Покупка недвижимости с торгов традиционно ассоциируется с перепродажей и быстрым заработком на разнице в цене. Однако на практике этот инструмент все чаще используется и для формирования долгосрочных инвестиционных стратегий — в том числе под аренду.
Рассмотрим реальный кейс, в котором объект с торгов был приобретен именно с такой целью.
Исходная задача
Клиенты обратились с запросом на покупку квартиры для последующей сдачи в аренду. При этом ключевыми критериями были:
- надежность вложений
- понятная ликвидность объекта
- прогнозируемый арендный поток
Ранее они уже работали с нами на классическом рынке недвижимости, поэтому формат торгов рассматривался как один из инструментов, а не как рискованный эксперимент.
Выбор объекта и локации
В качестве подходящего варианта была выбрана квартира в Новосибирск, на улица Советская.
С точки зрения инвестиционной логики данная локация обладает рядом преимуществ:
- центральное расположение
- высокая концентрация инфраструктуры
- устойчивый спрос на аренду
- ликвидность вне зависимости от рыночной фазы
Дополнительным фактором стало хорошее техническое состояние объекта и отсутствие сложных планировочных решений, что снижает затраты на подготовку к сдаче.
Анализ
До выхода на торги был проведен комплексный анализ, включающий:
- правовую проверку объекта
- анализ условий торгов и особенностей лота
- оценку потенциальных рисков (в том числе связанных с бывшими собственниками)
- расчет инвестиционной модели под аренду
Ключевой задачей на этом этапе было определить не просто «выгодную цену», а соответствие объекта выбранной стратегии.
Результаты торгов
По итогам участия в процедуре объект был приобретен по цене ниже рыночной.
- Рыночная стоимость: 9,5–10 млн руб.
- Цена покупки: 8 505 000 руб.
Таким образом, дисконт составил около 1,5 млн рублей.
С инвестиционной точки зрения это имеет принципиальное значение: снижение входной цены напрямую влияет на итоговую доходность и уровень риска.
Постаукционное сопровождение
После завершения торгов была проведена полная реализация сделки:
- подписание договора купли-продажи
- снятие обременений
- регистрация права собственности
- урегулирование вопросов с бывшими собственниками (выселение, снятие с регистрационного учета)
Следует отметить, что именно этот этап часто недооценивается инвесторами, несмотря на то, что он может существенно повлиять на сроки и фактическую экономику проекта.
Подготовка объекта и арендная модель
Для приведения квартиры в состояние, пригодное для сдачи, запланированы вложения в размере 250–300 тыс. рублей (косметический ремонт).
После завершения работ прогнозируемая арендная ставка составляет около 50 тыс. рублей в месяц.
Экономика проекта
С учетом указанных параметров:
- умеренные вложения в ремонт
- покупка ниже рынка
- стабильный спрос на аренду
Ожидаемая валовая доходность составляет порядка 7% годовых.
Дополнительно следует учитывать:
- потенциал роста стоимости объекта за счет изначального дисконта
- защитную функцию недвижимости как актива в условиях инфляции
Выводы
Рассмотренный кейс демонстрирует, что покупка недвижимости с торгов может эффективно использоваться не только для краткосрочных спекулятивных стратегий, но и для долгосрочного инвестирования.
При этом ключевыми условиями являются:
- корректный выбор объекта и локации
- предварительный инвестиционный анализ
- профессиональное сопровождение сделки на всех этапах
В противном случае потенциальная выгода от дисконта может быть нивелирована операционными и юридическими рисками.
Параметры кейса
- Локация — Новосибирск, ул. Советская, д. 12
- Рыночная стоимость — 9,5–10,0 млн руб.
- Цена покупки — 8 505 000 руб.
- Вложения в ремонт — 250–300 тыс. руб.
- Арендная ставка — ~50 тыс. руб./мес
- Валовая доходность — ~7% годовых
Евгений Иванов, директор по маркетингу ООО "Тендерград"