С 1 апреля 2026 года вступают в силу очередные поправки в правила ипотечного кредитования, которые существенно изменят ландшафт рынка жилья. Центральный банк РФ утвердил новый механизм оценки платежеспособности граждан, который делает упор на сопоставление заявленных доходов со среднестатистическими показателями по отрасли и переход к исключительно официальным каналам подтверждения заработка.
Нововведения стали логичным продолжением политики регулятора по «очищению» рынка от рискованных кредитов и борьбе с «серыми» схемами подтверждения доходов. Эксперты, опрошенные профильными изданиями, сходятся во мнении, что доля отказов по ипотечным заявкам продолжит рост, однако рынок постепенно адаптируется к новой реальности.
Новый алгоритм расчета платежеспособности
Главным изменением апреля станет внедрение механизма верификации доходов через данные Федеральной службы государственной статистики. Теперь банки при рассмотрении заявки обязаны сравнивать два показателя: сумму, указанную в справке 2-НДФЛ, и среднестатистическую зарплату специалистов той же сферы и должности в регионе по данным Росстата, уменьшенную на 10%. Для расчета итоговой платежеспособности будет выбран наименьший показатель.
Этот шаг направлен на пресечение практики предоставления завышенных данных о заработке. По информации портала Sibdom.ru, новые правила призваны снизить риски невозврата кредитов, которые участились после периода массовой выдачи ипотеки по упрощенной схеме.
Как пояснил ипотечный брокер Дмитрий Ракута в беседе с «Циан.Журналом», времена экспресс-кредитования по двум документам безвозвратно уходят в прошлое.
«Банки не стали ждать апреля, когда изменения вступают в силу, и решили закручивать гайки, начиная с февраля. Доля отказов, безусловно, станет больше. Многие заемщики работают в коммерческих структурах, которые официально платят минимальную зарплату, чтобы оптимизировать свои расходы. Соответственно, этого заработка будет недостаточно для одобрения ипотеки», – отметил эксперт.
По оценкам финансового аналитика Алексея Кричевского, новый норматив может отсечь от рынка от 3% до 7% потенциальных заемщиков. При этом он подвергает сомнению саму методику расчета: «Что, если зарплата какого-то узкого специалиста – за 300 000 рублей, а средняя величина по Росстату – в районе 150 000? Как себе представляют в ведомствах диалог с заемщиком? Получается какой-то сюр», – цитирует эксперта «Циан.Журнал».
Цифровой профиль: конец «серым» справкам
Параллельно с запуском механизма сверки с Росстатом ЦБ РФ завершает внедрение инфраструктуры «Цифрового профиля» – системы, которая позволит банкам получать данные о доходах заемщиков напрямую из Федеральной налоговой службы и Социального фонда России в режиме реального времени.
Как сообщается в материалах регулятора, переход на использование исключительно сведений об официальных доходах позволит кредиторам более точно оценивать долговую нагрузку граждан.
«Необходимый набор сведений станет доступен к марту 2026 года. При этом возможность задействовать иные источники информации об официальных доходах граждан сохранится», – отмечается в официальном сообщении ЦБ.
Финансовый эксперт Виталий Калугин в интервью «Циан.Журналу» подчеркнул, что новые правила нанесут серьезный удар по практике использования «серых» доходов. По его словам, многие заемщики, которые ранее могли указать неофициальный заработок, теперь вообще уйдут с рынка, так как перестанут соответствовать условиям банков.
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов занимает более сдержанную позицию. Он считает, что речь идет не столько о тотальных отказах, сколько о сокращении одобряемых сумм: «Заемщику могут не отказать полностью, а предложить меньший кредит, больший первоначальный взнос или попросить привлечь созаемщика». В группе риска, по его мнению, окажутся индивидуальные предприниматели, самозанятые и граждане с высокой долговой нагрузкой.
Ипотека без ажиотажа и рост доли отказов
Новые ограничения вводятся на фоне серьезной трансформации ипотечного рынка. Согласно данным «ДОМ.PФ», в феврале 2026 года было выдано 71 000 ипотечных кредитов на общую сумму 285 млрд рублей. Показатель демонстрирует рост на 35% по количеству и на 26% по объему к февралю прошлого года. Однако структурно спрос изменился: льготные программы больше не являются единственным драйвером.
По информации портала Myseldon, доля отказов по ипотечным заявкам в России к концу 2025 года превысила 60%, что является рекордным значением. В начале года этот показатель составлял около 55%. Эксперт по финансам Дмитрий Трепольский прогнозирует, что к концу 2026 года ситуация может улучшиться, и доля отказов снизится до 45-55% на фоне ожидаемого смягчения ключевой ставки.
При этом аналитики отмечают парадоксальную тенденцию: доля сделок без привлечения кредитных средств достигла рекордных значений. По данным исследования банка ВТБ и экосистемы недвижимости «М2», 68% всех сделок в 2025 году прошли без ипотеки. Это максимальный показатель за последние пять лет.
Новые ограничения по отдельным сегментам
Помимо общих изменений в оценке доходов, ЦБ РФ с 1 апреля 2026 года вводит более жесткие макропруденциальные лимиты для отдельных категорий кредитования. Как сообщает News.ру со ссылкой на пресс-службу регулятора, ограничения коснутся ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости.
В дальнейшем нормативы для ипотеки на ИЖС будут постепенно подтянуты к стандартам классической ипотеки, а для залоговых потребительских кредитов – к уровням необеспеченных займов. Это означает последовательное снижение доли рискованных кредитов в портфелях банков.
Также с 1 февраля 2026 года вступили в силу изменения в правилах предоставления семейной ипотеки: супруги, оформляющие такой кредит, обязаны выступать созаемщиками. Ранее льготную ипотеку под 6% годовых можно было оформить на одного из родителей, что позволяло второму сохранить право на отдельную госпрограмму.
Адаптация рынка и прогнозы
Эксперты сходятся во мнении, что рынок недвижимости вступает в фазу структурной перестройки. Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков в беседе с «ФедералПресс» отметил, что снижение темпов роста цен на жилье в феврале объясняется коррекцией спроса после ажиотажа конца 2025 года, когда многие пытались успеть оформить кредиты на старых условиях.
Ипотечный брокер Дмитрий Ракута обращает внимание на комплексный подход банков к оценке заемщиков: «Банки все анализируют. Не только доход, но и соцсети клиента: где он находится, чем занимается. И положительное решение – не важно, по льготной или рыночной ипотеке – в текущих реалиях получить крайне сложно. Банки осторожничают, на них давит ЦБ».
По прогнозам экспертов, введение новых правил оценки доходов станет дополнительным фильтром, который отсечет наиболее рискованных заемщиков, но не приведет к обвалу рынка. Основным бенефициаром изменений станут граждане с полностью официальными доходами: для них процесс одобрения кредита должен упроститься и ускориться благодаря автоматизации проверок через «Цифровой профиль». Остальным участникам рынка придется либо переводить доходы в «белую» зону, либо пересматривать свои финансовые стратегии при планировании покупки жилья.
© ДОМ.NEWS