На фоне обсуждений новой переоценки кадастровой стоимости рынок готовится к очередному витку роста налоговой нагрузки. Но сценарий не такой прямолинейный, как кажется.
Наталья Пенькова, налоговый консультант для физлиц:
"При продаже жилья у собственника налог всё чаще зависит не от цены договора, а от кадастровой стоимости.
Раньше многие хотя бы ориентировались на 70% кадастра, а теперь в отдельных регионах расчет может вестись от 100% кадастровой стоимости. Такое право регионам дали с 2025 года.
Как это работает: сравнивается цена в договоре и кадастровая стоимость на 1 января года продажи, умноженная на коэффициент. Для расчёта берется большая сумма. Базовый коэффициент - 0,7, но регион может поднять его до 1.
Поэтому рост кадастровой стоимости сам по себе уже может увеличить налоговую базу. А если регион установил коэффициент 1, то налог считают уже не с 70% кадастра, а фактически со всей кадастровой стоимости.
Итог простой: перед продажей жилья мало смотреть только на цену в договоре. Сначала лучше проверить кадастр и правила именно своего региона проживания".
Commonwealth Partnership, консалтинговая компания коммерческой недвижимости:
"Прежде всего, следует отметить, что тенденция увеличения налоговой базы вследствие переоценки кадастровой стоимости недвижимости наблюдается уже более 10 лет, так какпереход на расчет налога на имущество в зависимости от кадастровой стоимости (которая, как предполагалось, должна быть максимально приближена к соответствующей рыночной стоимости объектов) начал происходить ещё с 2014 года, тогда как ранее для всех объектов недвижимости он рассчитывался от балансовой (инвентаризационной) стоимости, которая, в свою очередь, могла быть максимально далека от рыночного уровня (чаще всего именно в сторону занижения).
Этот переходный процесс был постепенным, так как изначально он затрагивал достаточно ограниченный перечень объектов (преимущественно офисного, торгового либо жилого назначения), с применением пониженной налоговой ставки (которая затем постепенно повышалась и сейчас составляет в общем случае 2%) и с периодичностью кадастровых переоценок в общем случае не реже 1 раза в 4–5 лет.
Соответственно, действительно можно предположить, что в результате данных изменений кадастровая стоимость будет чаще повышаться, а процесс оспаривания станет ещё менее оправданным. Это неизбежно скажется на очередном увеличении налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости".
Анастасия Макаренко, директор юридического департамента City&Malls PFM:
"Существенный рост возможен, но вряд ли он будет повсеместным и одномоментным.
Государственная кадастровая оценка теперь проводится регулярно: раз в четыре года, а в городах федерального значения - раз в два года.
Это делает систему более предсказуемой, прозрачной и понятной для всех участников рынка недвижимости.
Оценка проводится по единой методике с учетом характеристик объекта.
Во внимание принимаются локация, площадь, технические параметры, состояние объекта и иные ценообразующие факторы. При этом массовая кадастровая оценка является одним из главных инструментов экономики: слишком резкое повышение базы неизбежно влияет на налоговую нагрузку и чувствительно для экономики в целом.
Дополнительный фактор - дальнейшая цифровизация оценки.
Рост налоговой нагрузки повышает стоимость владения объектом, а значит, делает инвесторов и собственников более внимательными к расходной части, доходности и сроку окупаемости.
Особенно чувствительным это будет для объектов с ограниченной доходностью: там, где экономика и без того напряженная, любое увеличение обязательных платежей быстрее отражается на инвестиционном интересе и на цене сделки.
В долгосрочной перспективе рынок адаптируется, но кадастровая стоимость и связанная с ней налоговая нагрузка действительно становятся одним из факторов инвестиционной привлекательности".
Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат»:
"Динамика кадастровой стоимости зависит от периодичности переоценки в конкретном регионе, изменений законодательства и рыночных тенденций. Государственная кадастровая оценка проводится раз в четыре года для большинства субъектов РФ и раз в два года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь), если такое решение принимает региональная власть. Напомню, что с 2026 года вступил в силу Федеральный закон №513-ФЗ, который закрепил регулярность оценки и ввёл единую цифровую платформу — Национальную систему пространственных данных (НСПД). Она призвана унифицировать методику расчёта и повысить точность определения стоимости.
В ряде регионов наблюдаетсяся заметный рост. Например, по итогам кадастровой переоценки в Москве в 2025 году кадастровая стоимость жилья в среднем увеличилась более, чем на 20%, а в премиальном сегменте рост достиг почти трёхкратного значения. В Санкт-Петербурге совокупная стоимость объектов в 2026 году выросла более, чем на 16%. При этом рост неравномерен: в массовом сегменте он может быть ниже, чем в высокобюджетном. Добавлю, что кадастровая стоимость может корректироваться вне графика, если изменились характеристики объекта, или появилась новая инфраструктура.
На мой взгляд, говорить о всеобщем существенном росте преждевременно. Переоценка происходит с разной периодичностью, а ее результаты зависят от местоположения, экономической активности в регионе и состояния рынка. В ряде случаев закон предусматривает механизмы смягчения: например, собственники вправе оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре или суд, приложив отчет независимого оценщика. Таким образом, ожидать повсеместного и равномерного увеличения кадастровой стоимости в ближайшее время не приходится, все будет определяться совокупностью региональных и индивидуальных факторов.
Пересмотр кадастровой оценки оказывает на рынок преимущественно косвенное влияние. Рост налогов снижает доход собственников, что в отдельных сегментах может сократить платежеспособный спрос, особенно среди менее обеспеченных категорий покупателей. В коммерческом секторе увеличение налога на имущество становится частью операционных расходов, что при высоких ставках и долговой нагрузке способно подтолкнуть владельцев к оптимизации портфелей — продаже непрофильных или низкодоходных активов.
Инвестиционная привлекательность объектов зависит в том числе и от адекватной кадастровой стоимости. Завышенная оценка создает дополнительные налоговые издержки и риски при перепродаже, что способно переориентировать инвесторов на другие активы. Важно понимать, что внедрение НСПД и регулярной оценки позволяет снизить число технических ошибок, ускорить обновление данных и дает собственникам возможность проверять исходные данные, использованные при оценке. Это поможет укрепить доверие к институту кадастровой оценки и сделать рынок более предсказуемым.
В сегменте продажи объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности цена часто привязана к кадастровой стоимости, и повышение качества кадастровой оценки способно повысить активность частных инвесторов".