Основными факторами снижения цен обычно становятся сочетание завышенной стоимости объектов, высокой инфляции, отмены льготных программ кредитования, высокой ключевой ставки, снижения платежеспособности населения, дорогих кредитов, экономического спада, затоваривания рынка, геополитической нестабильности, банкротств застройщиков и проблем в банковском секторе, включая отзыв лицензий у банков, обслуживающих строительные компании.
Создается ощущение, что если не одномоментно, то с большинством этих факторов мы уже столкнулись. Тогда возникает логичный вопрос: почему на рынке недвижимости в России до сих пор не произошло существенного снижения цен?
Предлагаю рассуждать через сравнение. Многие помнят ипотечный кризис в США, который начался в 2007 году и привел к очень чувствительному падению цен. В Испании похожая ситуация тоже оставила заметный след: рынок долго восстанавливался, а во многих случаях цены так и не вернулись к прежним уровням. Япония пережила один из самых жестких и продолжительных спадов, который растянулся на десятилетия. Снижение цен в последние годы также наблюдалось в Германии, Гонконге, Италии и Китае. Во всех этих случаях можно искать различия, но есть и общие закономерности.
Чаще всего перед снижением цен мы видим дорогие кредиты, перегрев рынка, высокую долговую нагрузку населения, избыток предложения и неблагоприятную демографию. Именно эти факторы чаще всего становятся базовыми признаками будущего охлаждения рынка. При этом каждый кризис развивается по-своему, и у каждого есть своя отправная точка.
Если смотреть на текущую ситуацию в России, кредитование все еще остается на относительно высоком уровне, хотя тенденция к замедлению уже заметна. Ключевая ставка снижается, но делает это небыстро. Закредитованность населения постепенно растет, и это фактор, за которым действительно стоит внимательно следить. Однако явного избытка предложения на рынке в масштабах всей страны пока нет, хотя в отдельных регионах подобные риски могут накапливаться.
В последние годы рынок рос, а стоимость квадратного метра, особенно в новостройках, увеличивалась практически постоянно. Элитный сегмент в целом чувствует себя устойчиво, во многом потому, что качественного предложения в нем немного. Коммерческая недвижимость в ряде локаций также сохраняет ценность. Я бы не называл текущую ситуацию классическим пузырем, который неизбежно должен лопнуть, но и говорить о доступности жилья точно не приходится: с каждым годом оно становится все менее доступным для широкого круга покупателей. Демографическая ситуация при этом также остается слабым местом.
Нельзя сказать, что у нас все хорошо, но и утверждать, что рынок находится на грани обвала, тоже было бы слишком категорично. Продолжающееся санкционное давление, замедление экономики, перераспределение бюджетных ресурсов в пользу ВПК, а также нестабильное положение части бизнеса на фоне роста налоговой нагрузки действительно создают дисбаланс в сфере недвижимости и строительства.
Безусловно, всегда возможны непредсказуемые события, которые резко меняют рыночную картину. Так называемого «черного лебедя» заранее просчитать невозможно. Но если говорить о базовом сценарии, то на сегодняшний день более вероятным выглядит не резкий крах рынка, а умеренное снижение стоимости отдельных объектов, более длительная стагнация и постепенная переоценка цен. Прежде всего это может коснуться неликвидных лотов с завышенной стоимостью и длительным сроком экспозиции.