В Краснодаре цены на жильё выросли на 5%, но парадокс в том, что покупать сейчас выгоднее, чем было год назад. Звучит как маркетинговый трюк, понимаю. Но давайте я объясню, почему это не трюк, а просто математика, которую мало кто считает до конца.
И вот парадокс, который многие не видят: при росте цен появляются отдельные предложения, где итоговая покупка выходит даже выгоднее, чем год назад.
Например, сейчас есть квартира рядом с парком Галицкого примерно за 2,9 млн рублей: клубный дом, паркинг, школы, сады, поликлиника и «умный дом».
Если интересно — жду вас здесь.
Эти 5% - не те 5%, которые вы думаете
По данным "Циана", квадратный метр в новостройках Краснодара сейчас стоит около 173 тысяч рублей. Год назад было порядка 162-165 тысяч. Рост есть, спорить не буду. Но вот что интересно: за первый квартал этой весны цена на первичке в Краснодаре не выросла, а снизилась на 1,1%. При том, что в среднем по крупным городам России рост составил 2,8%. Краснодар отстаёт от рынка, и это меняет расчёты.
А теперь про те самые 5%. Когда застройщик говорит вам, что квартира стоит 8 миллионов - он говорит вам прайсовую цену. Ту, которая висит на сайте. Неделю назад я вела переговоры с двумя застройщиками для клиента, который пришёл с живыми деньгами. Итоговая цена оказалась на 280 тысяч ниже прайса. Нигде это не зафиксировано, никакой акции не было, просто переговоры. Прайс никто не менял - он как стоял, так и стоит.
Вот и считайте, что такое "рост на 5%".
Вторичка - это сейчас другой разговор
По данным "Коммерсанта", в феврале стоимость квадратного метра готового жилья в Краснодаре снизилась на 3,9% и составила 123 тысячи рублей. Медианная полная стоимость лота упала на 6,4%, до 5,6 миллиона.
Почему? Потому что спрос упал. Продажи в феврале сократились почти вдвое по сравнению с январём - с 3 008 квартир до 1 344, люди не берут ипотеку по нынешним ставкам, а у продавцов на вторичке нет субсидий от государства, нет эскроу-счетов, нет маркетинговых бюджетов. Есть только квартира, которую нужно продать.
Я видела сделки, где люди с наличными выторговывали на вторичке 400-500 тысяч от первоначальной цены - просто потому что продавец понимал: следующий покупатель с живыми деньгами придёт неизвестно когда. Ипотечников с такими ставками почти нет. Рассрочку на вторичке не дают. Либо договариваешься с тем, кто пришёл сейчас, либо ждёшь. Большинство продавцов выбирают первое.
Математика против маркетинга
Вот что я предлагаю сделать перед любой покупкой. Не смотреть на цену метра. Смотреть на итоговую стоимость владения.
Возьмём простой пример. Новостройка, прайс 7,5 миллиона, ипотека под рыночную ставку на 15 лет. Считаем переплату - и квартира реально стоит уже не 7,5, а на треть дороже, хотя вторичка, 6,2 миллиона, торг до 5,8, покупка за наличные или короткая рассрочка. Один из моих клиентов в феврале взял рассрочку от продавца на шесть месяцев вместо ипотеки - сэкономил 190 тысяч на переплате и закрыл сделку за три недели. Нужно просто уметь искать и договариваться.
Первичка сейчас живёт в странном мире: застройщики поддерживают цену, потому что у них высокая себестоимость, изменения в налоговом законодательстве давят на расходы, и они не могут просто взять и снизить прайс. Но и продавать по прайсу тоже не всегда получается, хотя отсюда - скрытые скидки, траншевые ипотеки, рассрочки с нулевым удорожанием на первые месяцы. Всё это инструменты, которые реально работают, если знать, как их использовать.
Почему избыток жилья в Краснодаре играет вам на руку
Краснодарский край - первый в ЮФО по объёмам ввода жилья. Дефицита предложения нет и не предвидится. Застройщики строят, сдают, выводят новые очереди, а спрос за последние месяцы просел.
Это классическая ситуация, когда у покупателя с деньгами - реальная власть. Не у того, кто берёт ипотеку под заградительную ставку и молится, чтобы её рефинансировали. А у того, кто пришёл с наличными или с короткой рассрочкой и готов закрыть сделку быстро.
Я не говорю, что так будет всегда. Девелоперы региона прогнозируют рост цен на 5-10% уже в ближайшее время - особенно после изменений в "Семейной ипотеке", когда спрос снова оживёт, продавцы на вторичке перестанут торговаться, а застройщики уберут скрытые скидки.
Окно, в котором вы можете купить дешевле прайса, сейчас открыто. Закроется оно к июлю, когда изменятся условия господдержки.