Если вы планируете продать квартиру, но не хотите отдавать налоговой 13% от стоимости недвижимости, не обязательно ждать, когда пройдет 3 или 5 лет с момента покупки. Существует несколько законных способов избежать уплаты налога. Расскажем, в каких случаях можно не платить НДФЛ при продаже жилья.
Как рассчитывается налог при продаже квартиры
В России не существует отдельного налога, которым облагаются доходы от продажи недвижимости. Вместо этого продавец платит НДФЛ, если стоимость объекта превышает 1 миллион рублей. Налог придется заплатить, если жилье находилось в собственности меньше 3 или 5 лет — в зависимости от ситуации. Ставка НДФЛ стандартная — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Однако с 1 января 2025 года в России начала действовать прогрессивная шкала НДФЛ, которая затрагивает и доходы от продажи недвижимости, если не выдержан минимальный срок владения.
Сколько теперь нужно платить?
● 13% — если налоговая база (чистая прибыль от продажи) составляет до 2,4 миллионов рублей включительно.
● 15% — если налоговая база превышает 2,4 миллионов рублей. При этом повышенная ставка применяется только к сумме превышения.
Пример:
Если ваша чистая прибыль (цена продажи минус цена покупки) составила 3 миллиона рублей, то с 2,4 миллионов вы заплатите 13% (312 000 рублей). А с оставшихся 600 тысяч — 15% (90 000). Итого: 402 000 руб.
Порог 15% для недвижимости зафиксирован на уровне 2,4 миллионов рублей и не растет дальше, в отличие от зарплат, где шкала доходит до 22%. Сроки владения не изменились — если вы владели квартирой более 3 или 5 лет, налог платить не нужно вообще, независимо от суммы прибыли. Прогрессивная ставка применяется не к полной цене продажи, а к разнице между доходами и расходами (или сумме за вычетом 1 миллионов рублей).
1. Дождаться минимального срока владения
Самый надежный способ не платить налог при продаже квартиры — дождаться наступления минимального срока владения. Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности.
Он составляет 3 года, если квартира:
- является вашим единственным жильем (на дату сделки нет другой квартиры, или вторая куплена не ранее чем за 90 дней до продажи первой);
- получена в наследство или в дар от близкого родственника;
- приватизирована;
- получена по договору ренты.
Срок владения 5 лет действует во всех остальных случаях. Он должен быть непрерывным — то есть если человек сначала подарил свою квартиру, а потом передумал и оспорил дарственную, то срок будет отсчитываться заново с даты последнего вступления в права собственности.
Налоговый кодекс РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ) дает право субъектам РФ снижать минимальный срок владения недвижимостью со стандартных 5 лет до любого другого срока — вплоть до нуля. Многие регионы пользуются этим правом, чтобы стимулировать рынок жилья или поддержать жителей. Например, минимальный срок владения снижен до 3 лет в Ставропольском крае, ХМАО, Якутии, Магаданской, Астраханской областях и др. Чтобы воспользоваться льготой, владелец недвижимости должен иметь постоянную регистрацию в регионе.
2. Льгота для семей с двумя и более детьми
Семьи с детьми могут продать жилье без налога в любое время, независимо от срока владения, если будет соблюдено 5 условий:
- В семье двое или более детей младше 18 лет или младше 24 лет, если они учатся очно. Возраст рассчитывается на дату оформления перехода права собственности.
- Новое жилье куплено в том же календарном году или до 30 апреля следующего.
- Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного.
- Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 миллионов рублей.
- На момент продажи членам семьи не принадлежит более 50% в другом жилье, которое больше покупаемого.
Правило касается всех объектов недвижимости — квартир, частных домов, комнат. Оно действует, даже если семья с 2 и более несовершеннолетними детьми купила и продала жилье всего несколько месяцев назад. Воспользоваться льготой может любой из родителей, ребенок.
3. Продажа по цене покупки
Если вы продаете квартиру за ту же сумму, за которую купили или дешевле, налогооблагаемая база равна нулю. Важно, чтобы цена продажи была не ниже 70% от кадастровой стоимости, иначе налог посчитают от этой суммы.
4. Использование налогового вычета
Если все предыдущие способы не подходят, можно попробовать сократить налог. Для этого используют налоговый вычет.
Способ 1. Вычет «доходы минус расходы»
Если у вас сохранились документы о покупке жилья, налог платится только с чистой прибыли — разницы между ценой продажи и покупки. Для подтверждения расходов можно использовать договор купли-продажи, платежные поручения или расписки.
Что еще можно включить в расходы:
- проценты по ипотеке как на новостройки, так и на «вторичку»;
- затраты на ремонт — только если в договоре купли-продажи указано, что квартира в новостройке была без отделки;
- при продаже дома — расходы на проект, стройматериалы, работу строителей и подключение к сетям.
Пример
Вы купили квартиру за 4,2 миллиона рублей продали за 5,7. Налоговая база — 1,5 миллиона. Так как прибыль меньше 2,4 миллионов, ставка составит 13%.
Расчет: 1 500 000 × 0,13 = 195 000 руб.
Способ 2. Имущественный или стандартный вычет
Если документы на покупку утеряны или жилье досталось вам бесплатно (приватизация, дарение), можно просто уменьшить цену продажи на 1 миллион рублей. Это выгодно при продаже недорогих объектов или долей. Если цена продажи меньше 1 миллиона, налог обнуляется. Такой вычет предоставляется суммарно на все объекты недвижимости, проданные за один календарный год.
Пример
Квартиру продали за 3,2 миллиона рублей, документов о расходах нет. Применяем вычет 1 миллион, налоговая база — 2,2 миллиона (ставка 13%, так как лимит не превышен).
Расчет: 2 200 000 × 0,13 = 286 000 рублей.