Ситуация на рынке недвижимости в Германии достаточно интересная и отличается от России. Если у нас только до революции было принято жить в съемных квартирах, то в Германии этот принцип продолжает действовать до сих пор — так существует большая часть населения. Алина Белкинс из Казани в 2011 году переехала в Германию. Она рассказала о тонкостях съема квартир и покупки недвижимости в этой стране.
Зачем покупать, когда можно снимать?
Для жителей Германии как будто даже нет смысла покупать недвижимость, потому что этот процесс сопряжен с дополнительными хлопотами — гораздо проще арендовать квартиру. «Моя коллега однажды даже удивилась: а зачем покупать жилье? — рассказывает Алина Белкинс. — Когда приобретаешь квартиру, ты скидываешься в общую кассу, потому что жильцам самим нужно следить за состоянием канализации, вызывать ремонтников и т. д. И на подобные случаи в общей кассе всегда должны быть деньги».
Есть и другие нюансы, о которых нужно позаботиться владельцам квартир. Например, если менять входную дверь, то она должна быть такой же, как и в других квартирах в этом подъезде. То же самое с окнами — они должны гармонировать с общей концепцией здания. И надо отдать должное — выглядит это все довольно прилично и опрятно. Все эти вопросы решаются на собрании жильцов.
Другое дело со съемной квартирой — ты просто вносишь арендную плату за апартаменты, а уже твой арендодатель разбирается со всеми текущими трубами, заменой дверей и прочими бытовыми проблемами.
В Лейпциге одна женщина непрерывно снимала квартиру 44 года — настолько ей было все комфортно! «Съемная квартира — это довольно удобно, — подтверждает Алина Белкинс. — Вот нам, допустим, захотелось найти работу получше, мы быстро собрались и после всех бюрократических моментов и поиска новой квартиры переехали из Лейпцига в Берлин. И нам уже не нужно заниматься продажей недвижимости».
Единственный, но довольно весомый минус при отсутствии собственных квадратных метров — когда ты становишься пенсионером, снимать дорогую квартиру сложно. В таких случаях приходится подыскивать самый дешевый вариант жилья, который может частично оплатить государство. Либо придется перебраться в дом пожилых людей. Он может быть с медицинским обеспечением, но бывает и без. Там у человека есть своя комната с удобствами, и он может рассчитывать на помощь медперсонала.
В целом покупка жилья в Германии — дело очень хлопотное, за пару недель этот вопрос не решить. Весь процесс длится месяцами — пока все данные занесут в домовую книгу, пока оповестят о новом собственнике всех жильцов…
Стоимость недвижимости, естественно, зависит от города и его района. К примеру, в Берлине порядок цен примерно следующий. Однокомнатная квартира площадью 57 кв.м с современной обстановкой обойдется в 349 тыс. евро. Двухкомнатная на 3 кв.м больше — уже в 475 тыс. А трехкомнатное жилье на 79 «квадратов» в новом доме будет стоить 719 тыс. евро. Если обратиться к услугам риелтора (по-немецки маклера), то нужно будет отдать ему от 10 до 20% от стоимости жилья.
«Где-то до 2015 года цены на недвижимость в Германии были более-менее приемлемы, — делится своими наблюдениями Алина Белкинс. — Но с 2015 года сначала случился сирийский кризис, тогда стало вдруг модным покупать квартиры. А через несколько лет в Германию стали приезжать люди, в том числе и украинцы в большом количестве, которые предпочитали не снимать жилье, а купить его. Естественно, это сильно подогрело рынок недвижимости. Следом подскочили цены и на съем».
Желающих много, а жилья на всех нет
Стоит отметить, что в маленьких населенных пунктах Германии снять жилье проще, а вот в крупных городах, особенно денежных, арендовать квартиру просто нереально. По той простой причине, что Германия предпочитает малоэтажное строительство — многоэтажки в основном сосредоточены в Берлине и буквально еще в нескольких крупных городах. Желающих много, а жилищного фонда на всех не хватает. Поэтому жителям приходится изловчаться — либо снимать жилье в деревнях да в мелких городках и оттуда ездить на работу в крупные центры, либо стоять месяцами в очереди и караулить свой уголок.
«В Берлине есть жесткая привязка к квадратным метрам, то есть вы не снимите любую квартиру, которую захотите, — предупреждает Алина Белкинс. — Здесь рассчитано, сколько квадратных метров жилплощади имеет право занимать каждый житель. И вам сдадут ту квартиру, которая положена по метражу — ни больше, ни меньше. Это прописывается в специальном документе, который нужно заказывать заранее. Без него арендовать квартиру можно, но она будет стоить дороже. И не каждый арендодатель сдает жилье без этой бумажки».
Тонкости съема: аукцион и тихий час
Как происходит аренда жилья? На определенных сайтах (есть непосредственно от управляющих компаний либо агрегаторы) выставляются объявления о сдаче квартиры. Выбираете город, количество комнат — и вуаля! Выходит подборка свободных квартир. Находите подходящий вариант и пишете фирме, которая разместила объявление. Если вам ничего не ответили, это нормально. Если вдруг ответили, то вам сразу пришлют перечень документов, которые нужно взять с собой на осмотр квартиры.
Как правило, на показ приглашается не один человек, а семьи или даже несколько семей в несколько заходов. А потом после коллективного показа устраивается аукцион: выигрывает тот, у кого зарплата больше. Документы о месте работы и доходах тоже необходимо предоставлять.
