра выше. Коммуналки там больше, комнат в них больше, стоимость всей квартиры взлетает до цифр, от которых дух захватывает. Активисты жилищных программ приводят примеры: за некоторые комнаты в таких квартирах налог достигает семисот десяти тысяч рублей.
Семьсот десять тысяч за комнату в коммуналке. За право делить кухню с десятком соседей, ждать очереди в душ, слушать чужие скандалы сквозь тонкие стены.
Напомните, за что мы должны платить налог на имущество и что мы получаем взамен?
Верховный суд недавно рассмотрел похожее дело из Волгограда. Там тоже регистрировали комнаты как доли в больших квартирах. Суд указал: комната в коммуналке должна быть самостоятельным объектом жилищных прав. Квартира в долевой собственности коммунальной считаться не может. Минстрой поддержал эту позицию.
Но пока законы не изменились, петербургские коммуналки остаются в сложном состоянии. Формально не коммуналки, фактически не роскошь, юридически — повод доначислить налог по максимальной ставке.
Пятьдесят шесть тысяч квартир
Осенью 2025 в Петербурге насчитывалось пятьдесят шесть тысяч коммунальных квартир. В них жили сто девяносто три тысячи семей. Вот это величие — пятьдесят шесть тысяч коммунальных квартир! А в новостройках при этом шестьдесят процентов нераскупленных квартир.
Сколько из этих пятидесяти шести тысяч попадают под повышенный коэффициент — точной статистики нет. Но жалобы множатся. Люди сравнивают квитанции, находят несоответствия, пытаются разобраться в хитросплетениях налогового законодательства.
Почему?
Петербургский закон о налоговых льготах предлагает иную формулировку: право на льготу имеют физлица в отношении принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на коммунальные квартиры. Фактически налоговая в последние несколько лет предоставляет вычет десять квадратных метров — но не автоматически, а по заявлению.
Человек должен сам зайти в личный кабинет налоговой, выбрать нужный раздел, составить обращение по образцу, приложить кучу документов: копию паспорта, справки формы семь и девять, свидетельство о собственности или выписку ЕГРН, договор купли-продажи или приватизации. Отправить. Ждать.
Он периодически слетает в личном кабинете, и заявления приходится подавать заново — какая удачная случайность.
Что делать прямо сейчас
Участники жилищных программ составили пошаговую инструкцию. Первый шаг — личный кабинет налоговой службы, раздел «Жизненные ситуации». Второй — выбрать «Прочие ситуации», затем «Нет подходящей жизненной ситуации». Третий — написать обращение примерно такого содержания: прошу пересчитать налог на имущество за такой-то год, так как имею право на налоговую льготу десять квадратных метров в отношении принадлежащей мне доли в праве общей долевой собственности в коммунальной квартире. Сослаться на статью одиннадцать-десять-два закона Санкт-Петербурга от двадцать восьмого июня девяносто пятого года номер восемьдесят один, одиннадцать «О налоговых льготах». Приложить копии документов.
Налоговая должна произвести перерасчёт. В группах жильцов публикуют скриншоты ответов от УФНС — обещания пересчитать налог, вернуть переплату. Иногда случаются сбои, приходится переподавать заявление. Это объясняют несовершенством платформы.
В начале февраля владельцы комнат встречались с людьми из комитета по социалке. Обсуждали несоответствие статуса петербургских коммуналок федеральному законодательству. Говорили о намерении обратиться в налоговую, добиться принятия закона, который устранит правовую лакуну.
В прошлом году кадастровую стоимость подняли в два раза потихоньку, платить теперь больше в два раза. Кое-кому очень деньги нужны.
Пока закон не изменился, жители коммуналок остаются заложниками формулировок двадцатилетней давности. Формально владеют роскошью, фактически ютятся в комнатах с общей кухней. Нужно с них ещё налог на бедность брать — тогда бедных точно не будет. Инфа сто процентов.
Социально несправедливо, когда житель студии в Девяткино ничего не платит, житель однушки платит двадцать три тысячи, а житель двадцатикомнатной коммунальной квартиры платит семь-десять тысяч. Или семьсот тысяч — в зависимости от того, как налоговая развернёт бумаги.
А вы сталкивались с неожиданными начислениями по налогу на имущество?
Пожалуйста, поставьте ваш великолепный лайк ❤
А если нажмёте "Подписаться" - будет супер 🙌