Текст: Юлия Абрамкина; фото: Виталий Барабаш
Турбулентность, которую сейчас фиксируют на рынке недвижимости, не отменяет старта нового высокого сезона в сегменте малоэтажного строительства. Уже сейчас, несмотря на мартовский снег, самые нетерпеливые ездят на экскурсии по коттеджным поселкам — присматривают участки или даже готовые дома. Да, таких людей меньше, чем в эпоху дешевых денег и льготной ипотеки. Но они есть, утверждают профессионалы рынка. «Автограф» выяснил, что сегодня интересует потенциальных покупателей загородного жилья.
С оглядкой на ЦБ
Уже в апреле строители намерены возобновить свои проекты — начать возводить фундаменты, ставить стены, монтировать крыши. Скорость и объемы строительства, сложность проектов, инженерная подготовка участков и в целом благоустройство поселков будут зависеть от состояния экономики. А еще от политики Центробанка. Взятый курс на снижение ключевой ставки может сделать содержание средств на депозитах уже не таким интересным, как было ранее. И эти деньги могут пойти на оплату мечты о собственном доме.
«Мы видим, что покупатель стал меняться, стал более осознанным. Кто-то мечтает о доме, но, взвесив все за и против, понимает, что жизнь в нем может быть для него некомфортной. По разным обстоятельствам. А кто-то с большой благодарностью заселяется в свой новый дом и начинает жить там новой и счастливой жизнью. Все индивидуально», — резюмирует Марина Зайцева, руководитель АН «Превыше».
Сколько стоит?
Вопрос о том, во сколько обойдется воплощение мечты о загородном доме, не праздный, а самый базовый. Тем более сегодня, когда восполнить недостающую сумму с помощью льготной ипотеки может лишь очень узкий круг — семьи с детьми. Если они располагают достаточным первоначальным взносом и выполняют другие условия программы, то могут рассчитывать на сумму до 6 млн рублей под 6% годовых. Эксперты говорят: этого маловато для строительства дома. Потому чем больше будет собственный капитал, тем лучше результат.
На какую же цену ориентироваться? Дмитрий Кокорев, руководитель строительной компании «Свои», настаивает: построить можно и за 50 тыс. рублей за кв. метр, а можно и за 70, и за 100. Все упирается в то, какую комплектацию, качество и технологии хочет получить заказчик. Ответ, максимально близкий к итоговой сумме, можно получить на этапе обсуждения готового техзадания и формирования сметы.
«Вот смотрим мы на два внешне одинаковых дома, а стоят они по-разному. Почему? Надо разбираться. Даже квартиры в одном доме будут стоить по-разному: в одной ремонт с иголочки, а другая лишь «мечтает» о нем», — комментирует Дмитрий Кокорев.
Эксперты рынка выделяют пять ключевых факторов, формирующих стоимость собственного дома.
1. Локация и пятно застройки. Земля — это базис. Сотка в популярном направлении (например, в сторону аэропорта или в поселках Первомайского района) с подведенным газом и хорошей асфальтовой дорогой может стоить как небольшой домик в отдаленном районе. Цена участка в ликвидном месте сегодня может достигать 10 и более миллионов рублей, и это только начало. А вот покупка клочка земли без дорог, сетей и даже перспектив будет существенно дешевле. Только надо понимать, что и качество жизни будет другим.
2. Архитектурный код. Типовой проект всегда дешевле индивидуального. Если застройщик берет готовое решение, он экономит на работе проектировщиков и согласованиях. Индивидуальный проект, особенно от именитого архитектора, добавляет к смете, например, 30% стоимости, а может и больше. Главное, что уникальность гарантирована.
3. Конструктив и материалы. Это кошелек дома. Кирпич — долговечно, но долго и дорого. Газобетон — теплее и быстрее. Каркас — самый бюджетный вариант по стройке, но с нюансами эксплуатации. Выбор технологии закладывает разницу в цене в разы.
4. Инженерная начинка. Довольно коварный пункт в ценообразовании. Часто новоселы забывают, что дом — это не только стены, но и система жизнеобеспечения. Скважина, септик, электрокотел, теплые полы, система вентиляции и кондиционирования могут «потяжелеть» в смете на 2–3 миллиона рублей.
5. Отделка и интерьер. Застройщики часто передают дом с черновой отделкой или под чистовую. Сама «коробка» может стоить приемлемо, но финишные материалы, двери, сантехника и мебель легко «утяжелят» итоговый бюджет переезда.
Где строить можно?
С прошлого — 2025 года — набор локаций в Барнауле и пригороде, доступных для строительства коттеджей, существенно не изменился. На рынке по-прежнему есть предложения в Первомайском и Павловском районах с разным уровнем подготовки. Одни с щебеночной дорогой и мачтами ЛЭП, другие – с асфальтированными дорогами, магазинами, охраной и др.
Есть предложения в поселках, расположенных непосредственно в черте города. Причем это могут быть как исторически сложившиеся поселки (скажем, за Южным), так и малоэтажные микрорайоны с частными домами.
Кстати, именно последний тип локации может «похвастаться» новостями. Дело в том, что градостроители уже много лет ведут политику по смене ландшафта застройки центра города и других его районов. Частные дома, многие из которых в удручающе ветхом состоянии, должны уступать место новым строениям. Причем не коттеджам, а многоквартирным высоткам или коммерческим зданиям.
Что это значит на практике? А то, что если есть желание купить дом непосредственно в городе, стоит узнать историю локации. Не исключено, что на этот район уже разработан проект планировки и именно этот участок должна занять многоэтажная высотка. На такой земле, скорее всего, нельзя будет построить новый коттедж — ее назначение иное. И даже сменить его через предусмотренную процедуру общественных обсуждений может не получиться.
«Справедливости ради скажу: крайне мало желающих купить частный дом в квартале с индивидуальной застройкой для проживания. Тем более в центре города, который каждый год прирастает новостройками. Я не помню таких сделок в последние два-три года. Продавцы такой недвижимости скорее ждут девелопера, который предложит нужную сумму, — говорит президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина. — Да и в других таких микрорайонах дома все реже пользуются спросом, а потому теряют в цене. Новый покупатель хочет получить не просто дом, а современную среду обитания: опрятную застройку, широкие дороги, сети и так далее».