Сегодня к нотариусу моему приезжал коллега из другого города, и не из какого-нибудь там, а из нашей северной столицы — Санкт-Петербурга, то есть. Конечно, в разговоре они затрагивали ряд особенностей, характерных именно для региона. Например, такую, как большое количество коммунальных квартир, а значит и специфику сделок с долевой недвижимостью.
Да, для Петербурга это вопрос весьма актуальный, поскольку коммунальные квартиры не только не исчезают, но в каком-то смысле даже наоборот — спрос на комнаты только растёт. Конечно, объясняется это довольно просто: когда цены на студии на окраинах кусаются, а комната в центре стоит в два с половиной раза дешевле, выбор для многих становится очевидным.
И вот тут-то и начинаются те самые региональные особенности. Питер вообще особенный город, от многих про это слышал, а теперь вот получил возможность убедиться.
Например, комнаты в коммунальных квартирах не имеют своего кадастрового номера. То есть покупатель приобретает не комнату, а, если говорить юридически, долю в общей площади. Например, в объявлении написано «доля 10/16». Собственно, имеется в виду комната, но по документам — просто некая доля. И это первая загвоздка: покупатель должен очень чётко понимать, за какие именно квадратные метры он отдаёт деньги.
Вторая история — это соседи. Ведь мотивом для переезда, а следовательно и продажи той самой комнаты, могут быть не самые благоприятные отношения с соседями. То есть продавцы настолько не в восторге от жизни в коммуналке, что хотят поскорее сбежать. Или, что ещё хуже, те, кто не совсем законно пытается продать то, что им не принадлежит. Вот поэтому без нотариуса в таких сделках никуда.
Закон вполне справедливо требует, чтобы все сделки с долями проходили под чутким контролем нотариуса. Но если покупатели только «за», то продавцы часто пытаются избежать этого, считая это лишней волокитой. А волокиты, кстати говоря, предстоит немало.
Ведь обязательное условие при продаже доли в недвижимости — уведомить всех остальных совладельцев о продаже, поскольку у них есть преимущественное право выкупа этой доли. Кто-то рассылает уведомления почтой, но это как ходить по краю пропасти: малейшая ошибка в документе — и нотариус не сможет заверить сделку. А это значит, месяц ожидания насмарку, ведь именно в этот период совладельцы недвижимости должны дать ответ. Отсутствие ответа трактуется как отказ от преимущественного права выкупа. Опять-таки с одной оговоркой: получение совладельцами уведомления о продаже должно быть неоспоримо подтверждено.
А представьте, если комната продаётся в коммунальной квартире, которая раньше была общежитием, и нужно уведомить человек двадцать. И, между прочим, в их числе наверняка будут и несовершеннолетние, и частично дееспособные. Хуже того, жить они могут в каком-то другом месте. А если двое сразу согласятся купить, а потом передумают? Сделка рушится, цена падает, нервы треплются.
Поэтому все опытные риелторы и юристы в один голос советуют: только нотариус. Он сам получит свежую выписку, найдёт всех совладельцев и направит им уведомления строго по закону. Потому что если этот порядок нарушить, то покупатель может запросто остаться и без комнаты, и без денег. Обиженный сосед через суд легко признает сделку недействительной и заберёт всё себе. Так что, как видите, сомнительная экономия может обернуться большими проблемами.
Вот такая вот региональная специфика. Впрочем, специфичность тут только в количестве коммунальных квартир. В целом же, вне зависимости от региона, правила купли-продажи комнат в коммунальных квартирах будут одинаковы, и сложности — всё те же самые.
О юридическом на человеческом - в Советах нотариуса! 👉 Подписывайся