«Есть фирмы, которые принципиально не рассматривают безработных, даже если пособия, которое они получают, достаточно для съема жилья, — возмущается Алина Белкинс. — Просто воспринимают таких людей как асоциальных личностей. Чтобы репутация у дома была нормальная и адекватные жильцы не сбегали, в интересах управляющей компании не пускать безработных на порог».
«Когда вы снимаете квартиру, вам дают толстый договор, где все прописано: на что вы имеете право, а на что нет, — рассказывает Алина Белкинс. — Например, в одной из квартир, которую мы снимали, нельзя было сушить белье на балконе выше пояса — чтобы не портить архитектурный облик дома. В другой квартире с нас требовали, чтобы при выселении мы поклеили обои определенного типа. В другой квартире был запрет на поклейку стикеров на окна. В общем — кто во что горазд». При этом по всей Германии действует правило — не шуметь с часу до трех часов дня, потому что это тихий час. Считается, что пенсионеры и дети в это время отдыхают.
Квартплата бывает двух видов: «холодная» и «горячая». Первая — это просто аренда самой квартиры, а вторая включает в себя все коммунальные расходы. Немцам так проще считать. Когда вы заселились, конечно же, вносите «горячую» плату, но с учетом потребностей предыдущих жильцов. То есть целый год вы отдаете фиксированную сумму, а в конце года приходит мастер, который снимает показания счетчиков тепла и воды и производит перерасчет. Если вы света пожгли или воды пролили больше, то с вас потребуют доплатить эту разницу. Либо вам просто увеличат стоимость аренды. Если же вы, наоборот, сэкономили, то вам вернут разницу.
Если смотреть по ценам, то, к примеру, трехкомнатную квартиру в 109 «квадратов» на большую семью можно снять за 1900 евро. Мансардное жилое помещение на 72 кв.м сдают за 1245 евро. Квартира в 60 «квадратов» обойдется уже в 740 евро. Это средние цены по рынку.
Белые стены и никакой мебели — выехать по правилам или остаться без залога
Если вам не понравилась квартира, в которую вы заселились, то быстро избавиться от нее вы не сможете. О своем выезде из апартаментов нужно уведомить управляющую компанию за 3 месяца. И здесь большой вопрос — сколько вы будете искать новую квартиру. Даже если на это потребуется больше времени, через 3 месяца вам все равно придется освободить жилплощадь. Причем перед выездом нужно будет привести квартиру к первозданному виду: с абсолютно белыми стенами (или одинаковыми обоями во всех комнатах) и без единого отверстия. Если вы прожили в квартире более 5 лет, то, как правило, управляющая компания попросит снять напольное покрытие — его заменят на новое. Как и двери, если за это время они пришли в негодность. Естественно, никакой мебели после себя оставлять нельзя.
Если при выселении выяснится, что вы что-то не доделали или не докрасили, то стоимость этих работ вычтут из залога, который вы оставляли при въезде. А в качестве залога обычно нужно внести 3 «холодных» квартплаты.
«Некоторые компании довольно сильно зверствуют и стараются придраться к любым мелочам, только чтобы не возвращать средства, — отмечает Алина Белкинс. — Когда мы выезжали из квартиры в Лейпциге, к нам пришла проверяющая и с лампой смотрела на стены, выявляя, где свежевыкрашенная, а где просто белая стена. Ну и залог у нас забрали».
По словам Алины Белкинс, немцы стараются не менять часто жилье. При долгосрочной аренде плата повышается несильно — за год может вырасти на 50 евро. «Если въезжаешь в новую квартиру, то там управляющая компания накидывает 200-300 евро сверху. Потому что компания потратилась на относительный ремонт этой квартиры, понесла какие-то расходы. Ну и за счет нового жильца все компенсируется», — разъясняет собеседница Урбан Медиа.
Проблему в квартире устранят только через 2 недели
Во всей Германии жилье довольно сырое и холодное, часто с плесенью. Люди экономят на энергоресурсах и на полную батареи не включают. А если даже и прибавляют тепло, то мощностей для прогрева помещений недостаточно. Расчет на то, что, если тебе холодно, ты надеваешь свитер, двое гамаш, так и греешься. В восточной части Берлина есть дома с центральным отоплением, в западной части дома обогревают кто как может. «Совсем недавно встречались квартиры, которые чуть ли не буржуйками отапливались», — вспоминает Алина Белкинс.
Когда в квартире что-то ломается, управляющая компания должна прислать сотрудника. «Но пришлют они его не день в день и даже не на следующий день, а через 2-3 недели. Конечно, когда трубу прорвет, человек может прийти и в 6 утра в воскресенье, как это у нас было. А если жизни и имуществу ничего не угрожает, то можно прождать долго», — рассказывает Алина Белкинс.
Одна из историй приключилась, когда к Алине с мужем приехали гости на неделю. «Как назло именно накануне отпали петли на двери в ванную — настолько они были ржавые. В управляющей компании нам сказали, что пришлют мастера через 2 недели. Мы не хотели так долго ждать и поехали в хозяйственный магазин, чтобы самим купить петли и как-то приляпать эту дверь. А их в продаже в принципе нет! В одном строительном магазине мне предложили купить петли вместе с дверью — по отдельности они не продавались, — делится Алина Белкинс. — Понятно, что новую дверь в съемную квартиру я покупать не буду, да и не имею права ее устанавливать без согласования с управляющей компанией. В итоге муж нашел какую-то амбарную скобу, которая обычно ставится на сарае, и как-то ее приладил. Когда пришел мастер через 2 недели, очень умилялся, как это мы ее приделали».