Многие инвесторы оценивают доходность от аренды недвижимости, пользуясь формулой: годовая аренда, поделенная на стоимость квартиры. Но так ли все просто? Что нужно учитывать при расчете доходов от аренды недвижимости, какие факторы стоит предусмотреть обязательно и как получить реальные цифры — разбирался Урбан Медиа.
Почему стандартная формула доходности не работает?
Чтобы рассчитать доходность от сдачи квартиры в аренду, как правило, начинающие инвесторы опираются на следующую формулу:
Доходность = (чистый годовой доход / стоимость объекта) x 100%.
Однако она не учитывает целый ряд важных моментов: из полученного годового дохода нужно вычесть расходы, которые несет собственник недвижимости. Сокращать доход от аренды могут:
- Налоги: налог на недвижимость — уплачивается раз в год, налог на доходы от аренды — ежемесячные расходы в случае оформления самозанятости)
- Коммунальные платежи — если их оплачивает собственник, а не арендатор.
- Простой — время, когда квартира пустует и не сдается. Соответственно, за это время вы не получаете арендную плату, но продолжаете нести расходы. В случае длительной аренды, как правило, срок простоя не превышает 1-2 недель в год. А при посуточной аренде эти периоды увеличиваются — от 30 до 90 дней в год. На спрос влияют разные факторы, например, турсезон.
- Ремонт, обслуживание и покупка новой техники или мебели — это периодические траты на поддержание квартиры в надлежащем состоянии.
- Управление — если сдачей квартиры в аренду занимается управляющая компания.
- Страховка — как правило, оформляется страховка на квартиру и гражданская ответственность, например, на случай, если арендаторы затопят соседей.
- Платежи по ипотеке — если квартира куплена в кредит. В этом случае нужно считать доходность на вложенный капитал, то есть на первоначальный взнос.
В среднем все эти расходы составляют 15-25% от размера арендной платы. Если не учитывать их, можно переоценить инвестиционную привлекательность объекта и разочароваться во вложениях. Как отмечает эксперт по недвижимости АН «Домотека» Руслан Хайруллин, арендодатели в Казани ориентируются на следующие показатели доходности сдачи недвижимости в аренду:
- долгосрочная аренда ~ 5-7%
- посуточно (самостоятельно) ~ 15-25%
- посуточно (через управление) ~ 8-15%.
Как рассчитать реальную доходность
Сначала считаем общий годовой доход по формуле: месячная аренда x 12.
- Далее вычисляем фактический доход: общий доход x процент простоя (например, при простое 14 дней — 1 — 14/365 = 0,96).
- Учитываем сопутствующие расходы: коммунальные платежи, если их несет арендодатель, налоги, ремонт и т. д.
- Вычитаем из фактического дохода расходы и получаем чистый доход.
- Доходность рассчитываем по формуле: чистый доход ÷ на цену объекта недвижимости x 100.
- Если недвижимость куплена в ипотеку, то нужно вычесть годовые платежи по кредиту, чтобы получить реальные поступления в ваш инвестиционный кошелек.
Разбор кейсов
Пример 1. Квартиру-студию в ЖК «Грин Сити» в Казани Гульнара Зиганшина купила в 2025 году за 8 млн рублей за наличные. Сдает ее в долгосрочную аренду за 35 тыс. рублей в месяц, счета за коммунальные услуги оплачивает арендатор.
Рассчитаем доходность:
- общий годовой доход: 35 000 x 12 = 420 000 рублей
- фактический доход (за вычетом 10 дней простоя): = 420 000 x (1 — 10/365) = 408 493 рублей
- расходы: в среднем 2000 рублей в месяц = 24 000 рублей в год
- чистый доход: 408 493 — 24 000 = 384 493 рублей
- реальная доходность: 384 493 ÷ 8 000 000 x 100 = 4,8%.
Пример 2. Квартиру в ЖК «Привилегия» в Казани Инна Вернова купила в ипотеку в 2021 году. При стоимости однушки 4,3 млн рублей первоначальный взнос составил 3,1 млн рублей, оставшиеся 1,2 млн рублей Инна взяла в кредит. Ежемесячный платеж по ипотеке составляет 13 тыс. рублей. Квартиру Инна сдает с мая по сентябрь посуточно, а с сентября по апрель долгосрочно.
Рассчитаем, какую доходность она получает:
- долгосрочная аренда (7 месяцев в году): 40 000 рублей х 7 = 280 000 рублей (коммунальные платежи оплачивает арендатор)
- посуточная аренда (5 месяцев в году или 153 дня) — 153 х 4 000 рублей * = 612 000 рублей
(*4 000 рублей — средняя ставка, в праздничные дни ценник может быть выше — до 6-7 тыс. рублей, а в будни — 3,5 тыс. рублей)
- валовый годовой доход: 280 000 + 612 000 = 892 000 рублей
- фактический доход (за вычетом простоя на 6 дней в месяц при посуточной аренде): 892 000 х (1 — 30/365) = 818 685 рублей
- расходы:
— около 2 000 рублей — уборка и стирка
— 4 000 рублей — коммунальные платежи при посуточной аренде в месяц (5 месяцев)
— 30 600 рублей в год — налоги
— 2 000 рублей в год — страховка гражданской ответственности
— 1000 рублей в года — страховка квартиры по ипотеке
— 13 000 рублей — ежемесячный платеж по ипотеке.
- итого расходы: 6 000 х 5 + 30 600 + 2000 + 1000 + 13 000 х 12 = 219 600 рублей
- чистый доход: 818 685 — 219 600 = 599 085 рублей
- реальная доходность: 599 085 ÷ 4 300 000 х 100 = 13,9%.
Если бы подсчеты делались по упрощенной формуле, то в первом примере доходность составила бы 5,25% и была бы переоценена. В абсолютных значениях разница между итоговыми цифрами достигает примерно 9%.
Во втором примере без учета расходов доходность превышала бы 20% (в абсолютных значениях разница между цифрами составляет примерно 32%), что также будет слишком высоким показателем, далеким от реальности.
Также видим, что посуточная аренда приносит больший доход, даже если комбинируется с долгосрочной. Если квартира сдается посуточно на протяжении всего года, то доходность значительно возрастет и превысит выгоду на банковских вкладах.