Новые башни растут по всей стране, а внутри тишина. Километры коридоров без жильцов, лифты, которые никто не вызывает, почтовые ящики без имен. В Краснодаре восемь из десяти квартир в новых домах так и не нашли хозяев. В Красноярске та же картина. В Воронеже, Перми, Ленинградской области — везде одинаково.
Строительство обогнало спрос
Цифры выглядят странно на фоне того, что еще пару лет назад за квартиры в новостройках люди готовы были драться. В феврале 2021 года застройщики продавали 70% площадей в год ввода дома. К февралю 2026-го показатель рухнул до 51%. Общая распроданность скатилась с 47% до 32%.
Аналитики подсчитали: примерно 1,6 миллиона квартир по всей России висят мертвым грузом. Ни в одном крупном регионе уровень продаж не дотягивает до половины построенного жилья. Застройщики смотрят на пустые объекты и недоумевают.
«Мы запустили три корпуса одновременно, думали разлетятся как горячие пирожки, — рассказывает менеджер отдела продаж из Челябинска. — Сейчас показываем одни и те же квартиры по пять раз одним и тем же людям. Они ходят, смотрят, обещают подумать — и пропадают».
Деньги застряли в бетоне
Схема работы застройщика проста: продал квартиры — деньги ушли на счета эскроу — банк дает кредит под эти средства — дом строится дальше. Но когда квартиры не продаются, цепочка рвется. Девелопер продолжает платить проценты по кредиту, а денег от покупателей всё нет.
Краснодарский край, Башкирия, Воронежская область — там не распродано около 80% жилой площади. Даже в относительно благополучной Москве показатель дотянул до 52% нераспроданного жилья. В Санкт-Петербурге — 61%.
Портфель проектного финансирования в стране превысил 10 триллионов рублей. На счета эскроу еще не поступило около 1,4 триллиона — в основном из-за квартир, проданных в рассрочку. Застройщики крутятся как белки в колесе, пытаясь удержать проекты на плаву.
«Раньше квартиру в котловане брали за одну цену, перед сдачей — за другую, разница была ощутимая, — объясняет риелтор из Екатеринбурга. — Теперь эта разница почти испарилась. Зачем брать кота в мешке, если через полгода цена та же?»
Откуда взялся перекос
В 2023–2024 годах строительство разогналось до максимума. Застройщики запускали проекты один за другим, уверенные в том, что спрос будет расти бесконечно. Льготная ипотека создавала иллюзию вечного праздника.
Потом льготы свернули. Семейную ипотеку скорректировали. Ключевую ставку задрали так высоко, что обычная рыночная ипотека стала недоступной большинству. Банки ужесточили проверки заемщиков. Покупатели вдруг поняли, что платить по 20–25% годовых за квартиру — это не совсем то, о чем они мечтали.
Параллельно выросли расходы застройщиков. Рабочие руки подорожали, материалы тоже, финансирование стало дороже. Девелоперы не могут просто взять и скинуть цену, чтобы распродать остатки — себестоимость не позволяет.
«Мы считали каждую копейку еще на этапе проекта, — признается представитель небольшой строительной компании из Ростова. — Теперь смотрим на цифры и понимаем: если начнем сбрасывать цены, уйдем в минус. А если не сбросим — останемся с квартирами на руках».
Кто пострадает первым
Крупные федеральные игроки могут себе позволить замедлить запуск новых проектов, подождать, придержать часть квартир до лучших времен. У них есть подушка безопасности, оборотный капитал, связи в банках.
А вот небольшие и средние девелоперы оказались в ловушке. У них нет запаса прочности. Они взяли кредиты под конкретные проекты, рассчитывая на быструю распродажу. Когда продажи застопорились, начались проблемы.
Система эскроу пока сдерживает обвал. Деньги покупателей защищены, банки заинтересованы доводить дома до конца. Но если ситуация не изменится, начнутся задержки строительства, реструктуризация долгов, переход проектов под контроль банков. Может дойти до того, что часть компаний просто уйдет с рынка.
«У нас в городе два застройщика уже перестали выводить новые очереди, — делится житель Омска. — Один вообще заморозил стройку на полпути. Говорят, денег нет. Люди нервничают, боятся, что дом не достроят».
Где искать выход
Некоторые девелоперы сознательно придерживают часть квартир, не выводя их в продажу сразу. Логика простая: зачем создавать избыток предложения, если можно подождать и продать жилье ближе к сдаче дома, когда покупатели охотнее берут готовое.
Статистика показывает: в домах, которые должны сдаться в ближайшие месяцы, распродано около 77% квартир. А вот на начальной стадии строительства цифры куда скромнее. Покупатели больше не хотят рисковать, вкладываясь в котлован.
Инвесторы тоже ушли. Раньше квартиру в новостройке брали как актив, рассчитывая на рост цены. Теперь разница между первичным и вторичным рынком сократилась настолько, что игра перестала стоить свеч. Проще купить готовое жилье на вторичке, чем ждать два года и переплачивать.
«Я смотрела квартиру в новом доме, — рассказывает молодая мама из Нижнего Новгорода. — Потом нашла похожую в соседнем районе, уже с ремонтом, на вторичке. Цена почти такая же, только въезжать можно сразу. Зачем мне ждать и нервничать?»
Что будет дальше
Эксперты сходятся в одном: без снижения ключевой ставки и удешевления ипотеки ситуация быстро не изменится. Застройщики надеются на смягчение денежно-кредитной политики. Покупатели ждут, когда ставки по кредитам станут хоть немного человечнее.
Рынок постепенно переходит в новую фазу. Теперь это не гонка за объемами, а борьба за качество и уникальность предложения. Девелоперы начинают корректировать планы, сокращать количество новых проектов, больше внимания уделять тому, что действительно нужно людям.
В регионах с низкой платежеспособностью ситуация острее. Там застройщики рискуют сильнее всего. Для сильных игроков это будет период скидок, рассрочек и давления на прибыль. Для слабых — время реструктуризаций, переносов сроков и, возможно, ухода.
Пока башни продолжают расти. Краны вращаются, бетон заливают, стекла вставляют. Только вот внутри по-прежнему тихо. Квартиры ждут своих хозяев, а хозяева ждут, когда цены и условия станут хоть немного справедливее.
А как вы считаете, стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке или лучше подождать?
Пожалуйста, поставьте ваш великолепный лайк ❤
А если нажмёте "Подписаться" - будет супер 🙌