📍Сейчас активно обсуждают новую методологию расчетов Сбериндекс Про, которая показывает, что свежая вторичка, построенная менее 5 лет назад, в Москве стоит дорожет новостроек.
У меня нет точных данных, учитывается ли отделка в этих расчетах, так как на свежую вторичку с отделкой можно смело накидывать от 150 тыс/м² относительно цен без отделки.
🟡К нам в подбор приходят покупатели не только на новостройки, но и на вторичку. Из наблюдений от проекта к проекту ситуация в готовых домах по разнице в ценах от Застройщиков и физ. лиц. может сильно отличаться.
В сданных домах в ЖК Ilove, ЖК Приображенская площадь, ЖК Петровский парк-2 заметная часть квартир у Застройщика действительно была дешевле вторички от физических лиц.
Вторичный рынок в свежих домах значительно подорожал, поскольку вымываются более-менее ликвидные варианты с адекватными продавцами. А Застройщики в некоторых проетках активно продают зависшие квартиры. Большая часть из них неликвид, но есть адекватные варианты.
🟡Хорошие цены сейчас на вторичке в ЖК «Bauman House». Проект не без вопросов, но находится в ЦАО, место там, несмотря на стадион, достаточно спокойное, плотность застройки в районе низкая.
Цены в нем практически не росли последние три года. И сейчас без отделки есть варианты ниже 500 тыс./м², тогда как рядом в ЖК «Новая 11» (White Box) аналогичный формат квартир обойдётся при полной оплате в 750–800 тыс./м² при сроке ожидания ключей 3,5 года.
❓На сколько адекватная разница в 50% стоимости м² между ЖК Новая 11 и ЖК Бауман Хаус вопрос открытый.
Можно посмотреть на два аналогичных проекта в локации Спартака, расстояние между которыми 100 метров — это ЖК Холланд Парк(комфорт+) и ЖК Примавера(Премиум).
С аналогичными видовыми характеристиками разница в стоимости м² у застройщика Примаверы со скидкой и вторичкой от физиков в Холланде составляет 25–30%.
🟡Есть расхожее мнение, что количество денег на депозитах напрямую влияет на потенциальный спрос на недвижимость. Для кого-то может быть сюрпризом, но покупатели, которые приходят к нам в подбор, а это реальная ЦА в бизнес+ и премиальном сегменте, в депозитах держат мизерную часть своего капитала. Основные инструменты сохранения средств у них— другие.
Сейчас время возможностей для покупки вторичного жилья в готовых домах как у Застройщика так и у физ. лиц.
📍Рассрочки при рыночном входе не дороже аналогичной вторички — это тоже очень хорошее решение сейчас , поскольку основным драйвером роста выступит удорожание стоимости вторичного рынка в 2026–2027 годах. Это поддержит покупателей, которые зашли в рассрочки, так-как продавать они будут, ориентируясь уже на цены вторичного рынка.
