В ответ на пост
🪖 Кадастр пересчитают — что это значит для рынка
На фоне обсуждений новой переоценки кадастровой стоимости рынок готовится к очередному витку роста налоговой нагрузки. Но сценарий не такой прямолинейный, как кажется.
©️ Наталья Пенькова, налоговый консультант для физлиц:
При продаже жилья у собственника налог всё чаще зависит не от цены договора, а от кадастровой стоимости.
Раньше многие хотя бы ориентировались на 70% кадастра, а теперь в отдельных регионах расчет может вестись от 100% кадастровой стоимости. Такое право регионам дали с 2025 года.
Как это работает: сравнивается цена в договоре и кадастровая стоимость на 1 января года продажи, умноженная на коэффициент. Для расчёта берется большая сумма. Базовый коэффициент - 0,7, но регион может поднять его до 1.
Поэтому рост кадастровой стоимости сам по себе уже может увеличить налоговую базу. А если регион установил коэффициент 1, то налог считают уже не с 70% кадастра, а фактически со всей кадастровой стоимости.
Итог простой: перед продажей жилья мало смотреть только на цену в договоре. Сначала лучше проверить кадастр и правила именно своего региона проживания.
©️ Commonwealth Partnership, консалтинговая компания коммерческой недвижимости:
Прежде всего, следует отметить, что тенденция увеличения налоговой базы вследствие переоценки кадастровой стоимости недвижимости наблюдается уже более 10 лет, так какпереход на расчет налога на имущество в зависимости от кадастровой стоимости (которая, как предполагалось, должна быть максимально приближена к соответствующей рыночной стоимости объектов) начал происходить ещё с 2014 года, тогда как ранее для всех объектов недвижимости он рассчитывался от балансовой (инвентаризационной) стоимости, которая, в свою очередь, могла быть максимально далека от рыночного уровня (чаще всего именно в сторону занижения).
Этот переходный процесс был постепенным, так как изначально он затрагивал достаточно ограниченный перечень объектов (преимущественно офисного, торгового либо жилого назначения), с применением пониженной налоговой ставки (которая затем постепенно повышалась и сейчас составляет в общем случае 2%) и с периодичностью кадастровых переоценок в общем случае не реже 1 раза в 4–5 лет.
Соответственно, действительно можно предположить, что в результате данных изменений кадастровая стоимость будет чаще повышаться, а процесс оспаривания станет ещё менее оправданным. Это неизбежно скажется на очередном увеличении налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости.
©️ Анастасия Макаренко, директор юридического департамента City&Malls PFM:
Существенный рост возможен, но вряд ли он будет повсеместным и одномоментным.
Государственная кадастровая оценка теперь проводится регулярно: раз в четыре года, а в городах федерального значения - раз в два года.
Это делает систему более предсказуемой, прозрачной и понятной для всех участников рынка недвижимости.
Оценка проводится по единой методике с учетом характеристик объекта.
Во внимание принимаются локация, площадь, технические параметры, состояние объекта и иные ценообразующие факторы. При этом массовая кадастровая оценка является одним из главных инструментов экономики: слишком резкое повышение базы неизбежно влияет на налоговую нагрузку и чувствительно для экономики в целом.
Дополнительный фактор - дальнейшая цифровизация оценки.
Рост налоговой нагрузки повышает стоимость владения объектом, а значит, делает инвесторов и собственников более внимательными к расходной части, доходности и сроку окупаемости.
Особенно чувствительным это будет для объектов с ограниченной доходностью: там, где экономика и без того напряженная, любое увеличение обязательных платежей быстрее отражается на инвестиционном интересе и на цене сделки.
В долгосрочной перспективе рынок адаптируется, но кадастровая стоимость и связанная с ней налоговая нагрузка действительно становятся одним из факторов инвестиционной привлекательности.
