Идеальная квартира в центре города - это худшее, что вы можете сделать для своей семьи.
Я понимаю, что это звучит странно. Особенно от человека, который пятнадцать лет работает с недвижимостью и сам живёт не на окраине. Но давайте честно.
Рынок сейчас странный.
Около восьмидесяти процентов новостроек на Кубани не распроданы - это данные аналитиков, не мои слова. Цены не падают. Девелоперы держат прайс, потому что у них высокие издержки. Покупатель с живыми деньгами или с одобренной ипотекой имеет реальный рычаг для переговоров - просто большинство об этом не знают и идут в отдел продаж как на экскурсию.
Ко мне на прошлой неделе пришла семья. Муж, жена, двое детей - семь и девять лет. Переехали из Сибири, снимают квартиру в центре, хотят купить. Говорят: хотим остаться здесь, в центре, привыкли уже, всё рядом. Я спрашиваю: а дети в какой школе? Они называют школу. Я молчу секунду. Потому что знаю эту школу. Знаю, что туда сейчас очередь, что классы переполнены, что некоторые родители возят детей в другой район просто потому что мест не хватает. И это центр. Это не какой-то новый микрорайон без инфраструктуры - это центр города, где всё "рядом".
И вот что интересно: всё больше семей сейчас выбирают не «центр любой ценой», а районы, где реально удобно жить — со школами, садами и нормальной инфраструктурой.
И именно в таких локациях периодически появляются сильные предложения, которые быстро разбирают.
Например, сейчас есть квартира рядом с парком Галицкого примерно за 2,9 млн рублей: клубный дом, паркинг, школы, сады, поликлиника и «умный дом».
Если интересно — жду вас здесь.
Вот тогда я и начинаю объяснять, что "рядом" - это очень обманчивое слово.
Краснодар сейчас - это город, который был рассчитан на 600-700 тысяч человек, а живёт в нём в два-три раза больше. Центральные улицы - узкие, исторические, с одно- и двухэтажной застройкой между многоэтажками. Коммуникации там старые. Дворов нет. Парковок нет. Школы работают в несколько смен. Квадратный метр в центре стоит столько, что семья с детьми берёт ипотеку на двадцать лет ради тридцати восьми метров с видом на соседний балкон.
Я не говорю, что центр - это плохо. Я говорю, что центр - это не то, за что его продают.
Про микрорайоны.
Здесь тоже всё не так просто, и я не собираюсь делать вид, что любой новый ЖК на окраине - это счастье. Нет. Я видела достаточно объектов, где дома сданы, а школы нет, детского сада нет, выезд один - и тот в пробке с семи утра, покупаешь квартиру, а через полгода понимаешь, что ты купил не жильё, а логистическую проблему на ближайшие десять лет.
Но есть другая история. У меня была клиентка - одна, с ребёнком, работает удалённо. Смотрела центр, смотрела Черёмушки, смотрела несколько новых комплексов. По факту взяла квартиру в районе с нормальной школой в пешей доступности, с парком, с магазинами внизу. Метраж - пятьдесят четыре квадрата против тридцати восьми в центре за те же деньги, что, собственно, она мне через три месяца написала: "Я не понимаю, почему я вообще смотрела центр".
Вот это и есть экономика времени, о которой все говорят, но мало кто считает по-настоящему.
Сейчас очень много семей работают из дома. Не все, но много. Когда человек работает из дома - требования к квартире меняются радикально. Ему не нужно быть в десяти минутах от офиса. Ему нужна нормальная звукоизоляция. Ему нужна комната, которую можно закрыть. Ему нужно, чтобы дети не орали под дверью, пока он на звонке. Тридцать восемь метров в центре превращаются в настоящий ад - красиво снаружи, невыносимо внутри.
Я сейчас веду несколько сделок, где люди именно по этой причине уходят из центра. Не потому что дорого. Потому что тесно. Потому что шумно. Потому что соседи сверху делают ремонт, а стены в старом фонде такие, что слышно каждый удар.
Отдельная история - семейная ипотека. По последним данным, в Краснодаре сейчас около шестнадцати тысяч квартир доступны по этой программе. Это в полтора раза меньше, чем год назад. Выбор сужается. Суть в том, что большая часть этих квартир - в новостройках, не в центре. Потому что центр - это т.е. вторичка, старый фонд, и туда семейная ипотека, как правило, не заходит.
Семья с детьми, которая хочет воспользоваться льготной ставкой, автоматически смотрит в сторону новых районов. Хочет она этого или нет.
И здесь начинается самое интересное. Среди этих новых районов есть очень разные объекты, и есть те, где через три года появится ещё восемь домов и выезд встанет намертво. А есть те, где уже сейчас всё продумано - и школа, и транспорт, и хотя бы какое-то озеленение. Черёмушки, например, - район, который растёт в цене стабильно, там есть зелень, есть инфраструктура. Не идеально, но честно.
Я понимаю, что многие читают такие статьи и думают: ну и что мне с этого? Где конкретный ответ - центр или микрорайон?
А конкретного ответа нет. Есть конкретная семья, конкретный бюджет, конкретная школа, конкретный выезд в час пик. Я всегда прошу клиентов приехать на объект утром в будний день, хотя не в выходные, не вечером - утром, когда все едут на работу и везут детей. Посмотреть, как выглядит двор. Как пахнет подъезд. Сколько времени занимает выезд. Это не романтика, это просто жизнь, в которой вы будете жить каждый день.
Один мой клиент в феврале смотрел квартиру в новом комплексе - красивая картинка, хорошая цена, рядом парк. Приехал утром. Выезд занял сорок минут. Он развернулся и уехал. Правильно сделал.
На прошлой неделе я провела переговоры для клиента с двумя застройщиками. Он пришёл с живыми деньгами. Итоговая цена оказалась на двести восемьдесят тысяч ниже прайса. Никакой акции не было. Просто разговор.
Вот и думайте, кто выигрывает - тот, кто идёт сам, или тот, кто понимает, как устроен рынок.