Почему россияне перестали раскупать квартиры в новостройках

C чем связано падение продаж жилья

Пока российский рынок переживает очередной всплеск и падение спроса на ипотеку вслед за изменениями условий по семейной госпрограмме — которая на фоне по-прежнему высоких процентов по обычным кредитам в основном стимулирует спрос — эксперты оценили, как идут продажи уже построенного жилья в целом.

Выяснилось, что если оценивать динамику из года в год, то квартир в новостройках реализуется все меньше. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), если в феврале 2021 года в новых проектах в первый год после их ввода в эксплуатацию удавалось продать сразу 70% жилья, то в феврале 2022 года — уже 66%, в 2025 году объем упал до 52% (напомним, с 1 июля 2024 года отменили массовую льготную госпрограмму), а к февралю 2026 года он составил 51%.

Отдельно в федеральной компании «Этажи» подсчитали, что одновременно общая распроданность нового жилья падала с 47% (в феврале 2021 года) до 32% — именно такой процент квадратных метров нашел своих покупателей в феврале 2026 года.

То, что половина новых площадей остается нераспроданной на протяжении двух лет, Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», объясняет прежде всего действием высокой ключевой ставки (чем она выше, тем дороже кредиты). Однако он подчеркивает: сама доля этих квадратных метров не меняется. «В текущих непростых экономических условиях даже стагнация свидетельствует об устойчивости отрасли».

Как покупают новое жилье в Москве и в регионах

При этом в зависимости от региона ситуация с невостребованными квартирами может отличаться. Меньше всего удалось реализовать жилья там, где идет активное строительство, и в городах-миллионниках. В Краснодарском и Красноярском краях не распродано 80%, в Воронежской области и Пермском крае, например, 76%. В Санкт-Петербурге показатель составляет 61%, в Москве — 51%, а вот в Московской области — 52%.

По словам члена правления AREA Майи Павловой, в регионах и правда наблюдается замедление продаж и накопление предложения. «Это связано сразу с несколькими факторами: помимо высокой ставки и дорогих кредитов, сказалась отмена массовых ипотечных программ, а также ужесточение требований к заемщикам. В результате круг потенциальных покупателей существенно сузился, что напрямую влияет на темпы реализации проектов», — отмечает эксперт.

Что будет со спросом и ценами на новостройки

Главное, что отмечают участники рынка: Банк России продолжает снижать ставку (на последнем заседании 20 марта он понизил ее до 15%). Смягчение монетарной политики приведет к активизации отложенного спроса, считает Сырцов. Деньги в жилье в том числе будут перекладывать те, кто до этого держал капитал на депозитах.

Кроме того, вряд ли стоит ждать полного сворачивания льготных программ в ближайшие годы. С точки зрения представителя «Метриум», даже если ужесточат параметры семейной ипотеки, этот фактор нивелируется подешевевшими рыночными кредитами. «Так что рынок, на мой взгляд, легко «поглотит» нераспроданные объемы первичного жилья уже в 2026–2027 годах», — говорит Сырцов.

Пока же покупатели могут воспользоваться скидками, которые предлагают сегодня девелоперы в попытке стимулировать спрос. Правда, стоит иметь в виду, что число и средний размер дисконта сокращается по мере снижения ключевой ставки — вместо этого покупателям квартир предлагают рассрочки, трейд-ин, отсроченные платежи и субсидирование ипотеки на первые годы.