Если у заемщика ставка по действующей ипотеке составляет 20%, а рынок предлагает 18%, спешить с рефинансированием не всегда разумно. Практика показывает: ощутимый экономический эффект начинается при разнице не менее 3 процентных пунктов.
Кому подойдет рефинансирование?
- Если уже приобрели недвижимость под рыночный процент
- Если воспользовались комбо-ипотекой
- Если боитесь покупать сейчас, потому что ставка высокая
С 2026 года можно сохранить льготную ставку при рефинансировании комбо-ипотеки:
- 1 часть кредита по льготной ставке
- 2 часть кредита по рыночной ставке
Теперь если ваша рыночная ставка в договоре выше, чем нынешняя, то ее можно снизить. Тем самым получить более низкий платеж и сократить переплаты. До 2026 года такой возможности не было.
Когда стоит рефинансироваться?
При ставке 20% целесообразно рассматривать рефинансирование при снижении до 17% и ниже. Только в этом случае заемщик:
- реально почувствует уменьшение ежемесячного платежа
- перекроет сопутствующие расходы
- получит заметную экономию на горизонте срока кредита
Разница в 1–1,5 п.п., как правило, нивелируется затратами на страхование, оценку и переоформление.
Как использовать инструмент в своих интересах?
С помощью рефинансирования вы можете:
- Снизить ежемесячный платеж
- Уменьшить переплату по кредиту
- Сократите срок кредита
Сколько времени занимает рефинансирование?
Процедура практически идентична оформлению новой ипотеки.
После подачи заявки решение принимается в среднем за 1–3 рабочих дня. Далее назначается сделка: в этот же день новый банк выдает кредит и переводит средства в прежний банк для полного досрочного погашения. Обязательства перед старым кредитором прекращаются, и заемщик начинает платить новому банку — уже по новой ставке.
Весь процесс при корректной подготовке документов занимает от нескольких дней до 2–3 недель.
Нюанс с обременением
После закрытия кредита необходимо:
- снять обременение в старом банке
- оформить залог в пользу нового
На это обычно дается 60–90 дней. Если заемщик не успевает переоформить обременение, ставка по новому кредиту может быть временно увеличена на 5–7 п.п. Это предусмотренный договором механизм, стимулирующий завершить юридические процедуры в срок.
Дополнительные расходы
При рефинансировании заемщик чаще всего оформляет новый страховой полис. Большинство банков не соглашаются на замену выгодоприобретателя в существующем договоре.
При этом, если прежний кредит закрывается досрочно, страховая компания возвращает часть неиспользованной премии за вычетом удержания (обычно около 10–15%). Это позволяет частично компенсировать расходы на новый полис.
Рефинансирование как инструмент для продажи объекта
Иногда рефинансирование используется не для снижения ставки, а как технический механизм.
Сценарий: заемщик хочет продать недвижимость, но не располагает средствами для досрочного погашения крупного кредита.
В этом случае:
- оформляется новый кредит в стороннем банке
- старый кредит полностью закрывается
- обременение снимается
- появляется окно 60–90 дней для проведения сделки
- после продажи объекта новый кредит погашается за счет полученных средств
Даже если ставка по новому кредиту выше — например, вместо прежних 11% заемщик временно берет 28% — экономический расчет может быть оправдан. Просчитывается стоимость каждого дня под повышенную ставку. Потери могут составлять десятки тысяч рублей, но если это позволяет выйти из обязательств и закрыть сделку, инструмент становится рациональным решением.
Итог
Рефинансирование — это не только способ снизить ставку. Это инструмент управления долговой нагрузкой.
При ставке 20% имеет смысл ждать снижения рынка минимум до 17%. При ставках 23–28% — пересчет вариантов оправдан уже сейчас. В ряде случаев рефинансирование может использоваться как технический инструмент для закрытия рассрочки и последующей продажи объекта.
Ключевое условие — точный расчет и понимание всех сопутствующих расходов.
Если вам нужна консультация по актуальным рыночным условиям и подбору квартир, обращайтесь к специалистам CORE.DOMA.
Подписывайтесь на нас в соцсетях: