Странно советовать покупать там, где цены почти стоят, когда соседние регионы бьют рекорды доходности и роста. Мне это говорят регулярно. Особенно те, кто смотрит на Московскую область с её плюс 17% за год и думает, что пропускает что-то важное.
Не пропускают.
По данным "Домклик", Краснодарский край показал минимальный прирост цен на первичке среди всех регионов - 1,1% за год. Метр сейчас стоит около 169-173 тысяч рублей в зависимости от источника и месяца. Нижегородская область плюс 16%, Удмуртия плюс 13%, Подмосковье растёт пятый месяц подряд. Выглядит как провал. Но я работаю с этим рынком давно, и у меня другой взгляд.
Краснодар уже прошёл то, что другие регионы только начинают
Когда Подмосковье растёт на 17% - это не признак здоровья. Это признак разогрева. Я видела этот сценарий здесь: несколько лет назад Краснодар рос так же агрессивно, потом рынок встал, застройщики начали маскировать падение через парковки в подарок, кэшбеки и "специальные условия", которые нигде официально не фиксировались.
В начале года пришёл клиент с живыми деньгами, без ипотеки. Мы обошли трёх застройщиков. Прайс везде один, красивый, на баннерах. Реальная цена сделки оказалась на 11% ниже заявленной у двух из трёх, это не скидка - это скрытая депрессия рынка, которую застройщики не могут признать публично, потому что у них обязательства перед банками по эскроу-счетам.
Вот что происходит, когда рынок перегрет и начинает остывать. Краснодар это уже переживает. Нижегородская область - ещё нет.
Минимальный прирост - это не катастрофа, это пауза
Когда цена стоит - покупатель получает время. Не нужно бежать, не нужно брать первое попавшееся. Можно выбирать район, этаж, застройщика, торговаться. Это ненормальная ситуация для Краснодара последних лет. Раньше хорошие объекты уходили за несколько дней, и люди покупали не глядя.
Сейчас рынок стал другим. Покупатель стал злее и расчётливее - хочет парк под окном, нормальную школу в пешей доступности, а не просто четыре стены в человейнике на отшибе, и и у него теперь есть время это требовать.
Готовая новостройка стоит сейчас около 6,9 миллиона - это минус 5,5% за год. Строящийся объект - 7,2 миллиона, плюс 3%. Парадокс, который я объясняю клиентам постоянно: банки субсидируют стройку, а не готовое жильё, поэтому деньги идут туда, где ещё нет ни одного кирпича. Это искусственный перекос, и он не вечен.
Краснодар строит как сумасшедший - и это риск, и это вариант
По объёму строящегося жилья на одного жителя Краснодар сейчас первый в России. 4,39 квадратного метра на человека. Тюмень следом - 3,93. Это колоссальный разрыв. В городе сейчас возводится около 5 миллионов квадратных метров. Экономисты задают логичный вопрос: кто это всё купит?
Я знаю ответ, и он не такой страшный, как кажется. Краснодар - один из немногих городов, где спрос на жильё формируется не внутри региона, а снаружи, и люди привозят деньги сюда, а не тратят вырученное от продажи местных квартир. Поток не иссякает. Аренда однокомнатной квартиры в начале года - около 28 тысяч рублей в месяц. Это не Москва, но квартиры уходят быстро.
Другой вопрос - в каких районах это жильё строится. Часть новых ЖК появляется там, где инфраструктура не успевает за стройкой, хотя я не понимаю людей, которые покупают квартиры на окраинах с перегруженными дорогами, когда за сопоставимые деньги можно взять нормальный объект в приличном месте. Но это их выбор.
Зачем сюда переезжать, если цены почти не растут
Если вы едете в Краснодар за быстрым приростом стоимости квадратного метра - вы едете не туда и не за тем, хотя это не тот рынок и не тот момент.
Но если вы едете жить - это другая история, ликвидность здесь высокая: сдать квартиру несложно, продать тоже, потому что миграционный поток не останавливается. Вторичка за год выросла на 5,1% - это скромно, но это реальные деньги, не нарисованные на баннере.
Регионы с аномальным ростом сейчас привлекательны на бумаге, но я помню, как выглядел Краснодар на пике - когда на залоговых аукционах стартовая цена была выше, чем на вторичном рынке. Когда застройщики не двигались ни на рубль, а потом начали раздавать парковки и кладовки просто чтобы закрыть сделку.
Нижегородская область сейчас на плюс 16%. Что она будет раздавать через два года.