Небо над Объединёнными Арабскими Эмиратами периодически становится закрытым ввиду угроз обстрелов ракетами и беспилотниками. Авиакомпании вносят коррективы в расписания, а правительства ряда стран проводят эвакуацию своих граждан. В Дубае получены повреждения важной инфраструктуры.
Инвесторы взволнованы: каким будет влияние на привлекательность дубайской недвижимости, нужно ли менять стратегии и пора ли искать другие рынки?
Последствия для Дубая
Дубай, считавшийся среди вкладчиков «безопасной гаванью», второй раз за год оказался в эпицентре событий. Во время прошлой волны напряжённости между Ираном и Израилем в июне 2025-го воздушное пространство надПерсидским заливом также закрывалось, а туристы и инвесторы на время застревали в ОАЭ.
Нынешняя ситуация кажется более серьёзной. В течение первой декады марта 2026 года в Дубае в ходе конфликта на Ближнем Востоке пострадали международный аэропорт, крупнейший порт Джebel Ali, элитные отели на Palm Jumeirah и Burj Al Arab, премиальные жилые комплексы Dubai Marina и Palm Jumeirah, а также деловые здания на шоссе Шейха Заеда.
По данным Dubai Land Department, активность покупателей на дубайском рынке недвижимости в начале марта снизилась на треть relative к февралю. Однако этот спад отражает не утрату интереса инвесторов, а невозможность принять решение по сделке из-за ограничений на авиаперелёты.
«Инвестор изучает зарубежные объекты удалённо, но для окончательного выбора, как правило, прилетает в страну. На фоне эскалации конфликта запланированные деловые визиты пришлось отложить из-за физической невозможности долететь до ОАЭ», — отмечает руководитель отдела элитной и коммерческой недвижимости RIA Light Вячеслав Вайншток.
«Реакция рынка на текущую конфронтацию остаётся сдержанной: без паники, но и без высокой активности. Совершаемые сейчас сделки — это контракты, подготовленные за две-четыре недели до эскалации. Они фиксируют договорённости, достигнутые раннее, а не новый спрос. Мы не видим значительного объёма дистресс-продаж. Их влияние пока невелико и составляет около 1,5% от общего предложения на вторичном рынке», — делится наблюдениями руководитель отдела аналитики Tranio Максим Скорых.
У инвесторов, купивших недвижимость в рассрочку, сохраняется сильная мотивация платить вовремя: за время строительства стоимости приобретённых объектов уже выросли на 20–30%.
«С оплатой затруднений нет — между Казахстаном и ОАЭ нет серьёзных ограничений. Проблемы могут возникнуть только при необходимости наличной оплаты при личном присутствии. Однако многие застройщики идут навстречу: дают отсрочки или предлагают альтернативные способы расчётов», — поясняет Вайншток.
Смена фокуса в инвестициях
Среди казахстанских вкладчиков интерес к дубайской недвижимости после пика 2023 года снижается третий год подряд.
«Эмираты, ранее занимавшие заметную долю в портфеле сделок казахстанцев, в 2025 году перестали быть приоритетным направлением. В отличие от русскоязычных инвесторов, для которых ОАЭ остаются вторым по популярности рынком, у клиентов из Казахстана Эмираты больше не входят в топ‑5», — сообщал Tranio по запросу Forbes Kazakhstan в конце 2025 года.
Однако причина не в особой прозорливости казахстанцев накануне конфликта. По данным Fitch, цены на недвижимость в Дубае с 2022 года увеличились более чем на 60%. Для большинства покупателей из Казахстана с умеренным бюджетом (медианная сумма сделок — 183–210 тыс. евро) такой рост сделал многие объекты недоступными.
Ещё до конфликта рынок недвижимости Дубая находился в зрелой фазе цикла после рекордного числа сделок в 2025 году и беспрецедентного объёма запуска новых проектов. Хотя годовой рост цены «квадрата» к концу 2025 достиг рекордных $5103, поквартальные темпы прироста продолжали замедляться.
«Фаза бурного роста в Дубае завершается. Большой риск несёт будущее предложение — строят очень много. Избыток жилья проявится в 2026–2027 годах, когда новые проекты поступят в продажу. Одновременно рост глобальных процентных ставок снижает спекулятивный спрос, ограничивая активность инвесторов», — считает партнёр CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин.
Рынок на распутье
Аналитики Tranio полагают, что конец апреля станет ключевым этапом для рынка: если негативный тренд в объёмах сделок сохранится, это будет сигналом фактической коррекции. Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от продолжительности конфликта.
«Скорее всего, Дубай ждёт несколько месяцев сниженной ликвидности, но без явной ценовой коррекции. Если деэскалация произойдёт относительно быстро, к осени рынок может вернуться к траектории 2025 года. При затяжном конфликте будет давить снижение деловой активности, отток резидентов и срывы платежей по рассрочкам», — продолжает Максим Скорых.
Евгений Долбилин придерживается схожего мнения: «Если конфликт урегулируют быстро, рынок вряд ли обрушится. Ожидается медленный рост или небольшая коррекция в 2026–2027 годах, особенно в сегменте массовых квартир».
По словам Вайнштока, инвесторы надеются, что на фоне геополитической ситуации увеличится предложение «дистресс-активов» — объектов, продаваемых на 10–30% ниже рынка. Такие точечные скидки, отмечают брокеры, становятся шансом войти в актив с потенциально более высокой доходностью благодаря дисконту к ценам застройщика.
Альтернативы отсутствуют
Брокеры и аналитики сходятся: наиболее уязвимыми окажутся бюджетные проекты, финансировавшиеся за счёт долга. Проекты с сильным брендом девелопера и высокой распродаваемостью рискуют minimally.
Крупные девелоперы, по оценке Fitch, в текущем году отложат запуск новых проектов. Это, при сохранении спроса, поможет стабилизировать ситуацию, так как сокращение нового предложения поддержит ценовой уровень.
«Премиальная элитная недвижимость, вероятно, продолжит дорожать. Доходность от аренды (6–9% в зависимости от района) остаётся привлекательной по сравнению с мировыми городами. Это одна из главных причин, почему инвесторы продолжают покупать», — прогнозирует Долбилин.
«Для состоятельных инвесторов и мобильных специалистов из Азии, Африки и СНГ у Дубая всё ещё нет сопоставимой альтернативы в этих регионах. Экономическая модель ОАЭ исторически строится на репутации нейтральной площадки для капиталов, и страна заинтересована в её сохранении», — добавляет Скорых.